Economía

Viviendas, burbujas y mercados de derivados

17 May, 2012 -

Hace unos días terminé de leer ‘The Subprime Solution’, de Robert Shiller. El libro en sí es bastante flojillo, bastante en línea con los últimos trabajos del autor. No es que diga ninguna estupidez, pero es demasiado superficial. De hecho, me ocurrió lo mismo con ‘Animal Spirits’, otro librito del mismo estilo que Shiller escribió junto con Akerloff. Por eso, en cierto sentido ya me lo esperaba.

En cualquier caso, a pesar de su vaguedad el libro ofrece alguna que otra idea interesante sobre el mercado de la vivienda, y en particular qué podemos hacer para evitar que vuelva a derrumbarse en un futuro. De entre todas, en esta entrada me gustaría destacar dos de ellas. La primera podría sintetizarse en la frase: «La solución no pasa por eliminar el mercado, todo lo contrario». Shiller aboga por lo que él llama la ‘democratización de las finanzas’, esto es, por una popularización de los instrumentos financieros, de manera que estos sean utilizados por segmentos cada vez más amplios de la población. Dado que la vivienda en propiedad es uno de los activos más comunes, los instrumentos financieros sobre la vivienda poseen una especial importancia. No obstante, las finanzas no son en absoluto sencillas. Peor aún, parece que la mayoría de la población apenas tiene alguna idea sobre ellas. Vicente Cuñat hablaba hace poco sobre este ‘analfabetismo financiero’, con resultados preocupantes. Shiller es consciente de este hecho, y por eso la solución que propone es… acudir a un asesor financiero. En concreto, aboga no sólo porque su número se extienda, sino también porque cobren menos por sus servicios; incluso habla de que cobren un arancel, como hacen los notarios, en vez de una comisión, para evitar conflictos de intereses. Ni qué decir tiene que, como también ponía de relieve Vicente Cuñat los asesores financieros no siempre son del todo fiables.

Seguidamente, el autor lanza una propuesta más ambiciosa. En concreto, afirma: «Es necesario que podamos apostar sobre la evolución del precio de la vivienda». Para empezar, Shiller pone de manifiesto que a diferencia del precio de otros activos, el de la vivienda parece seguir una senda propia. Prueba de ello es el surgimiento recurrente de burbujas especulativas, con patrones prácticamente idénticos en todas las ocasiones. Es evidente que por alguna razón el precio de la vivienda no se ajustacorrectamente. Shiller apunta que este fenómeno puede deberse a que no existen mercados de derivados sobre la vivienda.

Los derivados financieros son instrumentos cuyo valor está ligado al de un activo, denominado subyacente. Los futuros son probablemente los derivados más populares. En particular, un futuro es un contrato en el que se especifica que el comprador se compromete a adquirir una determinada cantidad de un activo a un precio dado en una fecha determinada. Por ejemplo, un futuro puede especificar que un comprador se compromete a adquirir 100 kg. de trigo en tres meses a un precio de 30 cent./kg. A medida que nos vamos acercando a la fecha de vencimiento, cuanto más caro sea el precio del trigo, más ganará el comprador. A fin de cuentas, él se comprometió a comprarlo a 30 cent./kg. Si resulta que el precio en el mercado a vencimiento es de 50 cent./kg., entonces el comprador obtendría un beneficio de 20 cent. por kg., en este caso, 20€ en total. Por esta razón, cuanto más aumente el valor del activo subyacente, mayor será el valor del futuro, y mayor será el precio que un inversor estará dispuesto a pagar por él. En esencia, el funcionamiento de todos los instrumentos derivados parte de ese principio.

