Kiko se llevaba las manos a la cabeza hoy por Twitter con este surrealista artículo en el País en que se asocia de forma casi irreversible la emancipación familiar con la compra de una vivienda. Me recordaba la singularmente estúpida recuperación por parte del gobierno de la deducción por compra de vivienda en el IRPF, una medida que no solo es regresiva, sino que nos va a contar cantidades absurdas de dinero, como señalaban por Nada es Gratis. Para ser más precisos, unos 6.000 milloncejos anuales; la subida del IRPF, en vez de recaudar 10.000 adicionales, se quedará en 4.000 sólo por este cambio. Una reforma estructural decente que aprueba Zapatero y se la cargan sólo llegar.
Lo que olvidamos a menudo, sin embargo, es que la deducción a la vivienda es una subvención muy regresiva a una categoría de inversiones que suenan muy bien sobre el papel («derecho a la vivienda») pero que son increíblemente peligrosas en la práctica. Recordad, primero, que una vivienda no es consumo, es inversión; estamos comprando un activo financiero increíblemente caro en comparación de nuestro salario anual a base de endeudarnos. Una hipoteca es una forma de apalancamiento como cualquier otra; cuando alguien se mete en una está haciendo algo parecido a comprar acciones en una empresa pidiendo dinero prestado. En este caso, la empresa es un edificio o piso vacío que tiene como única fuente de ingresos alguien que paga al banco por el derecho a usar ese espacio. El riesgo es, no hace falta decirlo, bastante elevado.
La cosa no se queda aquí, sin embargo. Una acción en una empresa es un activo muy líquido; si necesitas dinero, es relativamente fácil colocarlo y convertirla en efectivo. Todos los pringados con hipoteca que están intentando vender su casa os pueden decir si una vivienda es un activo líquido o no. Si compras acciones en bolsa es muy fácil dividir tu dinero entre varias empresas para limitar el riesgo que estás corriendo. La diversificación en una hipoteca es cero, ya que depende única y exclusivamente de la capacidad de pago de tu familia. Si alguien ha comprado acciones y quiere mudarse a otro sitio, tener dinero en bolsa no es ningún problema. Si en cambio has invertido en vivienda y quieres largarte a una región donde el riesgo de perder el trabajo y la inversión sean menores, buena suerte moviendo la casa a otra ciudad. Por añadido, cuando una compra acciones en bolsa no tiene gastos de mantenimiento o depreciación de sus activos, algo que sí sufres cuando tu inversión es una vivienda.
Si a todos estos factores le añadimos el hecho que el precio de la vivienda si baja cuando hay crisis y que como inversión a largo plazo a duras penas consigue seguir la inflación, que alguien me explique por qué es remotamente racional para un país como España tener un 90% largo de familias metidas en vivienda en propiedad, y al gobierno gastándose cantidades completamente absurdas de dinero subvencionándoles el capricho. Nos quejamos del dinero que le hemos dado a los bancos, pero el estado se gasta 5.000-6.000 milloncejos al año promocionando una inversión increíblemente arriesgada e igual de estúpida. La compra de vivienda es algo que tiene sentido en muy pocos casos. Hasta que en España no asimilemos esta idea, lo pasaremos mal.
El enlace de Nada es Gratis te manda a la notícia de El País 😉
Edito. Gracias.
Entiendo que la vivienda a la que te refieres es la segunda y posteriores viviendas.
En la primera solo decir que ahora con hipoteca pago menos que lo que pagaba como alquiler y cuando termine de pagarla pagaré nada y puedo venderla.
Como inversión a largo plazo siempre han sido mejor las acciones, a corto en épocas de bonanza se han hecho pequeñas fortunas en este país comprando sobre plano y vendiendo antes de escriturar, cosa que en acciones no se han hecho salvo con información privilegiada o ayuda política.
Dices que la vivienda no es un activo líquido, es cierto que no lo es tanto como las acciones pero si se está dispuesto a tener pérdidas se puede vender, mira la noticia de los pisos del Santander con pérdidas superiores al 50%.
En cuarto a la posibilidad de diversificar en el mercado de la vivienda también se puede, comprar en otro pais o garajes o viviendas de Sol y playa o terrenos o viviendas de lujo o viviendas para singles…
En cuanto a que la vivienda apenas gana a la inflación está por ver, comentas la devaluación pero te olvidas de los tiempos en que la vivienda subía un 10% o más al año.
Tu último párrafo critica esas familias que tienen viviendas en propiedad, creo que está equivocado: mientras los alquileres en este país esté tan caros seguirá siendo rentable comprarte casa y más con las deducciones por vivienda.
