1.-Deflación interna y mercado inmobiliario
Una crisis de crédito como la vivida en España es un fenómeno unitario que sin embargo tiene muchas vistas. Las más directas son el incremento del volumen de crédito y del precio de los activos, el aumento de la oferta laboral (que en el caso de España nos condujo a la burbuja migratoria), y la hipertrofia del sector productor de activos: en el caso de España, la vivienda. Otra visión es la del sector exterior, donde se manifiesta como pérdida de competitividad y déficit de la Balanza de Pagos.
Pero desde el punto de vista de la resolución de la crisis, la visión más esclarecedora de los desequilibrios de la economía española es la del diferencial de inflación con el área del euro. Desde 2000, los precios de consumo en España han aumentado un 31%, mientras en Alemania han aumentado un 16% y en Francia un 18%.
Por eso cuando en este blog nos vestimos de ceniza y decimos que los salarios de los españoles son demasiado altos, queremos decir principalmente salarios nominales. Mil euros, el salario basura arquetípico en España es mucho dinero en el contexto global. Pero es verdad que en España (especialmente en las grandes ciudades) es un sueldo apretado. Sin embargo, las rebajas salariales nominales que necesitamos urgentemente, si se aplican, se verían parcialmente compensadas por una rebaja de los precios interiores. Es decir, si mañana el salario de los españoles se redujese un 10%, muy probablemente el precio del 60% de los bienes que consumimos (producidos en España) se reduciría un 8%. Esto quiere decir (a grosso modo) que una rebaja del 10% de los salarios nominales se convertiría en una rebaja de los salarios reales del 6%.
Y en particular, la fuente más importante de deflación interna en España va a ser (inevitablemente) la reducción del precio del bien menos comerciable de la economía: la vivienda (principalmente en régimen de alquiler). El éxito del ajuste estructural de la economía española depende por tanto de dos factores principales: la rebaja salarial, y su mitigante: la rebaja del coste de uso de la vivienda.
Necesitamos un largo periodo de deflación RELATIVA con el área del euro, y de momento no hemos ni empezado (a ese proceso contribuiría positivamente una inflación en el área del euro más elevada). En todo caso, centrándonos en lo que se puede controlar desde España, voy a describir un paquete de medidas en el sector inmobiliario, que son al menos tan urgentes como la reforma laboral para lograr la estabilización de la economía española.
2.-La lógica del contrato de deuda
La actividad económica necesita financiarse cuando exige un gasto presente y promete ingresos o utilidades futuras. Por ejemplo, si decido abrir un bar, y tengo los 100.000 euros necesarios para alquilar y acondicionar el local, a cambio de mi inversión recibiré todos los ingresos netos (de gastos) que genera el negocio.
Si solo tengo 50.000 euros, pero creo que la inversión merece la pena, necesito un socio que ponga los otros 50.000, y cuando hay un socio, es necesario especificar cómo se repartirán los ingresos netos que se esperan de la inversión. Si el socio va a participar directamente en el negocio, o confía tanto en mi honradez como en mi pericia, el pago por sus 50.000 euros serán la mitad de los ingresos futuros del bar: ese socio, compartirá mi suerte, y si el negocio es un éxito de beneficiará de ese éxito conmigo en la misma medida que yo, y si es un fracaso, lo sufrirá tanto como yo.
Sin embargo es posible que no encuentre esa clase de socio que me conoce a mí, y al negocio, y confía en ambos. O es posible que yo crea tanto en el negocio como para no querer repartir los ingresos a medias. En tal caso, buscaré un prestamista, que pondrá los 50.000 euros, y me exigirá una cuota fija anual a cambio de su inversión: por ejemplo, 5.000 euros durante 12 años, a partir del segundo. El prestamista, es un inversor que no se beneficia de mi éxito tanto como yo: si el bar produce 20.000 euros al año, habiendo invertido la mitad, el solo recibe un cuarto de las ganancias, y a los 12 años, deja de recibir pagos. A cambio, cobra antes que yo: cuando el bar genera ingresos de 6000 euros anuales, yo me tengo que conformar con 1000 euros, habiendo puesto la mitad de la inversión. Adicionalmente, el prestamista para asegurar realmente el cobro, con independencia de la calidad de mi gestión, en general exige que garantice los pagos, por ejemplo con una clausula (garantía hipotecaria) que le permite exigir
la venta de mi casa para saldar la deuda si el negocio fracasa y no puedo afrontar los pagos comprometidos.