Pues bien, si nos fijamos en el ejemplo anterior, podemos pensar que si nuestro inversor decidió comprar un futuro sobre el trigo es porque estaba convencido de que el precio del trigo subiría. A fin de cuentas, yo como inversor sólo obtengo un beneficio cuando el precio del activo es mayor que el precio yo me he comprometido a pagar por él en el futuro, por lo que si soy mínimamente racional, compraré futuros cuando crea que el precio del activo subirá, y al contrario, venderé futuros cuando crea que el precio del activo bajará. Por esta razón, cuando observamos que en el mercado los inversores se lanzan a comprar futuros sobre un activo determinado podemos interpretar que el mercado cree que el precio de dicho activo subirá. Naturalmente, los inversores no saben a ciencia cierta qué hará el precio del activo. Lo que los inversores hacen realmente es apostar. De hecho, en muchos sentidos el mercado de futuros es una enorme casa de apuestas. Y a través de ellas, podemos conocer de primera mano las expectativas, creencias y temores, infundados o no, del mercado.

¿De qué podría servirnos todo ésto en el mercado de la vivienda? Volvamos otra vez al ejemplo del trigo anterior. Supongamos que en un primer momento, el gobierno anuncia que va a construir una planta térmica de biomasa. Los inversores, previendo que el precio del trigo subirá ante la demanda de la nueva planta, se lanzan como locos a comprar futuros. Sin embargo, a medida que pasa el tiempo, comienza a extenderse el rumor de que el anuncio del gobierno no era más que una promesa vacía y que la planta realmente nunca llegará a construirse. De ser así, el precio del trigo no subirá, es más, es posible que baje. Entonces empezaremos a ver cómo habrá inversores que tratarán de desprenderse de los futuros que compraron. Ahora demos un paso más y supongamos que en vez de hablar de trigo hablamos de viviendas, y que estamos inmersos en una burbuja especulativa. Cuando uno está inmerso en ella, lo único que ve es que los precios no paran de subir. La vivienda es un activo seguro, dicen, su valor nunca caerá. Si no hay ningún mecanismo que nos permita observar, agregar y contrastar las expectativas de los inversores, probablemente caigamos presa de ese optimismo hasta que sea demasiado tarde para remediarlo.

Ahora bien, si existiesen futuros sobre la vivienda, podría ocurrir que pasado un tiempo algún inversor comenzase a creer que toda ese crecimiento desbordante no es más que un espejismo… y se decida a apostar a la baja. Seguidamente, es probable que otros le sigan convencidos. Y así es posible que lo hagan otros muchos. Como consecuencia, el precio de la vivienda, que no paraba de crecer, comenzará a bajar. Al fin y al cabo, ¿qué promotor, constructora o banco va a querer mover ladrillos cuando los inversores creen que la vivienda realmente no vale tanto, o incluso que valdrá mucho menos en un futuro?

Ahora podemos ver dónde se reside el potencial de estos derivados sobre la vivienda: precisamente, en su capacidad para prevenir las crisis generadas por burbujas especulativas. Naturalmente, eso no significa que estos instrumentos impidan la aparición de nuevas burbujas en un futuro. Las burbujas siempre han existido, y probablemente siempre existirán. No obstante, podemos atenuar sus efectos, y en todo caso estar mucho más preparados ante ellas. De hecho, cuanto antes seamos conscientes de su existencia, y en su caso, de hasta qué punto estamos inmersos en ellas, mejor. En resumen, cuando la gente puede contrastar su opinión también puede llegar a darse cuenta de que lo que piensa es una estupidez; y si realmente no se considera estúpido, siempre estará a tiempo de cambiar su actitud. Dótemonos por tanto de los instrumentos adecuados, si acaso dejémonos aconsejar y, en lo que respecta a nuestro juicio… seamos optimistas.


27 comentarios

  1. guition dice:

    Totalmente de acuerdo en cuanto a que sería bueno que hubiera más cultura financiera en la mayoría de la población. Sin embargo parece (especialmente en España) que la postura ante todo esto es reaccionaria. Al fin y al cabo la bolsa, los derivados, los fondos cotizados, etc. no deja de ser tecnología para aumentar la eficacia del comercio (como lo es el mismo dinero). Los derivados, por otra parte, son algo más antiguo de lo que la mayoría cree. Su estandarización fue casi una mayor novedad que su propia existencia (recordad la mejora que supuso la estandarización de los contenedores). Otro gallo hubiera cantado si la gente pudiese haber visto como oscilaba el precio de su vivienda en el mercado.

