La crisis del mercado hipotecario en Estados Unidos tiene un aire de irrealidad bastante sorprendente. Es un ejemplo de la complejidad extrema que los mercados financieros han llegado a alcanzar en el país, y una potencial causa de preocupación para la economía en general. Por añadido, es un ejemplo bastante curioso de burbuja especulativa oculta, y una señal de lo que podría estar por venir en España en el mercado inmobiliario.

La parte más visible del problema, y la que ha desencadenado las caídas en las bolsas, es la bancarrota de New Century Financial, una compañía hipotecaria que se especializaba en conceder préstamos de alto riesgo. Los clientes de New Century, como los de muchas otras empresas en problemas, eran básicamente gente
con malas puntuaciones de crédito, salarios bajos y pocos recursos que no podían obtener hipotecas con las condiciones más estrictas impuestas por los bancos. A cambio de unos tipos de interés más elevados (unos 3-5 puntos más) o préstamos creativos (como las malvadas hipotecas de interés ajustable) uno podía conseguir dinero sólo con su sueldo como respaldo, sin tener que pagar una entrada.

Hace tres o cuatro años, cuando los tipos de interés americanos rozaban el 1% (negativos, en términos reales) y con todo Dios comprando una casa, algunos avispados analistas de Wall Street se dieron cuenta que la rentabilidad de estas hipotecas dudosas era muy deseable. Con un retorno en forma de intereses alto para lo que se estilaba en la economía y respaldadas por una vivienda que siguiendo la burbuja inmobiliaria en todo el país no dejaba de crecer de valor, las firmas de inversión no dudaron y empezaron a comprar
hipotecas a espuertas en el mercado secundario a New Century y compañía. Conforme la demanda de deuda hipotecaria aumentaba, también lo hacían los precios de los títulos, así que especular con deuda de otros pasó a ser otro deporte más en los mercados financieros.

Hasta que llegamos a finales del 2006, y la gente empieza a darse cuenta que hay un problema. Para empezar, el mercado inmobiliario se ha estancado, con los precios de la vivienda estables o en ligero descenso. Esos títulos de deuda dejan de tener la mágica propiedad de estar respaldados por propiedades en perpetuo crecimiento, así que son algo menos deseables. Los prestamistas tienen ahora más problemas colocando sus nuevos títulos en el mercado, creándoles un problema de liquidez serio.

El segundo problema es que la economía ha estado creciendo, así que la
Reserva Federal ha estado subiendo los tipos de interés. Aparte de que la mejora general ha aumentado el número de inversiones alternativas rentables, la subida de los tipos ha hecho que muchas hipotecas en un principio dudosillas se hayan convertido en un fardo demasiado pesado para muchos acreedores, que se han visto incapaces de pagar las letras. Esto ha hecho que el retorno anual de las hipotecas haya caído en picado, ha dejado montones de viviendas (que recordemos, no están ganando valor de mercado) en manos de los acreedores, y se ha convertido en una carga insoportable para los prestamistas, enviándoles en masa a la bancarrota.

¿Qué efectos puede tener esto en la economía americana? La verdad, no estoy seguro. Para empezar, el aterrizaje suave del mercado inmobiliario probablemente se convertirá en un aterrizaje forzoso o un tortazo profundo con todas las letras. Siendo este mercado una parte vital de la fortaleza del gasto de los
consumidores en Estados Unidos (dado a la insaciable tendencia de muchos a refinanciar la deuda para gastar dinero), la súbita falta de liquidez puede dejar a mucha gente en situaciones incómodas, y disminuir la demanda agregada, frenando la economía. La escala del problema es, evidentemente, lo que resulta difícil de predecir.

Queda saber si podríamos ver algo parecido sucediendo en España. Si tengo que ser sincero, no tengo ni idea; no sé cómo funciona el sistema hipotecario allí para poder hablar con seguridad. Que yo sepa (y corregidme si me equivoco, estoy aquí para aprender) las restricciones para conseguir hipotecas son bastante más estrictas en Europa, con los bancos teniendo mayor protagonismo. Otra diferencia relevante es que las refinanciaciones son menos habituales en España que en Estados Unidos, así que una caída de precios no sería tan dolorosa. Veremos qué sucede.