Un par de comentarios adicionales al artículo del otro día sobre precio de la vivienda, oferta y su efecto sobre el crecimiento económico de una región. Más concretamente, como los números y precios post-burbuja están afectando el crecimiento en España.
- 1. El precio de la vivienda sigue siendo demasiado alto: esto es bastante obvio (basta mirar idealista), y sigue siendo un problema grave. Los precios de la vivienda no se han ajustado a la baja con suficiente rapidez, en gran medida porque la oferta de vivienda sigue siendo insuficiente.
- 2. Los bancos tienen la culpa: otra obviedad – miles de viviendas vacias en manos de los bancos y cajas de ahorro, cero ganas de ponerlas en el mercado. Esto tiene cierto sentido para ellos, ya que si no venden no tienen que asumir las pérdidas derivadas de colocar chabolas construídas a precio burbujil a niveles de todo a cien.
- 3. Sin ayuda pública, el precio no bajará: si los bancos y cajas se comieran las pérdidas fruto de sacarse de encima todos esos pisos, su situación financiera empeoraría mucho. Tanto, de hecho, que es probable que alguna caja se estrellaría gracilmente en la insolvencia, requiriendo ser intervenidas. Eso cuesta dinero público a espuertas, así que ahí estaríamos otra vez, rescatando bancos. Nada especialmente agradable. La otra opción, claro está, sería subvencionar la compra de vivienda y ayudar a las familias con problemas para pagar su hipoteca directamente, pero lo primero es como mínimo dudoso (¿de verdad queremos otra burbuja?) y lo segundo es dar dinero a quien se ha endeudado demasiado. Tampoco una buena opción.
- 4. ¿Tenemos una alternativa? : ciertamente, pero exige reformas estructurales serias. Es decir, exactamente lo que el gobierno de Zapatero nunca está de humor de aprobar. Una opción sería crear un mecanismo legal (y un montón de incentivos) para que los bancos puedan sacar las viviendas en alquiler, sin comerse pérdidas contables. La dichosa agencia pública de alquiler, esa gran idea espantosamente mal implementada, sería muy útil ahora mismo. Crear un mecanismo de alquiler-para-compra. Un plan de refinanciación de hipotecas serio, con inyecciones de capital (a cambio de acciones) en los bancos para amortiguar el golpe. Cualquier cosa.
El mercado inmobiliario en España, ahora mismo, es un aquelarre disfuncional, otro de tantos. Arreglarlo será difícil, pero es otro de los problemas urgentes que tendrá Rajoy sobre la mesa. De un modo u otro, el arreglo incluirá dar dinero a los bancos, sea del lado de rescates / inyecciones de capital, sea vía dar garantías sobre viviendas que ahora valen menos. No hacerlo nos condena a un largo, eterno y totalmente inútil ajuste de precios con miles de viviendas vacias y toneladas de recursos ociosos.
Roger, ¿la implementación de la alternativa que propones no provocaría que montones de afectados por la compra de immuebles hipervalorados se declarasen insolventes, cediesen la propiedad a la entidad bancaria y se acogieran a la opción que alquiler-para-compra? ¿Y eso no haría insostenible la situación de las entidades fiancieras?
Se me ocurre una 5 opción que no se si consideras viable. Sería subir los impuestos sobre la vivienda en propiedad, básicamente el IBI.
Eso haría que mantener los pisos vacíos en el balance cueste más que tenerlos en alquiler (siempre y cuando los bancos paguen IBI claro).
O penalizar de alguna forma la posesión de muchas propiedades inmobiliarias sin uso, aunque cuanto más enrevesado sea el impuesto más fácil sería evadirlo.
«Esto tiene cierto sentido para ellos, ya que si no venden no tienen que asumir las pérdidas derivadas de colocar chabolas construídas a precio burbujil a niveles de todo a cien.»
Hombre,si yo tengo una promoción de 300 viviendas (nada raro) y vendo UNA de ellas con un 50% de descuento he de provisionar ese 50% en las otras 299 (ie: pvp 200.000, vendo por 100.000 he de provisionar 2.990.000).
Haz esto con la mitad de lo que tienes en el Balance y acabas de destrozar la entidad bancaria entera.
Hay que buscar un mecanismo para que la Banca no rebiente si empieza a actualizar el valor de todos esos ladrillos y, entonces, obligarles a actualizar los precios a mercado.
Luego estará el problema que casi no hay mercado en el que mirar precios 😀 (no se cierran casi operaciones).
¿Que tal si liquidamos las cajas intervenidas, ponemos todo su patrimonio inmobiliario a subasta al precio que sea, y si no queda dinero para devolver el dinero a los bonistas, que apechuguen con las pérdidas?
Solo para ver que pasa …
PerlaPau:
Sí. Hagamos lo que hagamos, acabas por tener que dar dinero a los bancos.
Alnair:
¿Y los que tienen dinero en una cuenta en la caja en cuestión, qué hace? ¿Pierde sus ahorros? (pista: el seguro de depositos es dinero público. Estás rescatando la caja igual).
