En una entrada reciente Roger recordaba algo que todavía está lejos de ser considerado evidente por todos: la vivienda es una inversión estúpida. Por lo mismo, cualquier política destinada a incentivar su compra merecería el mismo calificativo. La entrada enlazada expone alguno de los argumentos más importantes, pero creo que es pertinente profundizar algo más al respecto. Por esa razón, quisiera extenderme en los efectos económicos de la vivienda en propiedad, con aplicación particular al caso español. Para ello tengo intención de basarme, esencialmente, en un trabajo de los economistas fineses Markus Haavio y Heikki Kappui titulado «Housing markets, borrowing constraints and labor mobility». Más adelante recurriré a él de forma más detallada.
La vivienda en propiedad: España frente a Europa
La primera pregunta que puede surgirnos es si España es realmente tan distinta al resto de Europa. La tasa de vivienda en propiedad española es del 83%, mientras que la media europea se acerca al 70%. En la Unión Europea sólo nos superan países como Rumanía (97,5%), Lituania (93,1%) o Eslovaquia (90%). Curiosamente, todos antiguas repúblicas comunistas. Ningún país de la zona euro posee una tasa tan elevada como la nuestra. Si acaso, Grecia (77,8%), Portugal (74,9%), Finlandia (74,3%), Irlanda (73,4%) e Italia (71,9%) serían los países más cercanos a nuestro nivel. Austria (57,4%), Alemania (53,2%) y Suiza (44,3%) son los que poseen unas tasas más bajas, y también el menor nivel de desempleo. ¿Casualidad?
El mercado de trabajo y la corrección de desequilibrios
Los economistas siempre tenemos en mente dos tipos de mecanismos cuando hablamos de la corrección de desequilibrios en una economía. Así podemos pensar en un sistema de transferencias monetarias o fiscales dedicado a redistribuir renta desde las regiones más ricas a las más pobres de forma sistemática. Del primero prescindimos hace unos años. El segundo dudo que llegase a ser factible. Por otro lado se encuentran los mecanismos de mercado, con los que el ajuste se realiza directamente sobre la economía real a través de los precios o de las cantidades, en particular mediante reducciones salariales o movilidad del factor trabajo. Para entender este punto, pensemos en España, donde las diferencias interregionales son persistentes. Que éstas no se corrijan con el tiempo es una anomalía. Si como suele decirse los salarios son más elevados en el norte, los modelos económicos más básicos indicarían que deberíamos estar observando en estos momentos una marabunta de trabajadores emigrando desde todas las regiones meridionales. Cada trabajador que emigra contribuye a la corrección de los desequilibrios económicos en dos sentidos: al incrementar la oferta laboral en su destino presiona allí para reducir los salarios, pero al mismo tiempo reduce la oferta laboral en su origen con lo que ahí los salarios tenderán a subir. Se trata de una dinámica en la que al final todos ganan. Evidentemente, en España ésto no sucede.
Alquileres, vivienda en propiedad y búsqueda de empleo
¿Por qué no? La razón puede esconderse tras nuestra elevada tasa de vivienda en propiedad. Buscar empleo es una actividad comparable a una prospección petrolífera. La probabilidad de encontrar un yacimiento siempre puede incrementarse si se dispone de información sobre el terreno, si se usa una tecnología de búsqueda más puntera o si simplemente se dispone de más tiempo, algo que implica disponer de fondos previos con los que financiar el periodo de búsqueda. Además, el que finalmente se encuentre o no, o que una vez encontrado resulte rentable o no, lleva aparejada una buena dosis de riesgo. Este es el enfoque detrás de los modelos de búsqueda y emparejamiento. Dicho ésto, resulta sencillo imaginar qué papel puede jugar la vivienda en propiedad en la búsqueda de empleo. La vivienda en propiedad desincentiva la búsqueda de empleo. No se trata de que un trabajador con vivienda en propiedad sea un haragán, es que sencillamente no puede permitirse elegir un puesto de trabajo en otra ciudad distinta a la suya. No digamos si simplemente se trata de probar suerte a ver si da la casualidad de que aparezca una oferta de trabajo que termine cogiéndole, quizás después de semanas o meses de espera. La deuda no se extingue porque su propietario abandone la vivienda.
