Hemeroteca Politikon - Expectativas racionales

Evitar los desahucios, o al menos, suavizarlos

22 Feb, 2012 -

Según ha podido saberse, el gobierno en estos momentos se encuentra barajando un paquete de medidas destinadas a evitar la escalada de deshaucios o, al menos, tratar de suavizar su impacto, especialmente entre las familias con menos recursos. Entre todas, se ha señado que la medida  más importante se basaría en la fijación de un umbral mínimo de ingresos por debajo del cual la vivienda resultaría inembargable. Si bien es cierto que no habrá que esperar mucho tiempo para disponer de más información, querría realizar algunas valoraciones preliminares sobre esta medida en concreto y también sobre otras posibles que podrían presentarse.

¿Qué puede decirse sobre la medida estrella, a saber, la fijación de un umbral mínimo de ingresos contra el embargo? No quisiera entrar en cuestiones éticas (que si todos tienen derecho a la vivienda, que si no puede dejarse a una familia en la calle, que si los bancos son responsables de la crisis, que si la culpa es de las familias que se endeudaron hasta el cuello, etc.). Dicho ésto, primero, se entiende que esta propuesta, aunque impidiese la ejecución hipotecaria para familias por debajo de dicho umbral de ingresos, no implicaría una extinción de la deuda. En otras palabras, una cosa es que el banco no pueda embargar la vivienda a una familia en tales condiciones, y otra distinta es dicha familia se vea liberada de su deuda. De ser así, ¿cómo se procedería? Podría pensarse que el procedimiento de embargo seguiría su curso pero, simplemente, no podría afectar a la vivienda de uso habitual (como tampoco afecta a otros elementos, como el salario mínimo
interprofesional, los libros, las herramientas e instrumental imprescindibles para el desempeño de la profesión propia, etc., por tanto, lo lógico sería que las segundas viviendas no entrasen dentro de esta categoría).

Hay que tener presente que el banco, ejecute o no la hipoteca, tiene el deber de aprovisionarla, de forma que, durante el periodo en el que la familia supuestamente mantendría su residencia sin pagar su hipoteca, el banco se encontraría incurriendo en pérdidas. Se trataría, sin ir más lejos, de una «subvención directa» desde los bancos a este tipo de familias. Naturalmente, los bancos no tardarían demasiado tiempo en repercutir este «coste adicional» sobre sus clientes: el resultado sería un más que probable encarecimiento de las hipótecas y, en particular, un endurecimiento de las condiciones de concesión para las familias con «menos recursos». A fin de cuentas, en caso de pérdidas por impago, la vivienda embargada siempre resulta una compensación, por insuficiente que pueda resultar. Si se corta esta opción, ¿qué entidad querría conceder créditos a este tipo de familias, que ya de por sí podían verse en dificultades para pagar en un futuro? Si a esto añadimos las
posibles demoras que pueden darse en el proceso (desde que se notifica el impago hasta que, juez mediante, se declara efectiva la ejecución hipotecaria pasa un buen tiempo, y si con la nueva medida el juez tuviese que certificar si la familia se encuentra por debajo del umbral mínimo, no digamos). Es importante, por lo menos, tener esta posibilidad en mente.

El anuncio de las medidas también a vuelto a avivar el debate sobre la introducción de la dación en pago, o más bien, sobre su posible generalización. De hecho, De Guindos también ha manifestado su deseo de «facilitarla» a través de distintos mecanismos, aunque en ningún momento parece ponerse en duda su carácter opcional, posición que como era de esperar la banca comparte. A este respecto, Roger Senserrich publicó hace tiempo una entrada estupenda sobre el tema. Es más, quisiera destacar que, en la misma línea que la entrada enlaza, considero que la dación en pago, como tal, es una buena idea, especialmente en España. Es cierto que las hipotecas se encarecerían, pero probablemente eso sea
deseable. Unas hipotecas caras seguramente provocasen un aumento de la demanda de vivienda en alquiler (no estaría mal, teniendo en cuenta que la vivienda en propiedad supone el 83% del total, y mirad quienes tenemos delante), lo cual favorecería nuestra nula movilidad geográfica. No obstante, el problema no reside tanto en la «situación» como en la «transición». Pese a quien pese, uno de los principios rectores de la legislación civil española es el de la «responsabilidad universal», esto es, que el deudor responde ante la deuda con todos sus bienes presentes y futuros, de ahí que la dación en pago, aunque sea un método legítimo, quede
como una opción secundaria. Por esa razón, pretender implantar la dación en pago, con carácter general y retroactivo, resulta hoy por hoy poco menos que imposible (y añado, probablemente fuese contraproducente).

