Economía

De vivienda, hipotecas y fallos regulatorios

16 Jun, 2015 - - @egocrata

La semana pasada compré una casa.

Esto normalmente no sería motivo de un artículo en esta página, pero por una vez una de estas historias personales tiene cierta miga, dado que dar el paso de ir a un banco y pedir una hipoteca a 30 años es algo que he criticado más de una vez. Es más, en los años que llevo escribiendo por internet tengo un largo historial de artículos diciendo cosas como que la vivienda en propiedad es un lastre, una inversión estúpida, algo que convierte a la gente en vegetales, que nunca debe ser subvencionado y que obviamente no es un derecho a proteger. El hecho que haya puesto mi dinero en un trozo de terreno y una vivienda (unifamiliar, además) suena a un caso galopante de disonancia cognitiva, siendo generoso.

O quizás, sólo quizás, es un ejemplo claro sobre como una regulación urbanística y fiscal ineficiente acaba por producir incentivos perversos.

Empecemos por lo básico: New Haven y su mercado de vivienda de alquiler. La ciudad de New Haven es peculiar dentro de Connecticut por ser uno de los pocos municipios reconociblemente “urbanos” del estado. El centro de la ciudad es relativamente denso, pequeño, compacto y estupendo para pasear. Yale está rodeado de calles con bares, restaurantes, tiendas y edificios residenciales, y es francamente agradable. Eso hace que la demanda para vivir en el centro o cerca de este sea enorme, especialmente para una ciudad de este tamaño, haciendo que la oferta de alquileres sea patéticamente insuficiente. A pesar de ser una ciudad (relativamente) pobre con apenas 130.000 habitantes, la tasa de viviendas vacías es de las más bajas de todo Estados Unidos.

Esto sería comprensible si New Haven fuera como Manhattan, llena de rascacielos, o si no tuviera solares vacíos. El problema, es que ni tiene demasiados edificios altos, ni el ayuntamiento está por la labor de construir mucho más. La ciudad tiene montones de solares vacíos, muchos de ellos a primera línea de mar, fruto de su pasado manufacturero. Son parcelas desiertas o con fábricas abandonadas en terrenos aún clasificados como suelo industrial que las autoridades locales no parecen tener ninguna intención de poner en el mercado. Cualquier proyecto nuevo se topa con unas trabas burocráticas tremebundas, incluso en terrenos vacíos; una antigua factoría de motores de aviación que estaba literalmente cayéndose a pedazos a dos calles de mi apartamento requirió cinco años de tira y afloja antes de poder ser demolida y que alguien empezara a construir viviendas en el terreno. Si a eso le sumamos la enorme resistencia en muchos barrios a cualquier cosa que suene a gentrificación, el resultado es una mezcla de barrios extraordinariamente pobres, alquileres absurdamente altos y cantidad de fábricas abandonadas en solares sin utilizar.

Cuando hace unos meses empezamos a buscar un piso un poco más grande donde mudarnos nuestra lista de requisitos relativamente corta: New Haven, zona relativamente peatonal, tres habitaciones, un poco más de espacio del que tenemos ahora (unos 80 metros cuadrados, así a ojo), en un edificio que no se estuviera cayendo a pedazos en un barrio que fuera relativamente seguro (y por seguro quiero decir “sin tiroteos semanales / más de un par de homicidios el año pasado”). Dentro de la ciudad, esto cubría 5-6 barrios relativamente grandes (East Rock, Downtown, Wooster Square, Westville, Amity y quizás Dwight, relajando un poco el requisito de los tiroteos). Un repaso rápido a los alquileres en cualquiera de esos barrios nos daba alquileres entre $1.400 y $2.000 mensuales, y bastante por encima de ello en las zonas más apetecibles.

Al empezar a ver esos precios no tardamos en sacar una calculadora y hacer números. $1.500 era, así a ojo, el coste mensual total de una hipoteca (con impuestos y seguro) para una vivienda de $200.000-$225.000, incluso en una ciudad con impuestos altos como New Haven. Contando la enorme subvención implícita que el gobierno federal da a todos los hipotecados en forma de deducción en el impuesto sobre la renta y desgravación por el pago de impuestos locales, comprar una casa de tres o cuatro habitaciones salía, de forma completamente irracional, bastante más barato que alquilar un piso más pequeño.

El colmo de toda esta cuestión, sin embargo, no es que comprar sea más barato que alquilar, sino que además comprar una casa sea más barato que comprar un piso. Dado que New Haven construye una cantidad insuficiente de apartamentos y los alquileres son altos, la mayoría de cosas que salen al mercado lo hacen como alquiler. Lo único que sale en el mercado para compra son casas unifamiliares, que es lo que acabamos buscando. Por azares del destino (tres casas que nos gustaban muchísimo se nos escaparon, y otra estaba en una zona inundable) no encontramos nada en el mismo New Haven, así que acabamos por comprar en East Haven, a tres millas escasas del centro, en un barrio muy peatonal, muy agradable y muy civilizado.

Lo ridículo de todo el asunto es que aunque hubiéramos preferido alquilar un piso de 100 m2 y tres habitaciones en una zona parecida, entre la falta de oferta y las subvenciones acabaremos con una casa de 150 m2 y cuatro dormitorios pagando bastante menos cada mes. Desde el punto de vista de políticas públicas el ayuntamiento de New Haven y el gobierno federal están gastándose casi $4.000 al año en darme incentivos para que compre más vivienda de la que quería, en un sitio donde gastaré más energía y ocuparé más espacio de lo que sería ecológicamente deseable. Una subvención, por supuesto, que es completamente innecesaria ya que igualmente íbamos a gastar dinero en vivienda, y con dinero que estaría mucho mejor invertido en otro sitio.

Por descontado, todas las pegas enlazadas al principio siguen siendo válidas. Estoy poniendo un porcentaje enorme de mis inversiones en un activo poco líquido y completamente anclado al terreno. Mi movilidad laboral se ha reducido considerablemente; si viera una oferta de trabajo que me gustara en Nueva York, Washington o Madrid, los costes de mudarme son mucho mayores que hace dos semanas. Estoy expuesto al riesgo de tener que afrontar reparaciones,  costes de mantenimiento y depreciación. Salvo burbujas extrañas, el precio de mi casa seguramente seguirá la inflación, haciendo de ella más una cuenta de ahorro con riesgo que una inversión real.

La cuestión es que incluso con todos estos factores, la absurda política de vivienda en New Haven y las copiosas subvenciones federales hacen que me salga considerablemente más barato hacer algo ineficiente como es comprar que alquilar. Por añadido, como Connecticut es además un lugar con dación de pago completa, una parte considerable del riesgo lo carga el banco, que es el que se comerá la casa si algo va mal.

Básicamente soy un actor económico haciendo cosas irracionales debido a horribles incentivos urbanísticos y fiscales. Quién lo iba a decir.

Una nota final sobre dación en pago: el banco carga con parte del riesgo de la hipoteca, cierto, pero a cambio el tipo de interés que me tocará pagará es bastante más alto de lo que sería en España. Pagaremos un 4,125% a 30 años (fijo),  comparado con los Euribor más 1,5% (o sea, menos de dos) de un préstamo equivalente. La dación de pago suena muy bien, pero los préstamos necesariamente deben tener intereses más elevados. Como de costumbre, nada sale gratis.