En estas circunstancias, sólo aquellos individuos que posean una riqueza previa con la que financiar su periodo de búsqueda, o que sean capaces de encontrar un puesto de trabajo en el que el salario sea tal que le permita seguir pagando su antigua hipoteca todavía vigente, o que tengan la suerte de encontrar algún inquilino para su antigua vivienda que pague lo suficiente como para cubrirla pueden permitirse realmente salir a la aventura. El problema es que no parece demasiado sensato confiar exclusivamente en esta última opción. El mercado de alquiler es en buena medida la contrapartida de la vivienda en propiedad. Con esta última en niveles del 83%, eso implica que el mercado del alquiler es escaso en volumen, así como poco profundo. Cualquier persona se lo pensará dos veces antes de tomar ninguna decisión que implique poner su vivienda en alquiler. A fin de cuentas, ni siquiera tiene la seguridad de que aparecerá un inquilino. Ahora bien, con un mercado tan estrecho que propicia alquileres tan elevados, ¿qué clase de persona se lanzaría al gasto de un alquiler cuando una hipoteca resulta relativamente atractiva? Al menos así sucedía hasta ahora. La liquidez resulta fundamental, o más concretamente la posibilidad de generar liquidez con la vivienda propia de alguna manera. En todo caso es posible que se trate más de un problema de oferta que de demanda. No lo niego, pero son ambos agentes los que configuran la dinámica del mercado. Y parece ser que ninguno está por la labor.
Una perspectiva macroeconómica
En su artículo, Haavio y Heikki elaboran un modelo con el que evaluar esta cuestión. En él sitúan una serie de ciudades sujetas a una probabilidad de que se dé un boom o un crash en cada periodo (crecimiento o recesión, para entendernos). Los trabajadores se reparten en principio uniformemente entre las ciudades. Naturalmente, en cada periodo cada trabajador prefiriría vivir en una ciudad que tuviese un boom. Los trabajadores pueden tener una vivienda en propiedad o vivir en alquiler. ¿Qué sucederá entonces? Como el hecho de que suceda un boom en una ciudad cualquiera es algo aleatorio, éstos se irán desplazando entre las distintas ciudades en cada periodo. Por otra parte, como los trabajadores son capaces de producir más y así ganar más en una ciudad con un boom, si quisieran obtener la máxima ganancia posible tendrían que ir ‘a la caza’ de los booms en tanto se vayan desplazando por las ciudades en cada periodo. Pero para poder hacer ésto, los trabajadores tienen que poder cambiar su residencia, algo que es muchísimo más sencillo si se vive de alquiler. Por tanto, tenemos que si todos los trabajadores vivien de alquiler el resultado será eficiente. Los trabajadores que se desplazan entre ciudades además permiten corregir los desequilibrios interregionales generados por esta asimetría en la distribución de los boom y los crash. Así, un trabajador que se desplaza incrementa la oferta total de trabajo en su ciudad de destino (presionando a la baja los salarios) al mismo tiempo que reduce la oferta total de trabajo en su ciudad de origen (presionándolos al alza). El mercado se ajustaría entonces a través de mecanismos de mercado, concretamente con desplazamientos del factor trabajo entre las regiones.
No obstante, la vivienda no deja de ser una inversión: ofrece un rendimiento positivo, tanto si el propietario la destina a su alquiler como si se tiene en cuenta el ahorro que supone una vez pagado su coste total en comparación con la perspectiva de pagar un alquiler toda la vida. Por esa razón, puede suponerse que incluso en un escenario principio habrá individuos a los que les compense invertir en una vivienda en vez de vivir de alquiler. De esta forma pasaríamos a una situación donde una fracción de los individuos poseen vivienda en propiedad y los restantes viven de alquiler. Como imaginaréis, esta situación no será eficiente. Si los propietarios no tienen acceso a una fuente ilimitada de crédito, entonces simplemente no podrán seguir el rastro de los booms a su paso por las distintas ciudades. En todo caso, sólo quienes por razones de riqueza inicial o similares fuesen capaz de afrontar los costes de abandonar su vivienda en propiedad podrían permitírselo. Así pues, si la ciudad en la que viven sufre un crash, provocando una espantada general de trabajadores, el valor de su vivienda entendida como un activo descenderá. Los propietarios por tanto sufren pérdidas desde dos frentes distintos. Además, como los propietarios no pueden desplazarse aunque quisiesen, los precios de la vivienda tenderán a distorsionarse, afectando de paso a los inquilinos en el proceso.