En general, la moraleja es sencilla: el contrato de deuda es un contrato en que a cambio de una mayor participación en el éxito, el deudor tiene a la vez una mayor participación en el fracaso.
Por eso, el que se endeuda es, por la propia naturaleza del contrato en que se compromete, mas responsable que el prestamista. Los que compraron una vivienda en 1998 han logrado plusvalías altísimas, que no van a compartir con el banco que les dejó el dinero. Y sin embargo, muchos de los que compraron en 2006 se quejan amargamente de que el banco no quiere compartir con ellos la pérdida del valor de sus viviendas, y cuando la venta del inmueble no cubre la deuda, el banco exige lo que se comprometieron a pagar.
3.-Responsabilidad hipotecaria limitada
No obstante, reconocer que por definición el endeudado es siempre más responsable que el prestamista, no significa que sea una buena idea hacer al endeudado ilimitadamente responsable.
La historia y la teoría demuestran que las responsabilidades ilimitadas son social y económicamente dañinas. En la India las deudas se heredan durante generaciones, y entre los romanos existía la prisión y la esclavitud por deudas. En ambas sociedades las deudas incobrables se convirtieron en la base de un sistema social esclerotizado, y el endeudamiento se consideraba intrínsecamente irresponsable, y sufría una fuerte censura social, generando un nivel de toma de riesgos claramente sub-óptimo. Entre los romanos, las leyes de bancarrota (introducidas por Julio Cesar) contribuyeron a suavizar los conflictos sociales dentro de un marco de respeto a la propiedad; a su vez la aparición de la sociedad anónima con responsabilidad limitada fue también un factor decisivamente dinamizador en los albores de la Revolución Industrial.
Evidentemente toda limitación de responsabilidad tiene un coste financiero ex ante que es valor presente de las pérdidas financieras que los acreedores no podrán recuperar si se produce un incumplimiento del contrato. En el s.XIX, cuando los países acreedores utilizaban la fuerza militar para recuperar las deudas de otros países, los intereses que pagaban los deudores eran más bajos. Actualmente, cuando la inmunidad soberana en asuntos financieros es universalmente aceptada, muchos países afrontan pagos de intereses exorbitantes, que son el valor anticipado de que el país decida no pagar impunemente.
La desaparición de la garantía personal en los créditos hipotecarios no es gratis: una vez establecida la dación en pago, el banco solo prestará con entradas muy elevadas: de hecho con los precios de la vivienda en declive podemos ver a las entidades exigir entradas de más del 40% del valor de las viviendas. Diré más, un mercado inmobiliario sin garantía personal es un mercado más inestable: dado que el banco no se puede agarrar a la renta personal de los deudores, solo le queda mirar el valor de las garantías, y eso implica que la tendencia a prestar más cuando se esperan precios crecientes, y menos cuando se esperan precios decrecientes (generando un bucle de realimentación entre los mercados crediticio e inmobiliario) se agudizaría aún más. La magnitud de la debacle del subprime no se puede entender sin la dación en pago: los prestamistas sabían que de poco les servía prestar a quienes estaban en mejores condiciones de
pagar, porque llegada una crisis significativa, la gente de clase media devolvería las llaves aunque pudiese pagar la hipoteca (default estratégico), una vez el precio de la vivienda quedase por debajo del de la deuda.
Por otra parte, la garantía personal absoluta que tenemos en España incentiva a las entidades a financiar cualquier compra, por económicamente absurda que sea cuando hay una renta capaz de soportarlo. Las tasaciones infladas han sido la norma durante una década. Al final, la dación en pago y la garantía personal ilimitada son dos extremos normativos de esos que gustan a los juristas, en su perpetua búsqueda de la ”justicia”, pero que los economistas, que modestamente solo queremos normas socialmente efectivas, solemos deplorar.
Mi propuesta es combinar los mejor de ambos mundos: debe haber una garantía personal limitada en los préstamos hipotecarios. En consecuencia, (y a sabiendas de que los números que propongo son tan arbitrarios como las normas absolutistas que prevalecen ahora), propongo el siguiente conjunto de normas:
-El devengo de intereses debe detenerse cuando excedan al 20% de la deuda restante en el momento del primer impago. Eso quiere decir que si un deudor debe 100k eur, su deuda no subirá como consecuencia del impago por encima de 120k eur.