    Eso no quita que deban estar convenientemente regulados. En Estados Unidos la eliminación de la ley Glass-Steagall no parece que fuera una buena idea, por lo que hemos visto.

    Una crítica: en el artículo hay una ausencia notable. Se os ha olvidado el papel que juegan los derivados como medio de cobertura. Si eres productor de naranjas y quieres cubrirte contra la incertidumbre de la próxima cosecha puedes acordar un precio con el comprador de forma que ambas partes puedan asegurar unas condiciones de coste/beneficio. El productor vende un futuro, el distribuidor lo compra. Si el precio de la naranja sube, el productor perderá la diferencia con respecto al precio fijado, pero el distribuidor quedará cubierto. Si ocurre lo contrario será el agricultor el que tendrá un paraguas. Es una forma de reducir el riesgo, no aumentarlo. Imagínate si tienes una línea aérea y tu preocupación por el precio de los carburantes. Los que apuestan lo hacen por otras razones pero aportan liquidez al mercado y ayudan a que el precio se ajuste más rápidamente.

    Con respecto a la democratización y reducción de costes, algo de eso ya ocurre. Los ETF son un ejemplo de ello. Otra cosa es que en Europa en general y España en particular, vayamos con bastantes años de retraso con respecto a otras partes del mundo.

    Para terminar, una anécdota. Parece ser que el padre de la filosofía occidental, Tales de Mileto fue el primero del que hay constancia que usó derivados. Al final todo esto va a ser tan antiguo como el propio origen de Occidente:

    http://www.elsentidodelavida.com/2011/08/cuando-tales-de-mileto-decidio-hacerse.html

    • Ramón Mateo dice:

      Efectivamente, aparte de lo comentado en la entrada, una función añadida de los derivados (de hecho, probablemente sea la más importante, o al menos la más extendida) es su utilización como instrumentos de cobertura del riesgo. Si yo compro en el mercado un activo, se entiende esperando que su valor aumente, siempre puedo apostar en contra en el mercado de derivados; de esta forma, si me he equivocado con la tendencia que seguirá el mercado y resulta que el valor del activo baja en vez de subir, al menos compensaré en parte mis pérdidas con las ganancias que obtenga en el mercado de derivados.

      Las posibilidades de llevar a cabo estrategias de ese tipo, sobra decirlo, resulta fundamental en los mercados modernos. Que en el mercado de la vivienda no puedan llevarse a cabo (y por tanto, no puedan desarrollarse estrategias eficaces de cobertura de riesgo) también podría explicar en parte la evolución particular de su precio. Ese tema, junto con otra propuesta de Shiller sobre una generalización de seguros sobre el valor de la vivienda, es algo que se me ha quedado en el tintero para una entrada posterior (esta ya me quedaba algo extensa).

      Por cierto, muy buena la anécdota de Tales de Mileto. Y sí, a pesar de que muchas veces se envuelven en un aura de misticismo, los derivados son mucho más intuitivos de lo que la gente cree. Si es que, lo que no hayan inventado o aventurado los griegos…

  2. Alatriste dice:

    No creo que funionase, más bien los futuros habrían reflejado la «exuberancia irracional» del mercado inmobiliario, igual que hicieron las agencias de rating. Por cierto, me parece que ya existían mercados de futuros en la Holanda del siglo XVII, y no evitaron la burbuja de los tulipanes…

    • Ramón Mateo dice:

      Está muy bien traída la mención a la ‘exuberancia irracional’, especialmente tratándose de Shiller. Por un lado, las ‘cascadas de información’ (information cascades), que es el fenómeno que se produce cuando un agente desconsidera la información que posee y adopta el comportamiento del resto precisamente porque todos lo demás actúan así y tantos no pueden equivocarse, son más propensas a suceder en los mercados de bienes que no se ven respaldados por derivados, y a su vez, más en aquéllos que sean menos líquidos. Es natural, dado que no existe ningún mecanismo que permita hacer aflorar y después ponderar y canalizar las opiniones ‘contrarias’ a las de la mayoría. Por otro lado, nadie ha dicho que los mercados de derivados sean una panacea, ni como mecanismo de agregación de expectativas ni tampoco como mecanismo de cobertura de riesgos.

      Son, simplemente, un instrumento más entre otros posibles, pero que hoy por hoy no existen en el mercado de la vivienda y ese hecho, en cierta medida, podría explicar parte de un comportamiento recurrente en la evolución de su precio que apreciamos de forma recurrente (ahora que estoy leyendo ‘This time is different’, es algo que también constantan Reinhart y Rogoff en los países emergentes). Y a propósito del caso holandés, hombre, es cierto que ya existían una suerte de contratos de futuros, pero esa comparación habría que cogerla cum grano salis: ni esos contratos eran como los de ahora, ni tampoco es que el mercado de derivados fuese comparable al actual (ni en volumen, ni en profundidad, ni en regulación, ni en nada).

  3. Pablo dice:

    En mi opinión, el mecanismo perfecto para regular el precio de la vivienda se llama mercado de alquiler. Un mercado digno de tal nombre, claro, con sociedades mercantiles operando en un escenario competitivo, y no el miserable taller de desguace a precios de oro que nos ha tocado sufrir en este triste país.

    • Ramón Mateo dice:

      Efectivamente, un mercado de alquiler activo resulta fundamental para que el precio de la vivienda refleje correctamente su valor de mercado. Es algo de lo hablé someramente aquí. En España tenemos un serio problema en ese aspecto. Nuestra tasa de vivienda en propiedad es desproporcionada (de hecho, es la mayor de Europa occidental) y nuestro mercado de alquiler es raquítico. En ese sentido, las últimas medidas aprobadas por el gobierno para reformar el mercado de alquiler son un paso en la buena dirección, pero que me temo resultarán completamente insuficientes. Sobre todo si al mismo tiempo se emprenden políticas tan perniciosas (y caras, añado) como recuperar la desgravación por compra de vivienda.

      • Francisco dice:

        Existe un mercado de alquiler en los locales comerciales que tampoco funciona.

        Hay un porcentaje brutal de locales vacios por lo que se piden precios astronómicos en Madrid, no tiene ni pies ni cabeza. Los negocios que se intentan abrir en ellos fracasan porque no pueden pagar el alquiler y los locales están vacios generando cero ingresos.

        Yo alguna vez considere la teoría de un mercado «controlado» por inmobiliarias que hacen subir el precio artificialmente logrando más dinero con el 50% alquilado que poniendo en uso el 80% de los locales, claro, que esto a nivel económico y de creación de empleo es suicida.

        Me encantaría un buen montón de empresas de alquiler de pisos dandole vida al mercado, pero con un pedazo de funcionario sádico responsable de mantener la competencia con poderes absolutos.

        • Pablo dice:

          Y los que pueden pagar el alquiler, trasladan la carga al consumidor, presionando los salarios al alza y reduciendo el margen de beneficio empresarial con consecuencias nefastas que desembocan en la destrucción de empresas y empleo o una inflación galopante cuya progresión prácticamente duplica la registrada en Alemania durante la última década.

  4. Alnair dice:

    El problema es que la vivienda no es un producto estandarizado, es decir, no hay dos casas iguales (el precio depende de la calle, la planta, las calidades, los vecinos, etc) por lo que es muy complicado hacer un mercado de derivados sobre eso.