¿No existe ninguna posibilidad de que esta situación pudiese ser eficiente? En realidad sí. Si sucediese que el boom se da en una ciudad en la que el individuo es propietario de una vivienda y se mantiene fijo ahí durante el resto de periodos, que todos en esa ciudad tuviesen una vivienda en propiedad sería eficiente (obviamente). Por otro lado, si en cada ciudad los booms se diesen de forma bastante recurrente o llevasen aparejados unos costes pequeños, entonces los propietarios en previsión podrían asegurarse frente a las pérdidas de un eventual crash a través de un ahorro precaucionario. Los que vivien en alquiler, como antes, saltarían de ciudad en ciudad persiguiendo de forma constante una mejor suerte.
Conclusión
Llegados a este punto vale la pena repetir una conclusión adelantada más arriba: la vivienda en propiedad desincentiva la búsqueda de empleo. Esta situación debería corregirse. No se trata de que la vivienda en propiedad tenga que desaparecer. Es más, seguramente no sería deseable. Pero sí es cierto que su peso debería reducirse, al menos hasta aproximarse a niveles más cercanos a la media europea, en torno al 66-70%. Cómo podemos favorecer este cambio de tendencia no es sencillo. Una mayor protección legal a los propietarios en los alquileres o no recuperar medidas perniciosas que incentiven la compra de vivienda frente al alquiler parecen dos medidas prioritarias que no resultarían difíciles de implementar.
Que en España la vivienda en propiedad se trate de un hecho generalizado puede probablemente explicar si no parte de nuestros problemas, sí al menos por qué estos no se corrigen. Los españoles, por mucho que pese decirlo, no se mueven. Y no me refiero al extranjero, es que ni tan siquiera se mueven dentro de su país. En 2010, sólo 365.766 españoles emigraron desde su comunidad autónoma a otra distinta. Con 4.712.098 de parados, sinceramente no sé que pensar. Así cualquier ajuste interno es sencillamente imposible. Ahora bien, estas desigualdades interregionales no son recientes. El hecho de que sean tan sumamente persistentes en el tiempo es una de las principales razones que me lleva a pensar que la vivienda en propiedad ha tenido un papel fundamental a la hora de frenar las emigraciones internas, que por otra parte son condición necesaria para que los equilibrios pudiesen corregirse y de esta forma pudiésemos apreciar una convergencia interregional a todos los niveles. Es evidente que no ha sido así. Actualmente parece que tampoco.
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HAAVIO, MARKUS y KAPPUI, HEIKKI (2002) «Housing Markets, Borrowing Constraints and Labor Mobility», Working Paper, University of Helsinki.
He oido muchas veces que los españoles no se mueven entre comunidades y me gustaría saber cómo se calculan ese movimiento de población.
Lo digo porque muchas veces se hace a partir de la información censal y la mayoría de la gente que conozco, primero se mueve y sólo si cree que va a quedarse para mucho tiempo en un lugar, cambia su domicilio.
Yo estuve unos diez años viviendo en distintos lugares de España y mi domicilio oficial siempre fue la casa de mis padres. Lo mismo le ha pasado a mi círculo más cercano de amigos (casi todos o están trabajando o han trabajado fuera de nuestra ciudad de origen).
Sé que esto no vale como dato oficial ni como muestra representativa, por eso me gustaría saber cómo se calcula ese movimiento de población y poder así eliminar este prejuicio que tengo.
Yo usaría los datos de altas y bajas en atención primaria. Incluso aunque no te censes en una ciudad de destino, probablemente quieras tener un médico cerca de tu residencia habitual. De hecho, es probable que no tengas más remedio si tu comunidad autónoma no contempla un régimen de desplazamiento. Incluso en ese caso, dicho desplazamiento de centro médico quedaría regisrado, por lo que se puede contabilizar.