-Un préstamo hipotecario nunca se dará por más del 80% del valor de tasación de la vivienda.
-La adjudicación de la vivienda se hará al menos por un 70% del valor de tasación de la vivienda en la escritura.
-El embargo máximo de los ingresos de un deudor hipotecario después de la adjudicación será menor que el 50% de sus ingresos totales, la deuda restante no devengará intereses, y se pagará en cuotas iguales en un plazo de entre cinco y siete años.
Estas normas funcionarían así: Juan compra una casa tasada en 200k eur, y el banco le da un máximo 160k eur. Deja de pagar inmediatamente, y acumula intereses (ordinarios o de demora) como mucho hasta 200k eur. La casa se adjudica por (al menos) 140k eur, lo que deja una deuda máxima (contra sus bienes presentes y futuros) de 60k eur, que no devenga intereses. Si Juan gana más de 24k eur anuales, el banco recibiría 12k eur durante cinco años. Si gana 18k eur anuales, la entidad cobra 9k eur anuales durante siete años. Si gana 12k eur anuales, la entidad recibe 6k eur durante 7 años, y el resto lo pierde.
Si por el contrario Juan deja de pagar con una deuda restante de 120 k eur, solo puede acumular intereses de demora hasta 144k eur, y la garantía hipotecaria cubre al menos el 70% de la tasación (=140k eur), con lo cual solo tendría que pagar 4k euros.
Estas reglas (u otras semejantes, quizá calibradas con alguna evidencia empírica), limitan la responsabilidad personal, sin eliminarla, y evitan prolongar indefinidamente el coste de errores financieros pasados. También hacen a los bancos responsables de las tasaciones que aceptaron, sin quitar su responsabilidad a los deudores de no cumplir con sus compromisos.
En mi opinión, se podrían aplicar retroactivamente (al contrario que la dación en pago, que tendría consecuencias dramáticas sobre el sector financiero). Son normas razonables para el futuro, que se podrían aplicar al pasado. Algunos protestarán en nombre de los derechos lesionados de la banca, pero estamos hablando de una institución con acceso privilegiado al crédito del Banco Central, y ahora con ayudas públicas muy significativas, así que (sin perder de vista la superior responsabilidad de los deudores), la banca también tiene que pagar una parte de la factura.
4.-Reforma del alquiler y contabilidad bancaria de los activos inmobiliarios
Pero al final, con o sin responsabilidad personal, la creación de crédito hipotecario va a verse muy reducida como consecuencia de la escasez de demanda solvente, del declive de los precios inmobiliarios, y de la propia realimentación entre volumen de crédito hipotecario y precio de la vivienda. Solo los bancos van a ser capaces de vender en los próximos años, y claramente van a utilizar su músculo financiero para liquidar los stocks de promociones que se han adjudicado, y aún echando al resto de los oferentes del mercado (segunda mano y promociones no adjudicadas), simplemente tienen demasiado que liquidar.
La realidad es que la absorción por parte de la demanda de un enorme stock de viviendas construidas durante la burbuja llevará probablemente alrededor de una década. Y no puede ser que las viviendas se tiren una década vacías. Así que tienen que alquilarse. Y las tienen que alquilar sus propietarios: directa o indirectamente, los bancos. Porque no hay compradores (solventes).
Por tanto la reforma más importante del mercado inmobiliario a día de hoy (y desde hace años) es en primer lugar, el restablecimiento del Decreto Boyer, con sus deshaucios rápidos y un contrato tipo de alquiler de un año de duración. Y a continuación, a los bancos se les debe permitir mantener viviendas en sus balances valoradas (por ejemplo) como un 80% del valor presente descontado (¿al euribor+2%?) del alquiler que se cobre por ellas.
Con esa sencilla norma, los bancos se verían incentivados a poner las viviendas en el mercado del alquiler, ya que obtendrían flujos de caja y se ahorrarían provisionar parte de sus pérdidas, en vez de mantener montones de pisos pudriéndose no solo en sus balances, sino también en las calles de las ciudades españolas.
