Economía

Viviendas, burbujas y mercados de derivados

17 May, 2012 -

Hace unos días terminé de leer ‘The Subprime Solution’, de Robert Shiller. El libro en sí es bastante flojillo, bastante en línea con los últimos trabajos del autor. No es que diga ninguna estupidez, pero es demasiado superficial. De hecho, me ocurrió lo mismo con ‘Animal Spirits’, otro librito del mismo estilo que Shiller escribió junto con Akerloff. Por eso, en cierto sentido ya me lo esperaba.

En cualquier caso, a pesar de su vaguedad el libro ofrece alguna que otra idea interesante sobre el mercado de la vivienda, y en particular qué podemos hacer para evitar que vuelva a derrumbarse en un futuro. De entre todas, en esta entrada me gustaría destacar dos de ellas. La primera podría sintetizarse en la frase: «La solución no pasa por eliminar el mercado, todo lo contrario». Shiller aboga por lo que él llama la ‘democratización de las finanzas’, esto es, por una popularización de los instrumentos financieros, de manera que estos sean utilizados por segmentos cada vez más amplios de la población. Dado que la vivienda en propiedad es uno de los activos más comunes, los instrumentos financieros sobre la vivienda poseen una especial importancia. No obstante, las finanzas no son en absoluto sencillas. Peor aún, parece que la mayoría de la población apenas tiene alguna idea sobre ellas. Vicente Cuñat hablaba hace poco sobre este ‘analfabetismo financiero’, con resultados preocupantes. Shiller es consciente de este hecho, y por eso la solución que propone es… acudir a un asesor financiero. En concreto, aboga no sólo porque su número se extienda, sino también porque cobren menos por sus servicios; incluso habla de que cobren un arancel, como hacen los notarios, en vez de una comisión, para evitar conflictos de intereses. Ni qué decir tiene que, como también ponía de relieve Vicente Cuñat los asesores financieros no siempre son del todo fiables.

Seguidamente, el autor lanza una propuesta más ambiciosa. En concreto, afirma: «Es necesario que podamos apostar sobre la evolución del precio de la vivienda». Para empezar, Shiller pone de manifiesto que a diferencia del precio de otros activos, el de la vivienda parece seguir una senda propia. Prueba de ello es el surgimiento recurrente de burbujas especulativas, con patrones prácticamente idénticos en todas las ocasiones. Es evidente que por alguna razón el precio de la vivienda no se ajustacorrectamente. Shiller apunta que este fenómeno puede deberse a que no existen mercados de derivados sobre la vivienda.

Los derivados financieros son instrumentos cuyo valor está ligado al de un activo, denominado subyacente. Los futuros son probablemente los derivados más populares. En particular, un futuro es un contrato en el que se especifica que el comprador se compromete a adquirir una determinada cantidad de un activo a un precio dado en una fecha determinada. Por ejemplo, un futuro puede especificar que un comprador se compromete a adquirir 100 kg. de trigo en tres meses a un precio de 30 cent./kg. A medida que nos vamos acercando a la fecha de vencimiento, cuanto más caro sea el precio del trigo, más ganará el comprador. A fin de cuentas, él se comprometió a comprarlo a 30 cent./kg. Si resulta que el precio en el mercado a vencimiento es de 50 cent./kg., entonces el comprador obtendría un beneficio de 20 cent. por kg., en este caso, 20€ en total. Por esta razón, cuanto más aumente el valor del activo subyacente, mayor será el valor del futuro, y mayor será el precio que un inversor estará dispuesto a pagar por él. En esencia, el funcionamiento de todos los instrumentos derivados parte de ese principio.

Pues bien, si nos fijamos en el ejemplo anterior, podemos pensar que si nuestro inversor decidió comprar un futuro sobre el trigo es porque estaba convencido de que el precio del trigo subiría. A fin de cuentas, yo como inversor sólo obtengo un beneficio cuando el precio del activo es mayor que el precio yo me he comprometido a pagar por él en el futuro, por lo que si soy mínimamente racional, compraré futuros cuando crea que el precio del activo subirá, y al contrario, venderé futuros cuando crea que el precio del activo bajará. Por esta razón, cuando observamos que en el mercado los inversores se lanzan a comprar futuros sobre un activo determinado podemos interpretar que el mercado cree que el precio de dicho activo subirá. Naturalmente, los inversores no saben a ciencia cierta qué hará el precio del activo. Lo que los inversores hacen realmente es apostar. De hecho, en muchos sentidos el mercado de futuros es una enorme casa de apuestas. Y a través de ellas, podemos conocer de primera mano las expectativas, creencias y temores, infundados o no, del mercado.

¿De qué podría servirnos todo ésto en el mercado de la vivienda? Volvamos otra vez al ejemplo del trigo anterior. Supongamos que en un primer momento, el gobierno anuncia que va a construir una planta térmica de biomasa. Los inversores, previendo que el precio del trigo subirá ante la demanda de la nueva planta, se lanzan como locos a comprar futuros. Sin embargo, a medida que pasa el tiempo, comienza a extenderse el rumor de que el anuncio del gobierno no era más que una promesa vacía y que la planta realmente nunca llegará a construirse. De ser así, el precio del trigo no subirá, es más, es posible que baje. Entonces empezaremos a ver cómo habrá inversores que tratarán de desprenderse de los futuros que compraron. Ahora demos un paso más y supongamos que en vez de hablar de trigo hablamos de viviendas, y que estamos inmersos en una burbuja especulativa. Cuando uno está inmerso en ella, lo único que ve es que los precios no paran de subir. La vivienda es un activo seguro, dicen, su valor nunca caerá. Si no hay ningún mecanismo que nos permita observar, agregar y contrastar las expectativas de los inversores, probablemente caigamos presa de ese optimismo hasta que sea demasiado tarde para remediarlo.

Ahora bien, si existiesen futuros sobre la vivienda, podría ocurrir que pasado un tiempo algún inversor comenzase a creer que toda ese crecimiento desbordante no es más que un espejismo… y se decida a apostar a la baja. Seguidamente, es probable que otros le sigan convencidos. Y así es posible que lo hagan otros muchos. Como consecuencia, el precio de la vivienda, que no paraba de crecer, comenzará a bajar. Al fin y al cabo, ¿qué promotor, constructora o banco va a querer mover ladrillos cuando los inversores creen que la vivienda realmente no vale tanto, o incluso que valdrá mucho menos en un futuro?

Ahora podemos ver dónde se reside el potencial de estos derivados sobre la vivienda: precisamente, en su capacidad para prevenir las crisis generadas por burbujas especulativas. Naturalmente, eso no significa que estos instrumentos impidan la aparición de nuevas burbujas en un futuro. Las burbujas siempre han existido, y probablemente siempre existirán. No obstante, podemos atenuar sus efectos, y en todo caso estar mucho más preparados ante ellas. De hecho, cuanto antes seamos conscientes de su existencia, y en su caso, de hasta qué punto estamos inmersos en ellas, mejor. En resumen, cuando la gente puede contrastar su opinión también puede llegar a darse cuenta de que lo que piensa es una estupidez; y si realmente no se considera estúpido, siempre estará a tiempo de cambiar su actitud. Dótemonos por tanto de los instrumentos adecuados, si acaso dejémonos aconsejar y, en lo que respecta a nuestro juicio… seamos optimistas.