Para concluir:
Estoy de acuerdo que las deducciones por compra de vivienda si esta es una segunda vivienda solo contribuyen a la burbuja, pero se han tomado para intentar pasar la bola desde las cajas y bancos a personas que pueden `pagarlos y asuman el riesgo de depreciación,
Tu artículo es poco profundo y mal argumentado solo intenta hacer circular una idea.La idea es que es mala inversión invertir en vivienda y esto en España es falso, claro que ahora está mal la cosa es como si escribiera alguien en la crisis del 29 que es malo invertir en bolsa una vez estallada la crisis, pues es evidente pero aún así el que pudo comprar acciones de empresas que luego sobrevivieron en precios bajos hicieron fortunas es el caso de alguno de los fundadores de las agencias calificadoras.Que es mejor alquilar, en Alemania donde los precios del alquiler son bajos sí, en España te sale mejor comprarte casa, claro que lo mejor es quedarse en casa de los padres y ahorrar tu sueldo y vivir de ellos hasta poder vivir de los hijos, pegar un braguetazo, pillar a la duquesa de Alba en cuanto muera su actual marido, meterse a politico y que le toquen a tus hijos la viviendas de protección oficial, salir con chic@s con piso ya pagado y si son terminales mejor….vamso que para decir lo que dices mejro no haber escrito nada, salvo que te lo paguen, claro.
Totalmente de acuerdo con este comentario. Llevo media vida viviendo de alquiler y, lo más probable, es que siga haciéndolo para los restos ya que, además de sentir auténtica alergia al compromiso, sea del tipo que sea, tampoco creo que mi vida profesional pueda llegar algún día a ser lo suficientemente estable como para soportar, durante años, una esclavitud financiera de ese grado (todo ello en el muy hipotético caso de que mi solicitud de una hipoteca fuera aceptada).
No quiero repetir nada de lo expuesto así que tan sólo añadiré que es gracias a que nuestros padres pagaron su hipoteca que ahora muchos tenemos la posibilidad de tener un techo sobre nuestras cabezas y unos sueldos/pensiones (los de los progenitores) para subsanar la falta de nuestros sueldos/paros/subsidios. Si todos nos hubiésemos dedicado a vivir de alquiler, ahora estaríamos viviendo en la calle la inmensa mayoría de los menores de 50 años.
Y, ya para terminar, ciertamente, con los elevados precios del alquiler, la locura consiste en pretender vivir así a largo plazo (lo experimento en mis propias carnes cuando cada año me suben el precio de dicho alquiler) sabiendo que, si perdemos la fuente principal de ingresos, lo único que nos quedará, al cabo de los años, serán unos cartones y una manta mugrienta en la que cobijarnos cerca de algún cajero automático. Reflexionemos sobre ello.
Voy a poner un ejemplo bastante radical, pero creo que hay que puntualizar muchísimo la diferencia entre primera y segunda vivienda o el local de una empresa:
Si por algún motivo todos los seres humanos tuviésemos que reemplazar obligatoriamente nuestro corazón por uno artificial hecho a medida a los 25 años, y se nos plantease la opción de alquilarlo o comprarlo; creo que el problema sería similar.
Aunque alquilarlo fuese mucho más rentable y favoreciese el poder cambiar a otro mejor cada 10 o 20 años; casi todo el mundo tendría a comprarse uno para tener al menos uno asegurado toda la vida y si nuestro poder adquisitivo va mejorando, ya compraríamos un segundo.
Es un ejemplo muy extremista, pero creo que la vivienda es un bien casi tan fundamental como el propio cuerpo de una persona. No se puede hablar de la primera vivienda de la misma manera que de cualquier consumo o inversión, cuando carecer de ella es el problema no-sanitario más grave al que se puede enfrentar cualquier persona. Incluso creo que mucha gente preferiría perder un brazo que su hogar.
El problema es tener en el mismo mercado a la vivienda como derecho y a la vivienda como inversión. ¿Eso no es mala idea?
No me vale el símil. La probabilidad de perder una vivienda por impago es la misma alquilando o comprando. Si alquilas, vuelves a casa de tus padres. Si compras, acabas de tirar una inversión gigante a la basura, arruinado tu crédito y vas a pagar la deuda hasta el fin de los días, y vuelves a casa de tus padres.
Y lo de la vivienda como derecho es un brindis al sol. Es una necesidad, no un derecho.
Falta un asuntillo: una oferta real y a precio competitivo de vivienda en alquiler. A mediados de los noventa era algo factible, costoso en términos de busqueda pero realizable, pero a principios de los dosmil y en las zonas más bullangueras, urbanisticamente hablando, un imposible. Hay que tener en cuenta a los millones de recien llegados en esa decada – 1995/2005- compitiendo por el mismo parque de alquiler con los «locales» y dispuestos a aceptar condiciones leoninas por cualquier cuchitril
Pero no todo el mundo tiene la casa de sus padres, porque no exista como tal o porque también la podrían perder (reacción en cadena). ¿Y cómo puede no ser un derecho? Fundamental como la educación o la libertad de expresión. (Aunque obviamente no es lo mismo un hogar que un piso en el centro!)