5.-Fiscalidad de la vivienda
Y por último, la fiscalidad de la vivienda. Si, desgrava. Y supongo que los bancos están encantados. Pero aún así, la fiscalidad de la vivienda en España es altísima. Y lo es porque el impuesto de transmisiones patrimoniales está catastróficamente mal diseñado.
En la práctica, el impuesto de transmisiones patrimoniales es el 6% del valor de la transación. Así, como suena. No el 8% de la plusvalía obtenida, sino del valor de la transacción. Total, que si me compro una casa por 100.000, y la vendo por 90.000 euros, a mi pérdida de 10.000 eur, el Estado le añade (generosamente) otros 5.400 eur.
La cosa, una vez vista así, habla por sí misma. El impuesto de transmisiones patrimoniales hace aún más ilíquida (de lo que ya lo es) a la vivienda, dificulta la movilidad laboral, impide la venta de viviendas al borde de la adjudicación y en general adscribe al siervo a la tierra.
La propuesta para arreglarlo no puede ser más sencilla: que el impuesto grave la plusvalía obtenida en la compraventa desde el último acto jurídico documentado. Si se descontase la inflación, mejor que mejor, pero vamos, yo me conformaría con no tener un diseño abiertamente imbécil.
Los puntos 2, 3 y 4 me parecen fabulosos. Nunca había leído nada tan sensato sobre el tema de la vivienda. Ójala los ministros leyeran este blog.
Tengo más dudas respecto al punto 1. Por una parte, es imposible que el descenso de los salarios se traduzca en un 80 % en descenso de precios. ¿Acaso los costes salariales son el 80 % de los precios? ¿Te basas en algún estudio empírico? Sabiendo cómo se fijan los precios en España, me temo que un descenso del 10 % en los salarios supondría un descenso del 2 % en los precios como mucho, más un descenso del consumo que aumentaría el paro en otro 2 %. Los únicos que saldrían ganando son los exportadores, que nos hacen mucha falta, es cierto, pero no podemos pensar sólo en la exportación.
Hay muchos abogados de la deflación últimamente, pero siempre se ha dicho que la deflación no es buena para la economía, y ahí tenemos a Japón para demostrarlo.
El salario medio en España sigue siendo un 30 % más bajo que la media de la zona euro, luego no hace falta bajarlo más. Lo que hay que hacer es subir la productividad, y eso no es cuestión de alta tecnología, sino de aumentar la cantidad y calidad de la competencia, favoreciendo la creación y el crecimiento de las empresas (o al menos no poniendo trabas). Y aunque eso lleva tiempo, será más difícil aún en una economía en contracción deflacionaria.
Una exposicion brillante. No estoy de acuerdo al 100% pero desde luego tu modelo es muy interesante.
Me ha gustado mucho, Lo llevare a mi asamblea de barrio ….
Yo añadiría una medida complementaria a aquellas que ofrezcan más seguridad al arrendador: aumentar los impuestos a las viviendas vacías, en función de variables como la localización, el tamaño, el tiempo que llevan sin uso, etc. El objetivo es que el stock se vacíe más aceleradamente, sea vía alquiler sea vía venta, y los precios se ajusten a la realidad de mercado. Quizá tal medida debiera esperar, eso sí, a que los bancos estuvieran más saneados (o que el incremento del impuesto sea progresivo y muy lento los primeros años)
Grandísimo artículo, pero me gustaría puntualizar una cosa:
Defiendes primero que los economistas buscan `normas socialmente efectivas´ pero el Decreto Boyer no es la panecea. Es el contraefecto de la ley del péndulo (siendo uno de esos extremos que dices deplorar), siendo el otro la ley de arrendamientos urbanos de la dictadura (de la que seguimos arrastrando los famosos apartamentos de `renta antigua´).
Una ley tan relacionada con el funcionamiento del sistema económico ha de variar cuando lo hacen los condicionantes bajo los que se alumbró, sin duda alguna.
Pero dudo que dejar a los nuevos arrendatarios con el culo al aire totalmente a merced del arrendador (que en muchísimos casos será el banco) sea razonable.
Es necesario que ese stock `paralizado´ salga a flote de alguna manera. Pero me parecería más lógico que fuese castigando al banco/especulador (que acumuló casas y que las mantiene vacías, esperando que vuelvan los viejos tiempos) que no dándoles un látigo de nueve colas para torturar a los nuevos arrendatarios.
Excelentes ideas. Son brillantes y son muy necesarias.