En cuanto a metodología, el informe del INE al respecto aclara:
«Se ha de advertir con ello que las Estimaciones de la Población Actual conllevan una periodicidad de cálculo trimestral, según la cual, en cada trimestre, se hace uso de la última información disponible sobre el devenir demográfico más reciente. Así, se ha empleado: la información del Censo de 2001, como el primer punto de partida del ejercicio de estimación el 1 de enero de 2002; los resultados de nacimientos y defunciones proporcionados por la Estadística del Movimiento Natural de la Población y por las Estimaciones Mensuales de Coyuntura Demográfica como resultados avanzados de los mismos, para el análisis y la estima ción de la evolución corriente de la mortalidad y la fecundidad; los movimientos mensuales registrados en los Padrones Municipales de Habitantes, observados y analizados a partir de las propias Estimaciones Mensuales de Coyuntura Demográfica relativas a flujos migratorios, para el continuo seguimiento de los flujos migratorios.
En el presente documento se describe la metodología empleada en la elaboración de las Estimaciones de la Población Actual desde enero de 2009. Ha de tenerse en cuenta que todos los resultados detallados de esta operación estadística se ofrecen, a partir de dicha fecha, con cifras decimales, para así garantizar la total coherencia territorial de los mismos y la perfecta consistencia entre flujos demográficos y stocks de población en todos los niveles de desagregación considerados».
En pocas palabras, no se trata sólamente de información censal, ni mucho menos, aunque también se toma como referencia.
Gracias por la aclaración. Supongo que tendría que haber buscado un poco más antes de preguntar.
No hombre, descuida. Para eso estamos 😉
Aunque sigo siendo reticente, estáis logrando darle un vuelco a mi percepción de la vivienda en propiedad. ¿De todo esto se puede sugerir un sistema parecido al del transporte público, donde se grave poseer una vivienda para subvencionar el alquiler? ¿En algún lugar existe algo así? Porque en cuanto el paro o las pensiones sean un problema creo que la gente preferirá tener una vivienda en propiedad para sentirse seguros. Aunque sea una mala inversión.
En realidad no es que esté obsesionado con la idea de vivienda en propiedad; pero es que en un país como España y sus salarios hacen falta unos alquileres por debajo de los 300€/mes y una tasa de paro muchísimo menor para que el alquiler y la movilidad funcionen.
Hola Y.G. el problema de subvencionar el alquiler, es que aunque sea más eficiente que hacerlo a la propiedad y más progresista (la renta media de los que alquilan es mucho más baja que la de los que compran, a la par de los que reciben VPOs) también parece ineficiente, ya que la mayor parte de esa renta va a parar a un aumento del precio del alquiler.
Una idea, que me parece interesante, que también subvenciona pero creo que de forma más eficiente, es dar gratuitamente un seguro básico. Ante las múltiples contingencias que puede llevar el alquiler de una vivienda, se carga desproporcionadamente un coste extra por las mismas debido a que somos adversos al riesgo. El seguro básico, permitiría reducir ese coste, bajando precios, especialmente a los más desfavorecidos, que tienen una mayor restricción al acceso a la vivienda, tanto por compra como alquiler, ya que suponen y hay una fuerte percepción del mismo, un mayor riesgo.
Tus miedos son fundados, son los que todos tenemos.
Todos vemos que la teoría del post es acertada, el problema es que el mundo real no es tan perfecto:
1. ¿Que pasaría si el boom consistiese en construir viviendas para vender?, se acabaría la movilidad. Modelo productivo equivocado
2. Si el aumento de trabajadores (oferta) vía inmigración u otras, hace dimsinuir el salario (precio), en un país con 23% de paro la hora trabajada estaría en 10cts. Mercado Laboral intervenido.
La solución esta en los detalles y en España no hemos hecho bien los deberes y ahora pagamos por ello….
Moraleja, el que pueda que se escape. Los Politikones son un ejemplo la majoría están expatriados. Aquí va a seguir lloviendo por mucho tiempo, mucho más si los políticos que nos gobiernan no aciertan con las recetas.