    Cuando compras un futuro sobre acciones de una empresa, lo puedes hacer porqué todas las acciones son iguales, lo mismo con el futuro del trigo o del petróleo.

    De hecho para el petróleo hay un futuro para el Brent (petróleo del Mar del Norte) y otro para el WTI (West Texas Intermediate) ya que no son de la misma calidad ni es lo mismo traer petróleo del mar del Norte que de Texas, aunque están relacionados.

    • Ramón Mateo dice:

      Que la vivienda no es un producto completamente homogéneo es cierto. A pesar de ello, si bien tomándolo en consideración, sí han surgido mercados de derivados sobre la vivienda. En EE.UU. el propio Robert Shiller junto con Karl Case y Alan Weiss establecieron la metodología y elaboraron la primera versión del que hoy es conocido como ‘S&P Case-Shiller Home Prices Index‘, que es un índice sintético sobre el precio de la vivienda en EE.UU. elaborado a partir de la composición de una muestra representativa de distintos índices sobre precios de la vivienda en distintas ciudades. Sobre la evolución de dicho índice se han creado los primeros derivados sobre la vivienda (futuros, opciones y swaps). Se trata de un mercado todavía muy joven y cuyo potencial se ha visto truncado por la crisis inmobiliaria, pero que no deja de suponer un avance que debería ser debidamente explorado en un futuro.

  5. PaulJBis dice:

    Ya, o sea que la solución a la especulación inmobiliaria es inventar instrumentos que permitan especular a más gente aún… pero a la baja. No sé, no sé…

    Te recomiendo el libro «The big short», de Michael Lewis, donde relata la historia de algunos inversores que se hicieron ricos apostando en contra de la burbuja inmobiliaria en USA. Esos pocos inversores se hicieron ricos, pero ¿les hizo caso alguien más? ¿Sirvió su ejemplo para presionar los precios a la baja? Más bien no; al contrario, hay quienes afirman que sus apuestas sirvieron para agrandar la burbuja más aún, ya que en un momento dado hubo que crear más derivados financieros simplemente para que ellos pudieran apostar en su contra.

    Dicho esto, totalmente de acuerdo con la necesidad de una mayor educación financiera para la población. No para que todo el mundo se ponga a apostar sus planes de pensiones en la Bolsa, sino simplemente para que no les tomen el pelo.

    • Ramón Mateo dice:

      No sólo se trataría de una especulación ‘contracorriente’, sino también de un tipo de especulación cualitativamente distinto. Al fin y al cabo, los derivados permiten adoptar un rango más amplio de estrategias que las que son posibles con el subyacente: la posibilidad de utilizarlos como instrumentos de cobertura, como señalaba Guition, es quizás la más importante.

      El ejemplo que señalas del libro de Michael Lewis (lo conozco, aunque no lo he leído) es representativo. Evidentemente, el que haya apostado a la baja en el mercado inmobiliario ahora podrá estar nadando en billetes. Y sí, ellos fueron contracorriente y nadie les hizo caso, pero ten en cuenta que lo que propone Shiller y lo que yo trato de transmitir en esta entrada es que ese tipo de actuaciones no deberían ser algo marginal llevado a cabo por unos cuantos inversores heterodoxos, sino que debería ser una posibilidad de actuación institucionalizada a través de mercados diseñados específicamente para estrategias de ese tipo. Se trata, en definitiva, de algo que todos puedan hacer. Sólo así es posible obtener una agregación de expectativas que sea mínimamente significativa que al mismo tiempo sea tomada en consideración por el resto.

  6. Gorgias Marat dice:

    Estoy con Alnair, creo que los productos derivados funcionan bien para los mercados de bienes fungibles (commodity).

    Para un bien como la vivienda, o las obras de arte, un mercado de derivados no lo veo tan eficiente, de hecho creo que buena prueba de que no funcione es el hecho mismo de que nadie los haya creado.