Particularmente la de la rebaja de salarios nominales, y desgraciadamente también de los reales, es lo que más falta hace para que esta década no sea recordada como la década perdida de España. Al final los salarios reales acabarán bajando. La única duda es si lo harán rápidamente y la recuperación será rápida, o si será una lenta erosión que prolongará innecesariamente la agonía del desempleo y el estancamiento.
Confiar en el aumento de la productividad no es mucho más juicioso que esperar que las cosas se van a arreglar por sí solas. Como has recordado muchas veces no tenemos una idea clara de como impulsar la productividad a través de política económica. Hay muchas recetas de economista aficionado y poca ciencia sólida al respecto.
Respecto a la tasación de las transacciones inmobiliarias, ya hay un impuesto sobre la plusvalía, el IVA. Por cierto que este impuesto es el causante de que bastante a menudo el precio de escritura no tiene nada que ver con el precio real de la venta.
Me imagino que el impuesto de transmisiones sirve tanto para recaudar como para desincentivar la especulación. Otra idea podría ser eliminar el impuesto completamente cuando se trate de la venta de la vivienda habitual o de un cambio de localidad de residencia. Tal vez así el siervo podría emanciparse más fácilmente.
[…] Reforma Inmobiliaria politikon.es/equilibriosocial/2011/06/28/reforma-inmobili… por julian.tierno hace 2 segundos […]
[…] » noticia original […]
«Los que compraron una vivienda en 1998 han logrado plusvalías altísimas, que no van a compartir con el banco que les dejó el dinero. »
Coño, pero es que la mayoría de la gente no compra la casa buscando el beneficio. Una casa no es un negocio, uno no espera tener que compartir ni beneficios ni fracasos. Vamos, que no es lo mismo.
Mí no entiende, pepelu. Lo que describe Kantor es una realidad independiente de cuáles sean las intenciones del comprador. (Dejando a un lado que no es cierto que la vivienda no se contemple como inversión).
«Por una parte, es imposible que el descenso de los salarios se traduzca en un 80 % en descenso de precios. ¿Acaso los costes salariales son el 80 % de los precios? ¿Te basas en algún estudio empírico? »
Se que es dificil de creer, pero los salarios son el 60% de todos los costes, y probablemente de la demanda, así que si el flujo circular de la renta es realmente circular, y por dificil que parezca empresa a empresa, los precios están indiciados a los costes.
Esto es obviamente cierto en la mayoría competitiva de la economía, pero tambíen en los sectores oligopolísiticos, donde el oligopolista se enfrenta a una curva de demanda que depende de la renta de los consumidores.
En lo que si estoy de acuerdo es que en la deflación es dañina, y creeme si te digo que en estos momentos soy muy pro-inflacionista en términos absolutos, pero en términos relativos, si queremos estar en el euro necesitamos deflación RELATIVA con el resto del área. Hemos duplicado el crecimiento de los precios respecto de Alemania en los últimos 10 años, y eso es lo que hace que seamos un pais de salarios exorbitantes donde la gente no llega a fin de mes.
» Aumentar los impuestos a las viviendas vacías»
¿Eso incluye a las segundas residencias? En todo caso, de verdad, los que invirtieron en vivienda ya tienen bastante penitencia con su pecado. No necesitan más.
«Me imagino que el impuesto de transmisiones sirve tanto para recaudar como para desincentivar la especulación»
Hace falta más desincentivo que la bajada secular de los precios que nos espera?
«Pero dudo que dejar a los nuevos arrendatarios con el culo al aire totalmente a merced del arrendador (que en muchísimos casos será el banco) sea razonable»
¿Y la libertad de contrato es dejarles a merced del arrendador? Comprendo, aunque no comparto el temor a liberalización del mercado laboral, pero en el caso de la vivienda me supera.
El arrendatario en el sector inmobiliario no está en una situación de debilidad relativa en ningun sentido. Si tu casero no quiere que sigas en su casa, pues te buscas otra, del mismo modo que cuando tu te vas, el arrendador busca otro inquilino.
¿También hay un monopsonio en el mercado de la vivienda?