Sigo….. pues aunque la realidad no sea perfecta, los modelos matemáticos sí. Pregunta ¿que dos cosas se van a devaluar rápidamente en España, en los próximos meses/años?……
efectivamente …..el precio de la vivienda y los salarios.
En este sentido, casarse tambien es un incentivo a no moverse. Encontrar dos trabajos simultaneamente en un sitio nuevo es mucho más difícil que que uno solo. Y tener hijos ya ni lo hablamos.
Yo no creo que el problema sea tanto el propiedad si, propiedad no, sino cuando me hago propietario y a que precio.
Si uno tiene bien establecida su posición laborar y familiar, comprar en propiedad es una buena forma de ahorro, siempre y cuando se haga a un precio razonable.
Otro tema son los excesivos impuestos y tasas sobre la vivienda que encarecen enormemente la compra-venta y por tanto el cambio.
Por otro lado, el mercado da alquiler en nuestro país está enfermo. Los excesivos riesgos que asume un propietario presionan el precio al alza, haciendo más atractiva la compra.
La explicación por la que varios países nos superan en cuanto a % de vivienda en propiedad puede estar relacionada con la caída brutal de población que han sufrido en los últimos años. O se han quedado los propietarios de vivienda, o los que se han quedado han podido acceder a comprar una en mejores condiciones por reducción de la demanda.
http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Population_of_Lithuania.PNG
http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Romania-demography.png
http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Hungary_historical_population.png
http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Bulgaria-demography.png
http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Population_of_Latvia.PNG
Por contra en España:
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/es/timeline/e57e6a80292774d12a39b500030d59e8.png
Esto supone que nuestra situación es mucho más grave, puesto que en los países del norte de Europa que nos superan puede tener una explicación demográfica que aquí no hay.
Y.G. Ya hay un impuesto que grava la vivienda en propiedad: el IBI
Por supuesto cualquier impuesto que grave la vivienda en propiedad es repercutido por los caseros en sus contratos de alquiler.
Por no mencionar la pesada losa que supone el compromiso firmado en el contrato de préstamo hipotecario, y que condiciona (para mal) la movilidad laboral no sólo de los trabajadores desempleados, sino también de aquellos que, trabajando, pudieran optar a puestos de trabajo en mejores condiciones salariales o profesionales. Esta otra traba también contribuye a restar dinámica al mercado de trabajo y, en mi opinión, traslada efectos nefastos a la precaria competitividad de nuestro tejido empresarial, ya que disminuye, o anula, los incentivos profesionales a los cuales se puede acoger un trabajador para desarrollar sus funciones en condiciones de excelencia.
No termino de verlo. La mayoría de los nuevos parados son jóvenes con o sin formación que viven de alquiler o con sus padres, o inmigrantes, que tienen unas tasas de propiedad menores que los españoles. Habría que conocer el porcentaje de parados con vivienda en propiedad, pero no creo que sea grande.
Para mí el problema viene por otro lado. Alrededor de 3/4 partes del empleo viene de las pymes, y estas suelen recurrir a contactos personales (enchufe o networking, como queraís) para buscar trabajadores. En este sentido es un poco kamikaze irse a otra ciudad si no tienes redes familiares o de amigos que puedan ayudarte a conseguir trabajo, o incluso que te dejen un sofa hasta que lo encuentres. Vamos, igual que lo han echo los inmigrantes que han venido a España, que poquitos se han venido a la aventura sin conocer a nadie antes.
A lo que habría que sumar la cultura familista mediterránea y otras cosas, por lo que me parece que un cambio de política fiscal de vivienda no va a conseguir gran cosa ni en reducir el paro ni en aumentar la movilidad geográfica interna.
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Si la vivienda en propiedad es un lastre para la creación de empleo ¿por qué los jóvenes, que es la franja de edad con mayor número de parados, y que no tienen un piso en propiedad sino que viven de alquiler o incluso con sus padres no tienen más movilidad? ¿Quizás porque hay algún otro factor -quizás cultural- que esté afectando?
Por otra parte, aquellos no tan jóvenes que no viven con sus padres ¿no les reducirá la movilidad las cargas familiares? ¿Cómo voy a mudarme de ciudad si yo tengo un nuevo trabajo pero mi mujer tiene que dejar el suyo y buscar uno nuevo? ¿No será que la alta tasa de paro actúa como un factor que reduce la movilidad?