No es que no esté en desacuerdo, pero creo que la visión de «todo o nada» que existe respecto a la vivienda es importante y se obvia. (Como al hablar de la productividad española y la dualidad laboral española, que se habla hasta del huso horario y no se menciona la jornada partida)
Una cosa es «derecho a la vivienda» que no es lo mismo que «derecho a la vivienda en propiedad».
Menudas similitudes planteas…..el secto inmobiliario esta como esta en parte a gente que piensa como tú. Luego hablas de derechos, libertades, bienes fundamentales, consumo, inversión en unos términos que me recuerda esta escena del Padrino http://www.youtube.com/watch?v=YkYjRrmoXBs
A pesar de lo «histérico» de mi comentario, soy el primero en estar en contra de las estúpidas hipotecas de 900€ a 40 años y los alquileres al mismo precio. Llevo tiempo opinando que la gente debería quejarse menos de los salarios y más del precio de la vivienda (aunque esté bajando, todavía no es suficiente).
De todas formas, aunque el alquiler vuelva a unos precios racionales sigo viendo muy peligroso carecer de una vivienda en propiedad, por si las pensiones (públicas o privadas) fallan o el precio se vuelve a desorbitar.
Sin embargo, también es de justicia decir que la vivienda es una inversión rentable como pocas. Cuando uno paga por una vivienda, a no ser que terminen expropiándotela, paga por un activo de rentabilidad eterna: No como valor especulativo (que, efectivamente, puede no salir a cuenta) pero sí como valor de futuro. ¿Cuándo deja de tener uso una vivienda?
Mis abuelos, por ejemplo, tienen una vivienda en propiedad, ya pagada. Si yo hoy pasara apuros económicos, podría vivir allí perfectamente sin ningún gasto. ¿Qué alquiler puede competir con eso? Si mis bisabuelos, que en paz descansen, hubieran comprado esa casa antes que ellos… jamás habrían conocido una hipoteca.
Por tanto, tenemos que pagando un extra sobre el alquiler todos los meses, al comprar una vivienda acabas obteniendo un activo de enorme valor y utilidad muy importante.
Por cierto, también pueden negociarse hipotecas por dación en pago para solucionar el problema de la liquidez. Te saldrán más caras, con menor riesgo, y santas pascuas.
No sé, creo que un análisis sobre el sobrecoste de vivir de hipoteca sobre vivir de alquiler sería adecuado para medir hasta qué punto la vivienda es, en efecto, una inversión estúpida.
Lo que no quita que, desde luego, comprar vivienda no sea una opción obligatoria para quien se quiere emancipar.
(PD: Escribe un estudiante en piso de alquiler, no es que sea un hipotecado defendiendo su posición ni nada similar.)
Germán
Creo que yo te puedo aportar algo en esto. Por resumir, vivir en alquiler implica menos gastos, y ese ahorro, aparnetemente pequeño mes a mes, invertido a la larga parece ser más rentable que la propia vivienda.
Hay estudios por ahí, me parece que del IESE, pero vamos, te cuento un ejemplo mío real.
Hace unos años estuve en la misma tesitura: me mudaba y no sabía si comprar o alquilar. Así que miré la zona que me interesaba, y comparé dos pisos, uno alquilado y otro en compra, bastante parecido, y me hice el estudio (hoja Excel, no hace falta nada más),
Hay que tener en cuenta que la compra de una vivienda implica: pago de escrituras, que generalmente son alrededor del 8% del precio del piso; pago de la entrada, la letra en sí con sus intereses, la comunidad de vecinos, el seguro (esto es poco), los impuestos anuales y los gastos previsibles que tendrá la vivienda por reparaciones o derramas en la comunidad de vecinos. El alquiler tiene como único pago la mensualidad.
Me hice una simulación de qué pasaría 10 años después en ambos escenarios. Es decir, si compraba todo ese dinero iba a la vivienda…y 10 años después tendría en mi propiedad un X% de la vivienda (el resto del banco), con un valor de Y €. Después simulé que pasaría si alquilaba, y si invertía la diferencia de los pagos en una inversión que diese un 7% anual (la bolsa en el largo plazo da eso, quizá más). Piensa que entonces todo el dinero de la entrada y la letra iba directamente a esa inversión, así como la diferencia entre letra+resto de gastos y el alquiler. Por ejemplo, si la letra + comunidad salían 1200 € y el alquiler 900 €, asumo que invierto 300 € al mes en esa misma inversión. Más lo que «no pago», es decir, IBI, gastos extras.