    Pero vamos, que lo mismo creas el primero y das un campanazo, todo es probar. 🙂

    • Ramón Mateo dice:

      ¡Ya se me podía haber ocurrido a mi! Esto está inventado. Como le decía a Alnair, Shiller, Case y Weiss elaboraron el que hoy es conocido como ‘S&P Case-Shiller Home Prices Index’, que fue comprado por Standard&Poor’s en el año 2000. Se trata de un mercado todavía muy reciente, pero al menos en teoría, puede tener un enorme potencial. Ya podíamos haber dispuesto de este tipo de instrumentos antes… Así podríamos haber contrastado in situ su utilidad. Ahora, y hasta que el mercado de la vivienda levante un poco cabeza, tocará esperar para poder comprobarlo.

  7. Jose Carlos dice:

    Para que la gente se interese por el mercado, éste debe proporcionarle beneficio a la mayoría y no sólo a los especuladores

    En muchos casos los mercados distan mucho de ser perfectos, y son inaccesibles a la mayoría.

    Por ejemplo, el mercado de la vivienda. Es un caso paradigmático, porque debería cumplir una función social, y no la cumple porque es imperfecto, lo cual hace que la gente que no tiene acceso a una vivienda tenga una reacción visceral contra los mecanismos del mercado.

    En España tenemos un gran stock de viviendas vacías en manos de los bancos, que no se venden porque los bancos se niegan a venderlas o a alquilarlas a precio de mercado, esperando tiempos mejores y/o por la tozudez de negarse a reconocer la pérdida, lo cual es un ejemplo palmario del adagio «la avaricia rompe el saco».

    Pues señores, ya que el estado está ahí, que esté para algo. Si los mercados son imperfectos, el estado debería actuar creando o promoviendo la creación de mercados perfectos o lo más perfectos posibles.

    Se podría crear un registro de vivienda en venta y en alquiler, y obligar a inscribir en él, en una u otra categoría, todas las viviendas que lleven vacías más de un año. El procedimiento de venta o alquiler podría ser mediante subasta pública, similar a los que se realizan en el conocido portal e-bay, pero sin puja mínima. En cuanto al plazo máximo de la subasta, sería menor para el alquiler que para la venta, pero razonable, de semanas en el caso de un alquiler y de meses en el caso de una venta.

    ¿acaso no sería beneficioso desde ambos puntos de vista, social y económico?

    • Ramón Mateo dice:

      Naturalmente, nadie dice que los mercados sean perfectos, tampoco los financieros. De ahí la necesidad de una regulación adecuada y, añado, todo lo estricta que sea posible. No obstante tampoco puede negarse su utilidad o, como en el caso de la vivienda que se trata en esta entrada, el potencial que pueden tener las estrategias que permitiría, especialmente en lo que se refiere a su capacidad de ajustar las expectativas sobre la evolución de su precio en el mercado.

      La propuesta que mencionas es una posibilidad, como tantas otras. Es difícil aventurar cuál sería su impacto o utilidad desde el punto de vista social (como medida de precaución, nunca está de más preguntarse por qué, si uno considera que es buena, nadie la ha inventado antes… sólo después de eso uno puede hablar de mercados imperfectos). Por otro lado, ¿se entiende que dado ese registro obligatorio, uno tendría también que vender o alquilar obligatoriamente la vivienda? Es algo que no dejas del todo claro.

      • Jose Carlos dice:

        Sí, exacto, sería obligatorio.

        Lo cual no implicaría una confiscación, ni una obligación práctica, dado que en caso de no tener una oferta de alquiler que juzgue adecuada, el propietario puede optar por el subterfugio de «autoalquilarse», lo que ya ocurre en ebay, para los que estén familiarizados con su funcionamiento.

        El «autoalquiler» más o menos encubierto obligaría al propietario a pagar un impuesto por tener el inmueble sin alquilar, pero a la vez contribuiría a dar información sobre el precio de mercado, que es lo más interesante tanto para arrendadores como para arrendatarios, todo quedaría dentro del mercado y sería visible para los participantes.