Sobre el punto 1:
Si después de tener 3 millones de parados más que en el 2007, que ahora consumen mucho menos, no ha habido un descenso de precios difícilmente lo habrá aunque bajen los salarios
Hay muchos gastos (muchísimos) que son inelásticos por razones económicas y en gran medida también por razones políticas, como el precio de la electricidad (ha subido muchísimo), transporte público, y privado (peajes, etc), telecomunicaciones, intermediarios (lonjas, tasas, etc )
Todos estos tipos de gasto anteriores no sólo no han bajado sino que han subido, así que ¿cómo puedes decir que bajarán los precios, cuando en muchas áreas en las que ya deberían haber bajado han subido gracias al apoyo de los agentes políticos y a evitar las reformas que puedan reducir los beneficios de las grandes empresas amigas de los políticos de turno?
Yo tengo una pregunta:
si la gente no se compra la casa esperando un beneficio y solo para vivir ¿por qué se compra una casa en lugar de alquilarla que provee el mismo servicio de vivir?
Estupendo artículo.
Sólo constatar que la vivienda en alquiler en las grandes ciudades españolas está bajando sus precios (nominales) de manera muy notable.
Por otra parte, como propietario actual y futuro arrendador y arrendatario, desde todas las posturas, es inevitable apreciar reformar este mercado del alquiler de espíritu franquista.
Kantor, la idea de la libre voluntad de las partes es puro liberalismo decimonónico, que estaba muy bien en el siglo XIX.
El Código Civil era la ley de los ricos, se suponía que los contratos se hacían entre iguales, con idéntica capacidad.
Ya me dirás tú donde está la igualdad entre el currela y el banco.
Por otro lado, si queremos que se alquile en este país no lo conseguiremos dándole más poder al arrendador.
Si a mi me gusta el piso, llevo al día mis cuotas y llevo los asuntos relacionados con el arrendamiento con la diligencia de un buen padre de familia… ¿me van a poder dar la patada en un solo año?
Mira, bajo esas condiciones, ni siquiera yo (firme defensor de vivir de alquiler) entraba en un piso.
Para que al arrendador se le crucen los cables un día.
«Si a mi me gusta el piso, llevo al día mis cuotas y llevo los asuntos relacionados con el arrendamiento con la diligencia de un buen padre de familia… ¿me van a poder dar la patada en un solo año?»
Firma por dos. Supongo que tendrá (como debe tener) algún sobrecoste, pero ahora la sarten la tiene por el mango el arrendador.
«Ya me dirás tú donde está la igualdad entre el currela y el banco.»
Ya me dirás tú donde está la desigualdad en un contrato de alquiler. ¿Donde está? Es que en este tema le doy vueltas, y no es que vea poco, es que no veo nada de nada.
Te diré mas: en general, en cualquier relación de intercambio, el que dispone del bien más liquido tiene la ventaja. Y el dinero es más líquido que la casa.
Hoy en Antena 3 daban la noticia de que los del 15-M habían «evitado otro deshaucio». El caso consistía en una «actriz en paro» que lleva más de un año sin pagar el alquiler. Esto es muy grave. Es muy grave que se dé difusión a según que actitudes antisociales.
Gracias por el post, Kantor. Has dado en la diana, el nudo gordiano, del problema que hay en España. Una vez desatado el nudo de la vivienda, puede venir la liberalización del mercado de trabajo sin miedo.
Creo que estas medidas, u otras matizadamente similares, son nuestra única, última esperanza.
@Jorge San Miguel
Es que afirma que los que compraron una casa en 1998 obtuvieron jugosas plusvalías.
No sé que te diga, yo vivo en una del 96. Y no tengo plusvalías por ningún lado porque no he vendido la casa ni la pienso vender.
La gente mayoritariamente compra para vivir.
Y por lo mismo no me cuadra eso de que en los EEUU todos los propietarios, pareciera que en masa; en cuanto la casa se deprecia por debajo de la deuda van corriendo a devolver las llaves. Vamos a ver, ¿nadie le coge cariño a la casa, ni al vecindario ni tuvo en cuenta otras cosas a la hora de comprar la casa (tipo tener cerca el trabajo) etc?
Vamos, que en el texto no aparece apenas mención a que el asunto es que las viviendas se compran mayoritariamente para vivir. No se puede tratar simplemente como un bien más, porque mucha gente la compra y se la queda y le da igual lo mucho que suba o baje el precio que no la vende ni se compra otra.