Al cabo de 10 años me salía que mi inversión tenía un valor de 50.000 € más que lo que valía mi parte de la casa en propiedad. Así que la decisión fue fácil. Está claro que esto no es 100% seguro, porque hay que hacer una serie de hipótesis: cuánto se va a revalorizar la vivienda, cuánto van a costar las reparaciones de la misma, cuánto va a ser el Euribor, cuánto va a subir mi alquiler año tras año…pero incluso tanteando con diferentes hipótesis siempre me salía mejor alquilar.
No hice el estudio hasta el final de la vida útil de la casa, pero imagino que saldría algo parecido. Dicho de otra manera, en el caso que comentas de tus abuelos:
-La casa está pagada, pero hay que seguir pagándola: comunidad, IBI, reparaciones, seguro.
-Si hubiesen alquilado e invertido el dinero ahorrado es probable que ahora tuviesen una buena suma de dinero en el banco en lugar de tener la casa en propiedad. ¿Cuál de las dos situaciones es mejor? A priori no lo sé, dependerá del caso pero lo que para mí es seguro es que no es necesariamente más rentable comprar.
Germán
Creo que yo te puedo aportar algo en esto. Por resumir, vivir en alquiler implica menos gastos, y ese ahorro, aparentemente pequeño mes a mes, invertido a la larga parece ser más rentable que la propia vivienda.
Hay estudios por ahí, me parece que del IESE, pero vamos, te cuento un ejemplo mío real.
Hace unos años estuve en la misma tesitura: me mudaba y no sabía si comprar o alquilar. Así que miré la zona que me interesaba, y comparé dos pisos, uno alquilado y otro en compra, bastante parecido, y me hice el estudio (hoja Excel, no hace falta nada más),
Hay que tener en cuenta que la compra de una vivienda implica: pago de escrituras, que generalmente son alrededor del 8% del precio del piso; pago de la entrada, la letra en sí con sus intereses, la comunidad de vecinos, el seguro (esto es poco), los impuestos anuales y los gastos previsibles que tendrá la vivienda por reparaciones o derramas en la comunidad de vecinos. El alquiler tiene como único pago la mensualidad.
Me hice una simulación de qué pasaría 10 años después en ambos escenarios. Es decir, si compraba todo ese dinero iba a la vivienda…y 10 años después tendría en mi propiedad un X% de la vivienda (el resto del banco), con un valor de Y €. Después simulé que pasaría si alquilaba, y si invertía la diferencia de los pagos en una inversión que diese un 7% anual (la bolsa en el largo plazo da eso, quizá más). Piensa que entonces todo el dinero de la entrada y la letra iba directamente a esa inversión, así como la diferencia entre letra+resto de gastos y el alquiler. Por ejemplo, si la letra + comunidad salían 1200 € y el alquiler 900 €, asumo que invierto 300 € al mes en esa misma inversión. Más lo que «no pago», es decir, IBI, gastos extras.
Al cabo de 10 años me salía que mi inversión tenía un valor de 50.000 € más que lo que valía mi parte de la casa en propiedad. Así que la decisión fue fácil. Está claro que esto no es 100% seguro, porque hay que hacer una serie de hipótesis: cuánto se va a revalorizar la vivienda, cuánto van a costar las reparaciones de la misma, cuánto va a ser el Euribor, cuánto va a subir mi alquiler año tras año…pero incluso tanteando con diferentes hipótesis siempre me salía mejor alquilar.
No hice el estudio hasta el final de la vida útil de la casa, pero imagino que saldría algo parecido. Dicho de otra manera, en el caso que comentas de tus abuelos:
-La casa está pagada, pero hay que seguir pagándola: comunidad, IBI, reparaciones, seguro.
-Si hubiesen alquilado e invertido el dinero ahorrado es probable que ahora tuviesen una buena suma de dinero en el banco en lugar de tener la casa en propiedad. ¿Cuál de las dos situaciones es mejor? A priori no lo sé, dependerá del caso pero lo que para mí es seguro es que no es necesariamente más rentable comprar.
«…la vivienda es una inversión rentable como pocas.»
No, la vivienda no es una inversión rentable, y menos viniendo de una burbuja inmobiliaria y encaminandose a una pérdida de valor.
¿Cuál es la tasa de retorno de una vivienda?
J.M ya te ha respondido a una parte de tus preguntas, solo añandir que si poner en google «comprar o alquilar vivienda» que saldrán cientos de webs, blog y similar tratando el tema……A mí me gustaría responderte a eso de «rentabilidad eterna» , solo pedirte que te mires la EHE-08, http://www.fomento.gob.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/ORGANOS_COLEGIADOS/CPH/instrucciones/EHE_es/ sobre todo en el apartado de «durabilidad del hormigón». te sorprendería lo que contempla la norma en comparación con la eternidad. Nunca te podrán quitar la propiedad del suelo (división horizontal si es un piso), bueno si no viene un régimen que diga lo contrario. Pero nadie te garantiza el inmueble que a lo largo del tiempo necesitará inversiones (reformas les llama la gente).