Algo que también debe tenerse en cuenta es que en los países del centro y del norte de Europa (los que están más abajo en el gráfico) tienen como costumbre adquirir una vivienda únicamente como segunda vivienda, y ocasionalmente buscan a los países del sur (que están en la parte más alta) para realizar esa compra. Es una conducta de lo más racional, que podríamos llamar «efecto Florida»: los países del sur de Europa siempre van a tener más vivienda en propiedad que los del norte, porque las condiciones de vida para un jubilado en el sur (aunque solo sea por el clima y la dieta mediterránea) son más agradables.
Por lo demás, estoy de acuerdo con el planteamiento del artículo. La vivienda, así como la cultura del arraigo familiar a una determinada región son un lastre para la búsqueda de empleo. Lo cual tiene toda la lógica del mundo en un mercado laboral donde el empleo es precario, ya que en cualquier momento puedes estar de patitas en la calle y presentándote en casa de tus padres con la maleta.
En general la realidad de vivienda en propiedad es muy semejante en todo occidente si se limpian los datos de cosas como efecto Florida de la 2ª vivienda y otros.
Realmente hay dos excepciones en Europa.
Las aparebtes excepciones son Suiza, con una vivienda prohibitiva y con los extranjeros que no pueden comprar –salvo contadas excepciones– y Alemania que siempre se da como ejemplo de propensión a alquilar pero sin contar toda la historia.
Alguien cuya familia ha perdido su casa dos y tres veces en el siglo XX (la mayor parte de las ciudades fueron «planchadas» en WW2 y unas cuantas en la Primera difícilmente va a tener alta propensión a comprarse otro piso en Dresden, por ejemplo. En Dresde muró mucha m´ñas gente que en Hiroshima y con un bombardeo convencional.
Sin embargo todos conocemos alemanes alquilados con casa en Boca Ratón, Orlando, Mallorca, el Adríatico o Key Biscayne.
A mí me gustaría proponer, en base nada más que a mi experiencia, la idea de que la causalidad podría en algunos casos estar invertida. De todos mis antiguos compañeros de Universidad, cuando hablábamos de independizarnos y demás, yo diría que un 50-60% tenía muy claro que no se iba a mover de aquí, porque aquí tienen a su familia, amigos, etc. Ahora, pasado un par de años, solo 2 de unos 20 se han ido, y de los qué se han quedado varios (a los que les deja el Banco) se están metiendo en hipotecas porque claro, «si no me voy a mover mejor me compro una casa que algún día dejaré de pagarla, no como el alquiler». En definitiva, no me gusta usar rasgos culturales cómo explicación de las cosas, pero creo que aquí la familia y los amigos están siempre por encima de todo y eso está haciendo mucho daño.
[…] de población: Quizá una parada en seco de las migraciones en los años 80 (más sobre movilidad aquí). – Para explicar el resto de las variaciones: Razones políticas (financiación autonómica, […]
Que cosas hay que oir. De repente todo el mundo a cambiar de ciudad, de amigos de cosntumbres. ¿Lo han hecho los que suscriben las teorias de este articulo? Me da que no…
Ademas, esto llevaria, de hecho sucede hoy en dia en buena medida, al despoblamiento de amplias zonas del pais… y todos irian a trabajar a 4 o cinco ciudades… megaurbes deshumanizadas… ¿eso es lo que necesitamos?
¡Claro! Esa es la solución a todos los problemas.
Cambiamos la sociedad y la mentalidad de la gente para que lo único importante sea el trabajo (no el sueldo, con que te llegue para malvivir tienes que estar contento). La familia y los amigos se considerarán lujos, prescindibles y desechables. Entonces viviremos en el paraíso.
Las cosas que hay que leer.
Oye, que uno puede hacer nuevos amigos fuera. Yo he cambiado varias veces de ciudad y a nivel personal también enriquece.
[…] lo de la migración campo-ciudad es una costumbre a recuperar, mal que nos pese; especialmente si dejamos de perder el tiempo en hipotecas idiotas. Nuestra tasa de urbanización está en un 77%, aunque (si mal no recuerdo) con menor […]