«Si después de tener 3 millones de parados más que en el 2007, que ahora consumen mucho menos, no ha habido un descenso de precios difícilmente lo habrá aunque bajen los salarios»
A mi no me sorprende: ha descendido la demanda, pero NO los costes (los laborales son el 60% del total), de forma que el ajuste se ha hecho casi integramente sobre los márgenes y las cantidades.
Si la caida de la demanda se produce a la vez que la de los costes, buena parte del ajuste se hace via precios.
Y si, los precios fijados políticamente pueden subir a costa de las cantidades (como ha ocurrido en el «mercado» eléctrico), pero no todos los precios son igual de inelásticos. En media, de hecho, su inelasticidad está limitada por la naturaleza circular del flujo de renta. Por cierto, al menos en mi caso, el precio de las telecomunicaciones se ha desplomado y las carreteras de peaje con alternativa van vacias.
«Gracias por el post, Kantor. Has dado en la diana, el nudo gordiano, del problema que hay en España»
Si por el nudo gordiano te refieres al diferencial de inflación acumulado con el área del euro, estoy de acuerdo. Pero solo la vivienda es menos de la mitad del problema.
Tenemos salarios nominales muy altos, y necesitamos deflación relativa, actuando sobre salarios y precios (la vivienda es lo que mas) a la vez. Las reformas laboral e inmobiliaria van juntas contra el mismo problema: el aumento de precios relativos acumulados con el área del euro.
«Hoy en Antena 3 daban la noticia de que los del 15-M habían “evitado otro deshaucio” […] Es muy grave que se dé difusión a según que actitudes antisociales.»
Es verdad: me pone los pelos de punta. Por otra parte tienen parte de razón. En un mundo ideal, primero arreglaríamos el tema, y luego los correriamos a hostias, pero en la realidad, legislar es lento, y la Ley no puede dar treguas.
«La gente mayoritariamente compra para vivir»
Y que bello es vivir!
Cuando el paro es elevado, se deben de arancelar aquellos productos que de arancelarlos colocan a la mano de obra excendente en la fabricacion del producto de mayor valor añadido. Asi hasta que se agota el excedente de mano de obra.
Al menos desde el dilema de los prisioneros que los participantes de un juego no tienen porque colaborar para maximizar los beneficios globales.
«La gente mayoritariamente compra para vivir.»
Pero para vivir no hace falta comprar una casa; puedes alquilarla.
La diferencia entre el alquiler y la cuota de la hipoteca se llama «inversión»
Venga, va, voy a responder en serio a pepelu, porque en realidad ilustra un punto fundamental (aunque con una retórica que detesto).
Hay dos clases de plusvalias: latentes y realizadas. Una plusvalia es latente cuando el activo no se ha liquidado, y es realizada cuando ya se ha liquidado. En los libros de texto de finanzas, las dos cosas se tratan como si fuesen lo mismo, porque al fin y al cabo «el dinero es un activo como cualquier otro» y chorradas similares de esas que despretigian a la profesión.
Yo sin embargo (que estoy obsesionado con la idea de que un activo no es más que los flujos de caja de ofrece) no vendo pieles de oso en descubierto, y en principio estoy de acuerdo con pepelu en distinguir claramente las plusvalias realizadas de las latentes.
Pero pepelu sin vender ya ha realizado plusvalias muy notables: cada mes, que ha pasado se ha ahorrado el alquiler de su casa (esos son los ingresos del activo).
El valor presente descontado (desde 1996) de la diferencia entre el valor del alquiler que tendría su casa, y la cuota que pagaba por ella (en los primeros años, negativa, pero cada año más y más positiva) son (en 2011) plusvalias realizadas.
O dicho de otra forma, si compara lo que ha pagado por su vivienda (entrada+cuotas (1996-20011)) con lo que hubiese tenido que pagar de alquiler en el mismo periodo, y lo descontase a fecha de 1996, el resultado serían las pluvalias realizadas entre 1996 y 2011.
Y eso sin contar las plusvalias latentes que podría disfrutar si vendiese su casa al jubilarse para ir a vivir a algún pueblecito perdido, o simplemente a una casa más pequeña y alejada de su trabajo actual.
Espero que ahora no le remuerda la conciencia y se sienta obligado a remunerar al banco la parte de las plusvalias realizadas en proporción al capital aportado.
Y esto es lo que hay
Bien, la mitad del trabajo es mas o menos lo mismo que nada.