Las burbujas financieras estallan, pero los pisos no son demolidos. Cae su precio, pero los cimientos aguantan. Por eso, muchas personas lo entienden como una compra racional, aunque la seguridad derivada de la creencia de poseer un techo implique una deuda irracional y peligrosa. Cuando se compra la vivienda, se percibe la seguridad de tener un techo, pero no la posibilidad de ser deshauciado (ahora esta percepción es mayor y tendrá efectos entre los compradores).
A un nivel primario de análisis, no es irracional comprar, es racional. El problema es que la mediatización de los agentes de crédito no era correctamente percibida por desconocimiento, apatía y confirmación social de que los precios siempre subían y eso era la mejor garantía del éxito del sistema.
REcuerdo en 2005 escribir en contra de la desgravación por vivienda y alertar del sistema de incentivos perversos creado para favorecer la compra y cómo se subvencionaba ese patrimonio inmóbil. La autoridad pública debería haber suprimido sus políticas tácitas o explícitas de promoción de la compra y haber creado mecanismos que permitiesen visualizar mejor los riesgos que los consumidores asumían para evitar las situaciones de información asimétrica, aunque algunos columnistas de aquellos años llamaban a este tipo de medidas comunismo y, por otro lado, nadie se atrevía a reformar una LAU que, en la práctica, tampoco estaba vigente, porque los contratos solían ser a 11 meses e incorporaban el aumento del precio de la vivienda a las rentas del alquiler. Hecho que no impedía que muchas personas considerasen que el propietario estaba desprotegido porque no podía deshacerse rápidamente de los inquilinos. Por no hablar de la injusticia que suponía la existencia de las rentas antiguas que conformaban un parque inmobiliario cautivo, cuando el otro era disfuncional.
El alquiler suponía una falta de seguridad jurídica para las dos partes que redundaba en una desconfianza mutua que terminaba por hacer del alquiler un suplicio (recuerdo como al terminar los 11 meses de contrato, el incremento podía ser completamente arbitrario y como la expectativa del propietario de encontrarse en un mercado con una demanda al alza iba a compensarle o, en el peor de los casos, siempre sería mejor vender. Era imposible explicarle que no era tan fácil encontrar un inquilino fiable y que subir la renta era generar un problema para los dos). En definitiva, todos los incentivos apuntaban (y creo que siguen apuntando) a la compra, pero no todos cayeron en la trampa.
Excelente artículo. Llevo años diciendo estas mismas premisas con los supuesto enfrentamientos en las comidas familiares. Exacto la vivienda no es una inversión. Quieres inversió? Juega a la bolsa con apalancamiento CFD y si te sale mal el sistema de echa y no acabas debiendo nada al banco. De que me sirve una vivienda en propiedad, si alomejor me sale un trabajo mejor en otro lugar del país o del mundo? .
Ahora invertir en cfds tienen un 21% de impuestos en la plusvalía.
[…] En esta entrada quisiera analizar la situación actual del sector de la construcción así como su evolución precedente frente al conjunto de la economía. Para ello trataré de presentar algunos datos generales sobre la importancia que ha tenido este sector en nuestro modelo productivo, dónde se han localizado sus empresas, cuál ha sido su evolución y qué queda de él en la actualidad. En este análisis utilizaré muchas herramientas propias del análisis demográfico. Se trata de un método que, sin ser novedoso, no por ello deja de ser original. Quedan todavía muchas dudas pendientes. ¿La construcción nunca nos abandonó? ¿O quizá somos nosotros quienes no dejamos de aferrarnos a ella? […]
[…] "CRITEO-300×250", 300, 250); 1 meneos Recordatorio: la vivienda es una inversión estúpida politikon.es/2012/03/24/recordatorio-la-vivienda-es-una-i… por luca360 hace […]
[…] » noticia original This entry was posted in Noticias by Harto de la crisis. Bookmark the permalink. […]
Estoy bastante de acuerdo con el razonamiento que se hace en este artículo, pero quiero apuntar un argumento a favor de la compra de vivienda planteada como una inversión a muy largo plazo, tan largo como que el momento en el que se empezará a ver el retorno de la inversión será en la jubilación, en poder mantener una cierta calidad de vida.
Hoy en día, con un sistema de pensiones cada vez más en entredicho, con contratos temporales que hacen casi imposible cotizar para tener una pensión decente, con un sistema sanitario en el que se empieza a cuestionar su gratuidad, las previsiones de vida para quien se jubile dentro de 30 años son aterradoras.
Hoy en día, la pensión media anda en torno a los 880€, y todo indica que ese dato irá a peor a medida que pasen los años. Yo creo que mucha de la gente que se jubile en el futuro simplemente no podrá permitirse pagar un alquiler, y al única opción de no acabar en una residencia o tirados en la calle será tener una vivienda en propiedad.