¿Existe alguna otra alternativa que resulte más compatible con nuestro ordenamiento? De hecho, sí; es más, se trata una idea que distintos partidos incorporaron en sus programas electorales en las últimas elecciones (en particular, UPyD lo hacía de forma explícita, mientras que en el PP se aludía algo más vagamente a ella). Se trataría de un procedimiento conocido como «discharge» o «fresh start», que podríamos traducir como «hacer borrón y cuenta nueva» (aquí tenéis un estudio más detallado). En esencia, el procedimiento en cuestión consistiría en una reforma de la ley concursal (no de la hipotecaria) al que podría recurrir una persona que se hubiese declarado insolvente y por el cual, si se demostrase que dicha persona no sólo fuese incapaz de pagar sus deudas hoy, que aun así sería incapaz de pagarlas en el futuro, y que además aun en el caso de que su situación financiera pudiese mejorar, dadas sus
expectativas futuras sus obligaciones de pago le impedirían mantener una vida que no fuese dedicada únicamente a «pagar sus deudas», entonces el juez podría sentenciar la liberación de todas las deudas del afectado, que se vería así libre de cargas y así podría «hacer borrón y cuenta nueva» (aunque, eso sí, como es obvio, el liberado podría desde ese momento de recibir ningún préstamo por parte de nadie en el futuro). Esta alternativa, a efectos hipotecarios, sería equivalente a la dación en pago propiamente dicha.

En este sentido, una medida alternativa a las anteriores podría consistir en que, si la familia que incurre en impago de su hipoteca se encuentra por debajo de un umbral mínimo de ingresos, el juez podría declarar que la ejecución hipotecaria se resuelve con la dación en pago de la vivienda. Bajo este procedimiento dicha familia perdería su residencia pero al mismo tiempo se vería liberada de sus cargas hipotecarias. En principio, se trataría de una propuesta «menos drástica» que la que supuestamente el gobierno tendría en mente (que, a falta de concreciones, podría interpretarse como una moratoria hipotecaria indefinida para familias de bajos ingresos). Por último, puede que el contenido de estas medidas tenga, después de todo, un carácter más parcial (que consistan, por ejemplo, en ayudas puntuales o moratorias en casos concretos), o incluso, fundamentalmente se centren en una especie de moratoria hipotecaria más generalizada pero negociada (en línea con esa moratoria de 3 años que solicitaron las asociaciones de consumidores). En cualquier caso, sean cuales sean las medidas que finalmente se presenten, no tardaremos demasiado en concerlas.

ACTUALIZADO: Entre las medidas anunciadas por De Guindos, se habla de la «posibilidad limitada a un grupo de familias de contratar hipotecas con dación en pago» (¿?); de «establecer un periodo de dos años desde que se constate el impago de una hipoteca hasta la ejecución para las familias sin ingresos y que vayan a quedarse sin la que es su primera vivienda» (que es esa moratoria hipotecaria de la que hablaba en último término), plazo duante el cual paguen una renta que se considere «justa» (no ha dado más detalles); y, en último lugar, la elaboración de «un código de buenas prácticas o buen gobierno no es de obligado cumplimiento». En definitiva, nada drástico, pero que en cualquier caso necesitará mayor concreción en los próximos días.