Pues puesto que las entidades no tienen salida, prioricemos ayudar a las personas que se encuentran atrapadas por una hipoteca inasumible (con los contratos de alquiler propuestos) y ya nos preocuparemos de los stocks de vivienda más adelante, como segunda fase del proceso.
Hay gangrena bancaria, y parece que con tal de no querer ver al Sistema Bancario con un pie o una mano amputados (alguna caja quebrada), hay peligro que se extienda a toda una pierna, todo un brazo, o peor. Cuanto más se tarde en reconocerlo irá a más y el resultado más doloroso.
Parece claro que ante semejante agujero cualquier salida es dolorosa, pero lo que si tengo claro es que cuanto más rápido sea antes veremos la salida de la crisis (sobre todo en el nivel de empleo que parece lo más urgente). Yo no apostaría por gravar (segunda y sucesivas viviendas)nada porque (lo repercutirían en el precio y agravaría el problema -a corto plazo- al largo sí -una vez el stock esté en su sitio). Si que intentaría algún incentivo pero con vivienda nueva anterior a 2008 que no haya obtenido ninguna desgravación se evitarían burbujas y daría salida a viviendas de dificil colocación…
Manuel, repercutirían el gravamen en el precio si el mercado se lo permitiese, claro, que va a ser que no… ¿o es que se están vendiendo muchos pisos últimamente en España?
Además, podría tratarse de un impuesto ligado a la inactividad (es decir, especulación) cuyo tipo se colocase en el 0% en el caso de que el inmueble se alquilara o se pusiera a la venta.
No se trataría de gravar el inmueble, sino su uso o, más bien, su falta de uso…
Si podemos utilizar los impuestos vía desgravaciones para intervenir en el mercado de bienes incentivando su compra, ¿porqué no podemos hacerlo vía gravámenes incentivando su puesta en circulación?
Aun siendo partidario de gravar el no-uso, no lo veo justo con el sistema de alquileres que «disfrutamos» en España. Alquilar sigue siendo una lotería, donde sufren siempre los más honestos dentro de las dos partes del contrato.
Aparte de que gran parte de la vivienda esta construida para el no-uso, salvo uno ó dos meses al año, y esta ya esta siendo penalizada por los Ayuntamientos via consumos y tasas mínimas , aunque aun asi quiza no compensen los gastos en seguridad e infraestructuras que ocasionan
Creo que fravar el no-uso si que repercutiría en el precio. Conozco mucha gente que no tiene ninguna necesidad de vender (se puede esperar 20 años si hace falta aunque sea una horrible inversión ¿pero quién sabe a medio plazo?) con lo cuál lo único que hacen es ir repercutiendo costes en el precio de venta, quizá esto se despreciable no lo sé…
Manuel, pero… ¿qué repercusión tiene en precios un incremento de algo que no se vende?
Yo se lo aclaro: que siga sin venderse. Con lo cual la repercusión en precios es igual a cero, ya que no puede tener influencia alguna en el tráfico de mercado algo que no se ha incorporado a él.
Es más: la consecuencia directa es que dicho bien se verá expulsado del mercado, ya que otros agentes, que sí participan en busca de venta, no tendrán más remedio que ajustar su precio a las posibilidades económicas de la demanda.
Además, insisto: no se trata de gravar el bien inmueble, sino su falta de uso. Con lo cual, en el momento en que este se incorpore al mercado (de alquiler, por ejemplo, y preferentemente) desaparecería el gravamen y no tendría ninguna repercusión en precio.
De la misma manera que las multas de tráfico no tienen repercusión alguna en el precio de la gasolina.
Pero creo que estoy divagando…
Ah, y, por supuesto, sería un impuesto de carácter finalista, ya que los ingresos obtenidos con él se dedicarían a políticas de fomento de la vivienda en alquiler a precios de mercado asumibles y ajustados a la realidad salarial del país.
Política de servicios (es decir, vivienda pública en alquiler, en colaboración con las entidades financieras, por ejemplo, y en uso de su stock de viviendas vacía) que no de subsidios, ayudas o subvenciones tipo «renta básica de emancipación» que sí distorsionan el precio de mercado de forma clara y evidente.
Información Bitacoras.com…
Valora en Bitacoras.com: Un par de comentarios adicionales al artículo del otro día sobre precio de la vivienda, oferta y su efecto sobre el crecimiento económico de una región. Más concretamente, como los números y precios post-burbuja están……
Creo que se encadenan varias cosas. La gente en vez de ponerla a la venta antes de que se la embarguen, prefiere que se la embargue el banco. Primero es la negativa o el suicidio económica de la gente que prefiere que se la embarguen y luego el de los bancos por no ponerla en venta. No nos engañemos el no ponerla a la vez es la táctica del avestruz. La cosa está jodida, venderla probablmente haga menos daño que mantenerla, al menos, el mercado de movería, pero ahora está paralizado.