Eso es porque las viviendas en propiedad las regalan con las tapas de los yogures, supongo.
De otra manera, ya me explicará como una persona a la cual le va a quedar una pensión futura de 880€ se las va a arreglar hoy para obtener una vivienda en propiedad… ¿okupando?
No estoy diciendo que comprar una vivienda sea algo fácil ni barato, ni siquiera que sea una buena decisión en todos los casos, simplemente apunto un argumento a favor de la compra de la vivienda.
Sin pensarlo demasiado, se me ocurren muchas opciones en las cuales una persona que tenga en el futuro una pensión de 880€ y pueda permitirse comprar una casa en su juventud: por ejemplo, una persona con un buen salario que acabe en el paro a los 55 años y que no vuelva a encontrar trabajo, una pareja con una diferencia de ingresos importante entre ambos miembros y que muera antes el que más gana, un autónomo, etc…
Las circunstancias personales de la gente pueden variar mucho a lo largo de la vida, pero lo que es seguro es que la jubilación es una situación de extrema vulnerabilidad donde lo único que tienes es lo que hayas logrado acumular durante tus años productivos (una pensión, ahorro, bienes, etc) y en esas circunstancias el valor de un piso en propiedad puede ser enorme.
Lo siento, pero el argumento no se sostiene, por mucho encaje de bolillos que quiera usted meterle. La pensión de jubilación se calcula en función de las percepciones salariales que un trabajador disfruta durante un periodo concreto de su vida laboral.
Por lo tanto, si un trabajador no es capaz de pagar un alquiler con el monto de su pensión de jubilación, muy difícilmente podrá haber sido capaz en su momento de acceder siquiera a la financiación necesaria como para plantearse la adquisición de una vivienda en propiedad.
Creo que mi argumentación es bastante contundente, la verdad. Otra cosa es que, en este país, nos hayamos acostumbrado a dejarnos llevar por cantos de sirena y luego, secretamente arrepentidos, busquemos justificaciones ex post para tranquilizarnos y engañarnos a nosotros mismos tratando de darle un sentido a lo que no ha sido más que una elección de compra irracional (por decir algo suave).
Como ya le dije en el anterior post, actualmente hay muchas circunstancias que pueden llevar a una persona a tener una pensión muy baja ya en el momento actual (una persona viuda, alguien que haya ido mal en los últimos años de su vida laboral, los autónomos, etc). Si usted mira a su alrededor, seguro que conoce a mucha gente jubilada, con pensiones bajas que vive en un piso de su propiedad y que no podría pagar un alquiler.
Y eso si hablamos del presente. Si pensamos a largo plazo (30 años), la demografía indica que la sostenibilidad del sistema de pensiones está cada vez más cuestionado y que probablemente las pensiones tiendan a bajar y en el momento de jubilarnos tendremos un recorte muy fuerte de nuestros ingresos.
Una aclaración: yo vivo de alquiler y no busco ninguna explicación a posteri para justificar una compra. Pero es una cuestión que me he hecho muchas veces: ¿es interesante comprar un piso? ¿cuando hacerlo? ¿a que precio?, y la verdad es que no veo respuestas tan categóricas como las que se pretenden dar. Hay muchos matices y cuestiones que valorar antes de tomar una decisión tan importante como esta.
Empiezo a ver que los viejos dogmas como «la vivienda nunca baja» o «alquilar es tirar el dinero», se están sustituyendo por nuevos dogmas como «el alquiler es la única opción razonable» o «los que compran son estúpidos».
Yo estoy de acuero con Roberto, en las condiciones actuales una vivienda es un seguro de jubilación, porque una pensión no paga (ni mucho menos pagará) un alquiler. Entre la opción de pagar un alquiler o una letra, la gente prefiere la letra. Otra cosa es que esto sea deseable o bueno, pero es lo que hay.
Roger, puntualizar que la re-introducción de la deducción no cuesta 6000M€, la reforma de ZP solo eliminaba el derecho a ella para nuevos compradores a partir de enero de 2010 (creo recordar), pero los insiders seguían teniendo derecho a ella; de modo que el estado seguía gastando esos 6000M€ (aunque al no entrar nuevos beneficiarios e ir pagando los viejos sus hipotecas, la cantidad habría ido descendiendo año tras año hasta desaparecer). Al recuperar la medida, la cantidad, en vez de decrecer, aumentará en función de las nuevas hipotecas que se firmen a partir de ahora (y por las hipotecas firmadas desde enero de 2010 porque la medida es retroactiva), pero como no se firman muchas a lo mejor pasamos de 6000M€ a 6100M€, no es ni de lejos «esta medida nos cuesta 6000M€ de golpe y porrazo».
