Economía

Reforma Inmobiliaria

28 Jun, 2011 -

1.-Deflación interna y mercado inmobiliario

Una crisis de crédito como la vivida en España es un fenómeno unitario que sin embargo tiene muchas vistas. Las más directas son el incremento del volumen de crédito y del precio de los activos, el aumento de la oferta laboral (que en el caso de España nos condujo a la burbuja migratoria), y la hipertrofia del sector productor de activos: en el caso de España, la vivienda. Otra visión es la del sector exterior, donde se manifiesta como pérdida de competitividad y déficit de la Balanza de Pagos.

Pero desde el punto de vista de la resolución de la crisis, la visión más esclarecedora de los desequilibrios de la economía española es la del diferencial de inflación con el área del euro. Desde 2000,  los precios de consumo en España han aumentado un 31%, mientras en Alemania han aumentado un 16% y en Francia un 18%.

 Por eso cuando en este blog nos vestimos de ceniza y decimos que los salarios de los españoles son demasiado altos, queremos decir principalmente salarios nominales. Mil euros, el salario basura arquetípico en España es mucho dinero en el contexto global. Pero es verdad que en España (especialmente en las grandes ciudades) es un sueldo apretado. Sin embargo, las rebajas salariales nominales que necesitamos urgentemente, si se aplican, se verían parcialmente compensadas por una rebaja de los precios interiores. Es decir, si mañana el salario de los españoles se redujese un 10%, muy probablemente el precio del 60% de los bienes que consumimos (producidos en España) se reduciría un 8%. Esto quiere decir (a grosso modo) que una rebaja del 10% de los salarios nominales se convertiría en una rebaja de los salarios reales del 6%.

Y en particular, la fuente más importante de deflación interna en España va a ser (inevitablemente) la reducción del precio del bien menos comerciable de la economía: la vivienda (principalmente en régimen de alquiler). El éxito del ajuste estructural de la economía española depende por tanto de dos factores principales: la rebaja salarial, y su mitigante: la rebaja del coste de uso de la vivienda.

Necesitamos un largo periodo de deflación RELATIVA con el área del euro, y de momento no hemos ni empezado (a ese proceso contribuiría positivamente una inflación en el área del euro más elevada). En todo caso, centrándonos en lo que se puede controlar desde España, voy a describir un paquete de medidas en el sector inmobiliario, que son al menos tan urgentes como la reforma laboral para lograr la estabilización de la economía española.

2.-La lógica del contrato de deuda

La actividad económica necesita financiarse cuando exige un gasto presente y promete ingresos o utilidades futuras. Por ejemplo, si decido abrir un bar, y tengo los 100.000 euros necesarios para alquilar y acondicionar el local, a cambio de mi inversión recibiré todos los ingresos netos (de gastos) que genera el negocio.

Si solo tengo 50.000 euros, pero creo que la inversión merece la pena, necesito un socio que ponga los otros 50.000, y cuando hay un socio, es necesario especificar cómo se repartirán los ingresos netos que se esperan de la inversión. Si el socio va a participar directamente en el negocio, o confía tanto en mi honradez como en mi pericia,  el pago por sus 50.000 euros serán la mitad de los ingresos futuros del bar: ese socio, compartirá mi suerte, y si el negocio es un éxito de beneficiará de ese éxito conmigo en la misma medida que yo, y si es un fracaso, lo sufrirá tanto como yo.

Sin embargo es posible que no encuentre esa clase de socio que me conoce a mí, y al negocio, y confía en ambos. O es posible que yo crea tanto en el negocio como para no querer repartir los ingresos a medias. En tal caso, buscaré un prestamista, que pondrá los 50.000 euros, y me exigirá una cuota fija anual a cambio de su inversión: por ejemplo, 5.000 euros durante 12 años, a partir del segundo. El prestamista, es un inversor que no se beneficia de mi éxito tanto como yo: si el bar produce 20.000 euros al año, habiendo invertido la mitad, el solo recibe un cuarto de las ganancias, y a los 12 años, deja de recibir pagos. A cambio, cobra antes que yo: cuando el bar genera ingresos de 6000 euros anuales, yo me tengo que conformar con 1000 euros, habiendo puesto la mitad de la inversión. Adicionalmente, el prestamista para asegurar realmente el cobro, con independencia de la calidad de mi gestión, en general exige que garantice los pagos, por ejemplo con una clausula (garantía hipotecaria) que le permite exigir
la venta de mi casa para saldar la deuda si el negocio fracasa y no puedo afrontar los pagos comprometidos.

En general, la moraleja es sencilla: el contrato de deuda es un contrato en que a cambio de una mayor participación en el éxito, el deudor tiene a la vez una mayor participación en el fracaso.

Por eso, el que se endeuda es, por la propia naturaleza del contrato en que se compromete, mas responsable que el prestamista. Los que compraron una vivienda en 1998 han logrado plusvalías altísimas, que no van a compartir con el banco que les dejó el dinero. Y sin embargo,  muchos de los que compraron en 2006 se quejan amargamente de que el banco no quiere compartir con ellos la pérdida del valor de sus viviendas, y cuando la venta del inmueble no cubre la deuda, el banco exige lo que se comprometieron a pagar.

3.-Responsabilidad hipotecaria limitada

No obstante, reconocer que por definición el endeudado es siempre más responsable que el prestamista, no significa que sea una buena idea hacer al endeudado ilimitadamente responsable.

La historia y la teoría demuestran que las responsabilidades ilimitadas son social y económicamente dañinas. En la India las deudas se heredan durante generaciones, y entre los romanos existía la prisión y la esclavitud por deudas. En ambas sociedades las deudas incobrables se convirtieron en la base de un sistema social esclerotizado, y el endeudamiento se consideraba intrínsecamente irresponsable, y sufría una fuerte censura social, generando un nivel de toma de riesgos claramente sub-óptimo. