Economía

Vivienda en propiedad, movilidad laboral y corrección de desequilibrios

27 Mar, 2012 -

En una entrada reciente Roger recordaba algo que todavía está lejos de ser considerado evidente por todos: la vivienda es una inversión estúpida. Por lo mismo, cualquier política destinada a incentivar su compra merecería el mismo calificativo. La entrada enlazada expone alguno de los argumentos más importantes, pero creo que es pertinente profundizar algo más al respecto. Por esa razón, quisiera extenderme en los efectos económicos de la vivienda en propiedad, con aplicación particular al caso español. Para ello tengo intención de basarme, esencialmente, en un trabajo de los economistas fineses Markus Haavio y Heikki Kappui titulado “Housing markets, borrowing constraints and labor mobility”. Más adelante recurriré a él de forma más detallada.

La vivienda en propiedad: España frente a Europa

La primera pregunta que puede surgirnos es si España es realmente tan distinta al resto de Europa. La tasa de vivienda en propiedad española es del 83%, mientras que la media europea se acerca al 70%. En la Unión Europea sólo nos superan países como Rumanía (97,5%), Lituania (93,1%) o Eslovaquia (90%). Curiosamente, todos antiguas repúblicas comunistas. Ningún país de la zona euro posee una tasa tan elevada como la nuestra. Si acaso, Grecia (77,8%), Portugal (74,9%), Finlandia (74,3%), Irlanda (73,4%) e Italia (71,9%) serían los países más cercanos a nuestro nivel. Austria (57,4%), Alemania (53,2%) y Suiza (44,3%) son los que poseen unas tasas más bajas, y también el menor nivel de desempleo. ¿Casualidad?

El mercado de trabajo y la corrección de desequilibrios 

Los economistas siempre tenemos en mente dos tipos de mecanismos cuando hablamos de la corrección de desequilibrios en una economía. Así podemos pensar en un sistema de transferencias monetarias o fiscales dedicado a redistribuir renta desde las regiones más ricas a las más pobres de forma sistemática. Del primero prescindimos hace unos años. El segundo dudo que llegase a ser factible. Por otro lado se encuentran los mecanismos de mercado, con los que el ajuste se realiza directamente sobre la economía real a través de los precios o de las cantidades, en particular mediante reducciones salariales o movilidad del factor trabajo. Para entender este punto, pensemos en España, donde las diferencias interregionales son persistentes. Que éstas no se corrijan con el tiempo es una anomalía. Si como suele decirse los salarios son más elevados en el norte, los modelos económicos más básicos indicarían que deberíamos estar observando en estos momentos una marabunta de trabajadores emigrando desde todas las regiones meridionales. Cada trabajador que emigra contribuye a la corrección de los desequilibrios económicos en dos sentidos: al incrementar la oferta laboral en su destino presiona allí para reducir los salarios, pero al mismo tiempo reduce la oferta laboral en su origen con lo que ahí los salarios tenderán a subir. Se trata de una dinámica en la que al final todos ganan. Evidentemente, en España ésto no sucede.

Alquileres, vivienda en propiedad y búsqueda de empleo

¿Por qué no? La razón puede esconderse tras nuestra elevada tasa de vivienda en propiedad. Buscar empleo es una actividad comparable a una prospección petrolífera. La probabilidad de encontrar un yacimiento siempre puede incrementarse si se dispone de información sobre el terreno, si se usa una tecnología de búsqueda más puntera o si simplemente se dispone de más tiempo, algo que implica disponer de fondos previos con los que financiar el periodo de búsqueda. Además, el que finalmente se encuentre o no, o que una vez encontrado resulte rentable o no, lleva aparejada una buena dosis de riesgo. Este es el enfoque detrás de los modelos de búsqueda y emparejamiento. Dicho ésto, resulta sencillo imaginar qué papel puede jugar la vivienda en propiedad en la búsqueda de empleo. La vivienda en propiedad desincentiva la búsqueda de empleo. No se trata de que un trabajador con vivienda en propiedad sea un haragán, es que sencillamente no puede permitirse elegir un puesto de trabajo en otra ciudad distinta a la suya. No digamos si simplemente se trata de probar suerte a ver si da la casualidad de que aparezca una oferta de trabajo que termine cogiéndole, quizás después de semanas o meses de espera. La deuda no se extingue porque su propietario abandone la vivienda.

En estas circunstancias, sólo aquellos individuos que posean una riqueza previa con la que financiar su periodo de búsqueda, o que sean capaces de encontrar un puesto de trabajo en el que el salario sea tal que le permita seguir pagando su antigua hipoteca todavía vigente, o que tengan la suerte de encontrar algún inquilino para su antigua vivienda que pague lo suficiente como para cubrirla pueden permitirse realmente salir a la aventura. El problema es que no parece demasiado sensato confiar exclusivamente en esta última opción. El mercado de alquiler es en buena medida la contrapartida de la vivienda en propiedad. Con esta última en niveles del 83%, eso implica que el mercado del alquiler es escaso en volumen, así como poco profundo. Cualquier persona se lo pensará dos veces antes de tomar ninguna decisión que implique poner su vivienda en alquiler. A fin de cuentas, ni siquiera tiene la seguridad de que aparecerá un inquilino. Ahora bien, con un mercado tan estrecho que propicia alquileres tan elevados, ¿qué clase de persona se lanzaría al gasto de un alquiler cuando una hipoteca resulta relativamente atractiva? Al menos así sucedía hasta ahora. La liquidez resulta fundamental, o más concretamente la posibilidad de generar liquidez con la vivienda propia de alguna manera. En todo caso es posible que se trate más de un problema de oferta que de demanda. No lo niego, pero son ambos agentes los que configuran la dinámica del mercado. Y parece ser que ninguno está por la labor.

Una perspectiva macroeconómica 

En su artículo, Haavio y Heikki elaboran un modelo con el que evaluar esta cuestión. En él sitúan una serie de ciudades sujetas a una probabilidad de que se dé un boom o un crash en cada periodo (crecimiento o recesión, para entendernos). Los trabajadores se reparten en principio uniformemente entre las ciudades. Naturalmente, en cada periodo cada trabajador prefiriría vivir en una ciudad que tuviese un boom. Los trabajadores pueden tener una vivienda en propiedad o vivir en alquiler. ¿Qué sucederá entonces? Como el hecho de que suceda un boom en una ciudad cualquiera es algo aleatorio, éstos se irán desplazando entre las distintas ciudades en cada periodo. Por otra parte, como los trabajadores son capaces de producir más y así ganar más en una ciudad con un boom, si quisieran obtener la máxima ganancia posible tendrían que ir ‘a la caza’ de los booms en tanto se vayan desplazando por las ciudades en cada periodo. Pero para poder hacer ésto, los trabajadores tienen que poder cambiar su residencia, algo que es muchísimo más sencillo si se vive de alquiler. Por tanto, tenemos que si todos los trabajadores vivien de alquiler el resultado será eficiente. Los trabajadores que se desplazan entre ciudades además permiten corregir los desequilibrios interregionales generados por esta asimetría en la distribución de los boom y los crash. Así, un trabajador que se desplaza incrementa la oferta total de trabajo en su ciudad de destino (presionando a la baja los salarios) al mismo tiempo que reduce la oferta total de trabajo en su ciudad de origen (presionándolos al alza). El mercado se ajustaría entonces a través de mecanismos de mercado, concretamente con desplazamientos del factor trabajo entre las regiones.

No obstante, la vivienda no deja de ser una inversión: ofrece un rendimiento positivo, tanto si el propietario la destina a su alquiler como si se tiene en cuenta el ahorro que supone una vez pagado su coste total en comparación con la perspectiva de pagar un alquiler toda la vida. Por esa razón, puede suponerse que incluso en un escenario principio habrá individuos a los que les compense invertir en una vivienda en vez de vivir de alquiler. De esta forma pasaríamos a una situación donde una fracción de los individuos poseen vivienda en propiedad y los restantes viven de alquiler. Como imaginaréis, esta situación no será eficiente. Si los propietarios no tienen acceso a una fuente ilimitada de crédito, entonces simplemente no podrán seguir el rastro de los booms a su paso por las distintas ciudades. En todo caso, sólo quienes por razones de riqueza inicial o similares fuesen capaz de afrontar los costes de abandonar su vivienda en propiedad podrían permitírselo. Así pues, si la ciudad en la que viven sufre un crash, provocando una espantada general de trabajadores, el valor de su vivienda entendida como un activo descenderá. Los propietarios por tanto sufren pérdidas desde dos frentes distintos. Además, como los propietarios no pueden desplazarse aunque quisiesen, los precios de la vivienda tenderán a distorsionarse, afectando de paso a los inquilinos en el proceso.

¿No existe ninguna posibilidad de que esta situación pudiese ser eficiente? En realidad sí. Si sucediese que el boom se da en una ciudad en la que el individuo es propietario de una vivienda y se mantiene fijo ahí durante el resto de periodos, que todos en esa ciudad tuviesen una vivienda en propiedad sería eficiente (obviamente). Por otro lado, si en cada ciudad los booms se diesen de forma bastante recurrente o llevasen aparejados unos costes pequeños, entonces los propietarios en previsión podrían asegurarse frente a las pérdidas de un eventual crash a través de un ahorro precaucionario. Los que vivien en alquiler, como antes, saltarían de ciudad en ciudad persiguiendo de forma constante una mejor suerte.

Conclusión 

Llegados a este punto vale la pena repetir una conclusión adelantada más arriba: la vivienda en propiedad desincentiva la búsqueda de empleo.  Esta situación debería corregirse. No se trata de que la vivienda en propiedad tenga que desaparecer. Es más, seguramente no sería deseable. Pero sí es cierto que su peso debería reducirse, al menos hasta aproximarse a niveles más cercanos a la media europea, en torno al 66-70%. Cómo podemos favorecer este cambio de tendencia no es sencillo. Una mayor protección legal a los propietarios en los alquileres o no recuperar medidas perniciosas que incentiven la compra de vivienda frente al alquiler parecen dos medidas prioritarias que no resultarían difíciles de implementar.

Que en España la vivienda en propiedad se trate de un hecho generalizado puede probablemente explicar si no parte de nuestros problemas, sí al menos por qué estos no se corrigen. Los españoles, por mucho que pese decirlo, no se mueven. Y no me refiero al extranjero, es que ni tan siquiera se mueven dentro de su país. En 2010, sólo 365.766 españoles emigraron desde su comunidad autónoma a otra distinta. Con 4.712.098 de parados, sinceramente no sé que pensar. Así cualquier ajuste interno es sencillamente imposible. Ahora bien, estas desigualdades interregionales no son recientes. El hecho de que sean tan sumamente persistentes en el tiempo es una de las principales razones que me lleva a pensar que la vivienda en propiedad ha tenido un papel fundamental a la hora de frenar las emigraciones internas, que por otra parte son condición necesaria para que los equilibrios pudiesen corregirse y de esta forma pudiésemos apreciar una convergencia interregional a todos los niveles. Es evidente que no ha sido así. Actualmente parece que tampoco.

_______________________________________

HAAVIO, MARKUS y KAPPUI, HEIKKI (2002) “Housing Markets, Borrowing Constraints and Labor Mobility”, Working Paper, University of Helsinki.