Y otra vez, esto no significa que esté de acuerdo con la medida.
Insisto: si una pensión no paga un alquiler, el salario del cual ha derivado dicha pensión tampoco paga, ni mucho menos, una adquisición.
En este país tenemos un problema muy serio con las matemáticas, parece ser, y comienzo a sospechar que incluso de percepción de la realidad.
Más simple: un autónomo que no declare la mayor parte de sus ingresos. Su pensión sería una miseria, pero con sus ingresos en negro podría comprar una vivienda y ahorrarse el alquiler en su vejez.
Más en general, un salario de 1000€ podría dar para un alquiler y para pagar las facturas – pero para poco más. Con una pensión de 800€, incluso el poco más desaparece – salvo que en vez de alquiler se opte por una hipoteca. En ese caso, 800€ con la vivienda pagada dan para mucho. Financieramente puede ser una locura y una apuesta muy arriesgada, pero para algunos puede tener sentido.
Cuando compras una vivienda, puedes hacerlo como inversión o para vivir en ella. A la hora de analizar la rentabilidad de la compra de una vivienda, me voy a centrar en la última opción, es decir, comprar para vivir en ella.
Para saber cuál de las opciones es más rentable, habría que comparar el flujo de entrada y salida de las opciones que tenemos, en este caso: comprar o alquilar. Tendríamos que actualizar los flujos de caja, de salida y entrada de dinero a valor actual.
En el caso de compra, tendríamos como salidas de caja, los importes pagados por la compra y las cuotas posteriores (estás sería variables pero dentro de un margen, podrían subir o bajar conforme suba o baje el Euribor). Finalmente, tendríamos el valor de venta de la casa al final de la vida útil o del plazo que se quiera comprar.
En el caso del alquiler, sería sólo pagos, es decir, el pago de mensual de la renta de alquiler. Puede subir o bajar, pero el problema en España es que el alquiler suele ser bastante similar al pago de una cuota de hipoteca de una casa comprada hoy, pero si no cambian las cosas, lo más seguro es que la renta de alquiler de un piso dentro de diez años sea superior al pago de la cuota de la hipoteca de ese piso firmada hoy (habría mucho que matizar).
Esto es un análisis económico (muy de andar por casa y con muchas simplificación), el problema es financiero y el hecho de estar sujeto a una hipoteca (una externalidad negativa asociada a la compra o positiva asociada al alquiler)
En fin, creo que para que el alquiler sea atractivo en España, todavía tendría que bajar mucho el precio del alquiler.
Lamento que el comentario sea largo y poco claro, pero necesitaría añadir una hoja de cálculo para que se viese clara la idea que quiero transmitir.
JCAbal
Mira mi comentario más arriba, Yo me hice el análisis y me salía más rentable alquilar. Con hoja de Excel incluída.
Solo un inciso: no importa cuantos payasos – y por payasos no me refiero a gente de a pie, sino a periodistas, «intelectuales» y políticos que se supone que deberían dominar la Constitución, o al menos haberla leído por encima – salgan diciendo lo contrario, en la Constitución no se establece ningún «derecho a la vivienda».
Aunque lo hiciera habría que decir que el derecho al libre movimiento no significa que el estado te pague el billete de avión, y que el derecho a la libre expresión no significa que el estado te publique tu libro, pero es que ¡No lo hace!
El artículo en el que se origina esta confusión interesada es el 47, que no va precisamente en la parte sobre los derechos más fundamentales del ciudadano, la vida, la libertad, la persecución de la felicidad y todo eso… el 44 habla del acceso a la cultura y la ciencia, el 45 de la defensa del medio ambiente, el 46 de la conservación del patrimonio artístico… y el 47 trata de competencias urbanísticas
Artículo 47
Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
No dice que el estado tiene que ponernos un piso, dice que el estado tiene derecho a regular la utilización del suelo para evitar la especulación. Hablando en plata es evidente que no ha hecho un trabajo lo que se dice cojonudo, pero esa es otra cuestión…
Lo que es total completa y absolutamente estúpido es tu artículo, de principio a fin.
Es una SARTA DE MENTIRAS una tras otra, sin el menor sentido ni base racional.
Lo que sí me tienes que decir es QUÉ GRIFA FUMAS… porque aniquila las neuronas cosa fina, oiga.
Un estúpido saludito.
Sólo he tenido tiempo de leer lo de la desgravación por vivienda y no estoy de acuerdo.
Ya que aluden a NeG para justificarlo sugiero que lean –también en NeG– el artículo de Aristóbulo de Juan donde explica el problema de tratar de arreglar la quiebra de la banca sin generar «Flujos Reales».
Un Flujo Real es o bien un aumento de Capital o Bien una Reducción del Stock de pisos a la venta.