  8. Gorgias Marat dice:

    No tenía ni idea, pero me surge la curiosidad.

    ¿Cómo te cubres las posiciones si llega la fecha de cierre y te has equivocado en tu precio objetivo? Para el crudo o las acciones es fácil salir a comprar al mercado y perder hasta la camisa si es necesario para dar cumplimiento, pero ¿Y para la vivienda?

    Ya no sólo es cuestión de que es dificil establecer valoraciones y comparar casas, si no que el mismo funcionamiento administrativo del mercado de la vivienda es complicado: escrituras, registros, etc.

    En general siempre había pensado que es fácil hacer mercados de derivados respecto de bienes muebles, siempre que exista un mínimo de seguridad jurídica, pero que no lo es tanto para los bienes raíces. De hecho y volviendo al ejemplo del crudo, en los mercados hay todo tipo de operaciones para adquirir tipos de crudo y sin embargo no existe nada para comprar o vender en mercados cotizados los derechos mineros. Estaría bien ver una simulación sobre bienes raíces.

    • Ramón Mateo dice:

      Las dudas que planteas son bastante pertinentes. En cualquier caso, tienes que tener en cuenta que el mercado de la vivienda en EE.UU. es muy distinto del nuestro, especialmente en lo que se refiere a los procedimientos administrativos. Sin ir más lejos, en EE.UU. no hay que pasar por el notario. Eso agiliza enormemente los trámites. Más allá de todo eso, mi conocimiento sobre la vivienda estadounidense o sobre su mercado de derivados no deja de ser superficial. Harían falta análisis más detallados para llegar a alguna conclusión.

  9. Folks dice:

    Hombre, yo lo de comprar sobre plano y dar pases etc. siempre lo vi como una forma rudimentaria de derivados en vivienda y desde luego no aliviaron lo más mínimo a nada.
    De hecho comprar sobre plano es «En 2 años tú tendrás esto acabado y yo te lo pagaré, y ahora te adelanto parte» que viene a ser el precio del futuro. No digamos ya dar pases «derecho a esta casa en construcción a este precio».

  10. Pau dice:

    Ufff

    Si después de rezar mucho, nos llueve el día de la boda, para la próxima vez lo que hay que hacer es rezar aún más… los obispos del mercado sigue recetando más mercado para solucionar los problemas que ha producido el mercado.

    A mí lo que me parece es que cuando ciertos economistas se dedican a tratar la vivienda como «un activo» más pecan de ignorancia y de soberbia. La vivienda no se puede meter en el mismo saco que otros bienes de consumo, porque no tiene nada que ver. Las razones son muy evidentes y no hace falta detallarlas, pero es evidente que algunos no tienen ni pajolera idea de como se «produce» una vivienda y la cantidad de condicionantes que hay hasta que llega a existir (aquí dirán algunos que, para que la realidad les de a ellos la razón, lo necesario es que el mercado inmboliario -y el urbanismo y el suelo por ende- esté totalmente liberalizado).

    Por otro lado, la vivienda es un bien necesario, como el agua. Ponerse a practicar juegos financieros y a apostar en torno a eso es, cuanto menos, inmoral. Hay indicadores de sobra para tener una idea en torno a si el precio de la vivienda está excesivamente hinchado o no (comparativa con los salarios entre otros por ejemplo) y debería ser el estado (no necesariamente de forma directa obviamente) y el mercado de alquiler quien regulara estos precios.

    De vez en cuando leo cosas que me hacen pensar que algunos, a estas alturas de la tormenta, aún no se ha enterado que está lloviendo.