Forzar un mínimo de tasación está bien, pero no sirve de mucho sin añadir un máximo de acumulación de intereses.
http://www.cotizalia.com/valor-anadido/2011/ejerce-usura-espana-siglo-20110628-5714.html
Evidentemente esto lo sabe TODO EL MUNDO, y por eso han dejado el trabajo a medias.
eso de que no estan bajando los salarios es relativo, las nuevas contrataciones, (pocas), son con salarios menores, en especial mandos intermedios, o puestos de mínima responsabilidad.
Off-topic
Kantor se preguntaba, tras los disturbios «juveniles» de Clichy-sous-Bois, «cómo de francés es el ejército francés».
La cifra exacta no la tengo, pero si puedo decir que el 20% de los soldados es de origen musulman norteafricano. Estos, llamados por el ejército JFOM (jeunes françáis d´origine maghrébine) incurren en deserción con una frecuencia 3,5 veces mayor a la del resto, se niegan a obedecer 6 veces más, cometen ultraje (outrage) 6 veces más e insumisión 8 veces más que el resto de los reclutas. Hubo un motín en el portaviones Foch en 1999. Según el ministerio de la defensa, su actitud es intransigente reivindicativa y tendente a la provocación y, a la menor observación, presentan quejas por racismo.
Por supuesto, los comportamientos inaceptables no quedarán sin recompensa: el ejército francés ya está tomando cartas en el asunto para practicar una especie de acción afirmativa y que esos soldados rasos musulmanes ocupen mañana puestos más altos en el ejército.
Con esto último ya me quedo más tranquilo…
Los préstamos hipotecarios a diferencia de los personales se respaldan sobre el inmueble hipotecado. La ventaja de esto es que las casas no se pueden mover, mientras que los deudores de un préstamo personal si pueden desaparecer del mapa y evitar pagar sus deudas.
Los préstamos hipotecarios siempre han de ser, al menos, por un valor no superior al 80% del valor de inmueble que los respalda. Y para que funcione correctamente dicho valor debe ser tasado por entidades neutrales y protegidas de cualquier corriente especulativa. De manera que si el deudor deja de pagar su deuda, el préstamista puede recuperarla e incluso tiene un margen de al menos un 20% para obtener más de lo prestado (incluyendo lo que el deudor ya ha pagado).
Por lo tanto el préstamo hipotecario ya esta bien pensado pero mal controlado.
Si alguien quiere pedir un préstamo hipotecario y no es capaz de pagar el 20% del valor del inmueble, quiere decir que no se lo puede permitir, simple y llanamente. Tendrá que buscarse alternativas y ahorrar lo suficiente.
Que no clamen al cielo si se hace efectiva la dación de pago, si han sido los propios prestamistas los que han hecho caso omiso de estas reglas y se han basado en las tasaciones infladas proporcionadas por las empresas tasadoras que ellos mismos imponen a los clientes que van a solicitar un préstamo hipotecario.
En el caso particular de España se han confiado en que no hay préstamo hipotecario puro si no un préstamo personal avalado por un inmueble, más avalistas, más bienes presentes y futuros y por ello se han lanzado a prestar dinero a muy largo plazo a quienes no podían afrontar esa deuda.
En el caso de EEUU se han dejado llevar por la corriente especulativa, como en España, y ahí se han comido la dación de pago. Pero la crisis no ha sido por culpa de ésta sino por hacer caso omiso del marco regulador de los préstamos hipotecarios.
En particular los bancos han usado a las empresas tasadoras para inflar el mercado inmobiliario.
Y para terminar comentar que actualmente, en España, y gracias a las cambios realizados por el gobierno en 2009 sobre el marco regulador de los seguros del hogar, los bancos están fomentando otro abuso ayudados por las tasadoras y las empresas de seguros que son en última instancia las principales beneficiarias.
[…] por dación de pago: conseguir que te den un préstamo será mucho más complicado. Kantor tiene un post excelente sobre el tema, así que a él me remito si queréis más detalles. La lógica básica es que si el banco tiene […]
[…] definitiva, comparto los miedos de Egócrata, incluso algunas matizaciones de Kantor a la dación en pago me parecen muy interesantes, pero bienvenidas sean las externalidades […]
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Por favor se refiere,
Sr. David McDawell
Mc Dowell PRESTAMISTAS LTD.
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