Aristóbulo ha areglado las suficientes quiebras bancarias por el mundo para saber que esa Desgravación ahora denostada genera, precisamente, «Flujos Reales»
Saludos
[…] reciente Roger recordaba algo que todavía está lejos de ser considerado evidente por todos: la vivienda es una inversión estúpida. Por lo mismo, cualquier política destinada a incentivar su compra merecería el mismo […]
Años peleándome con hipotecados por todo lo que explicas en el post. Como conclusión de esas disputas y de la lectura del texto llego a la conclusión que suelo llegar cuando leo cuestiones de economía: el análisis económico tiene su peor enemigo en la asunción, casi religiosa, de que el sujeto económico es un ente lógico. Sus acciones, tras análisis, serán muy entendibles y tendrán cierta lógica, pero el trayecto desde el impulso a la acción del consumidor/inversor no es lógico por definición. De ahí ese 90% de pisos «en propiedad» a mi entender.
Saludos!
¿Quién dice que la vivienda no es liquida y las acciones sí?
El IBEX estaba en el entorno de los 15000 en el año 2007 y ahora está en los 8000, es decir, se ha devaluado en torno al 50%. Alguien que comprase una vivienda en 2007 y quisiera vender ahora también podría hacerlo si rebaja el precio en torno al 50%. Es una cuestión de precio.
Mi experiencia en el mercado inmobiliario de Madrid es que el precio medio de viviendas que eran nuevas en el 2007 ha bajado en torno al 25%.
Aceptando pérdidas, o más pérdidas que el vecino, puedes vender un piso.
Otra cosa es que sea una inversión acertada. Pero eso mismo puede pasar con las acciones.
El año 1971 comencé a trabajar y me casé.
Mi sueldo neto eran 93 euros al mes, catorce pagas.
Alquilamos un piso amueblado al lado del Retiro (Mariano de Cavia, Mediterráneo) por 36 euros al mes (6000 pesetas). Dos habitaciones, baño y un servicio, cocina, Salón comedor amplio y un buen recibidor más trastero. Este mismo piso se alquila aún hoy por 1400 euros al mes.
Con el resto, unos 60 euros, vivíamos y nos sobraba un poquito para vacaciones, ropa (los trajes en sastre en O’Donnell), alguna cena los fines de semana con los amigos y una ayuda doméstica por horas para mi mujer que nunca necesitó trabajar. Era mi primer trabajo.
Un matrimonio que hoy quisiera hacer lo mismo necesitaría un neto 14 pagas de entre 2,500 y 3000 euros. El primer año de trabajo.
Los que digan que se ha progresado en estos cuarenta años o son políticos o no saben de lo que hablan.
Entonces se podía alquilar porque tenías más seguridad.
En 1971 mi Padre ganaba menos de un 30% de esa cantidad. Tenía dos empleos para poder llegar a fin de mes.
Creo que esos 93€ pueden ser el equivalente a estos 3.000 € de hoy que dices tranquilamente.
En todo caso, es cierto, hoy estamos jodidos.
Pero yo recuerdo hace unos añitos, cuando un chaval con un curso de maquinaría de construcción sin la ESO se sacaba 4.000 € al mes en su primer empleo. Y entonces decíamos que viviamos en jauja.
No es un buen momento para comparar en lo bajo de un ciclo, creo.
Estamos bastante mejor que en 1971. Al menos eso es cierto.
Hola, No es cierto que estemos en la parte baja de un ciclo.
Estamos en la situación normal. Lo anormal era lo otro.
Lo «otro» era estar en la cresta de una burbuja artificial creada a propósito por tercera vez en los últimos 30 años (Boyer-Vivienda, PuntoCom-Vivienda y Vivienda Pura) para ocultar el coste de ir hacia un modelo ricardiano global que empobrece a todo occidente excepto los grandes oligopolios y algún país nicho pequeño.
Ahora mismo lo que están haciendo es preservar el mismo modelo para en cuatro on cinco años crear otra burbuja.
Y no, aquell era un sueldo universitario recién salido.
Mi mujer era una administrativa que dejó su trabajo para casarse con 22 años y ganaba la mitad que yo, unas 7000 pesetas al mes. Al dejar de trabajar pudo volver a estudiar.
Todos hemos empeorado mucho, la moneda no vale un carajo y la inflación real es brutal.
Lo único que ha preservado su valor de entonces es el Oro. Incluso el petróleo en $ por barril reales está un poco peor que el oro.
Eso de que estamos en lo normal…
* 23% de paro.
* venimos de un 11% de déficit y estamos en un 6%.
*la banca está en crisis con fusiones para salvar entidades.
* nos queda digerir unos 100.000 millones de ladrillo sobrevalorado solo en los bancos, más lo que hay en manos privadas.
Prefiero pensar que estamos en una parte baja del ciclo, porque si esto es lo normal sin burbujas, bienvenidas sean.