  11. Pau dice:

    Por insistir: si apuesto al valor futuro de un kilo de trigo, ¿cómo voy a hacerlo respecto a la vivienda B del 3er piso de determinado edificio aún sin construir? Es evidente que si yo me comprometo a comprarlo por un precio determinado, nadie más tiene derecho a ahcer lo mismo sobre esa misma vivienda… porque amigo, la vivienda A de ese mismo piso, resulta que tiene orientación Oeste, y en verano casca el sol que no veas… no como la B, que tiene unas estupendas vistas de la sierra…

    Absurdo.

    • Ramón Mateo dice:

      ¿De verdad nadie ha oído hablar de los ETF? ¿O los futuros, opciones o warrants sobre el IBEX35? ¿Absurdo? ¿Por qué? ¿Porque están basados sobre índices sintéticos? No, son lo que son. Simplemente. Como instrumentos financieros tienen su utilidad, y esa utilidad es lo que determina su atractivo y por tanto el que sean más demandados o menos por los inversores.

      A partir de ahí, siempre puedes plantear estrategias con ellos. Ni nadie está descubriendo América con todo ésto, ni tampoco nadie está recetando la panacea; pero tampoco puede negarse que los derivados sobre la vivienda esconden un enorme potencial. Si somos capaces de aprovecharlo o no dada nuestra tecnología financiera actual, es otro tema.

      • Pau dice:

        Hola Ramón.

        A mí lo que planteas (o lo que se plantea en el libro que comentas) me suena a un juego más en el casino de la especulación financiera… y creo que hoy en día sabemos bien a donde nos lleva eso de «empaquetar» hipotecas por aquí y seguros de impago por allá para que algunos ganen lo que otros pierden. Creo que no son más que formas de seguir metiendo dinero en la gran nube de las finanzas para que a los de aquí abajo, los que vivimos de la economía «real» apenas nos caigan cuatro gotas que no llegan ni para que salgan dos o tres brotes verdes… muy divertido intelectualmente quizás, pero también muy peligroso. Sobre todo cuando hablamos de bienes de primera necesidad.
        En un país donde no paran de haber miles de desahucios dramáticos mientras los bancos siguen enladrillados hasta las cejas no deja de ser obsceno pensar en esto.

        Por otro lado, es que no lo veo viable. El mercado de la vivienda es seguramente el más opaco que hay. Entre otras cosas porque no hay competencia real entre productos (no hay dos iguales) y porque el precio nunca o casi nunca es un numero fijo, la negociación siempre aparece y lo que se acaba pagando casi nunca coincide con los precios que anuncia el vendedor… más aún cuando se observa el mercado de segunda mano.
        Siendo esto así, la especulación sobre los precios siempre será ficticia… un juego especulativo y nada más.

        Y en definitiva, en 2007 no había que ser muy listo para saber que los precios de la vivienda estaban obscenamente altos y que comprar a esos precios era una locura porque el petardazo se veía venir. Y aún así, la gente compraba… y los bancos les concedían las hipotecas.

  12. navarta dice:

    ¿Conocer el precio de mercado de tu vivienda?,
    Vaya estupidez, pues llamando a 5 teléfonos de propietarios que vendan sus viviendas (no inmobiliarias), en el mismo barrio donde se situa la vivienda. Este es el método usado por las tasadoras de los bancos que cebaron la llama de la burbuja inmobiliaria.

    Y que tiene de interesante saber el precio de la vivienada si no existe conciencia de lo dañino de su subida.

    Si alquien quiere saber el valor real de su vivenda, que se deje de futuros y demás abalorios de cristal para sioux, que haga 5 llamadas telefónicas y saldrá de dudas en ese momento.

    • Francisco dice:

      Navarta

      Ese método es el que nos llevo a este problema, yo no quiero vender mi casa, si me preguntas por cuanto la vendería te diré que bueno, si insistes por lo que me costó hace un año más un 15%.

      Y así otro idiota compra otra casa por un 15% más que hace un año, meses después un tasador le llama y le pregunta «¿por cuanto vendería su casa?» y dice «yo no quiero vender mi casa perooo….»

      Tu método de salir de dudas es un magnifico creador de burbujas,

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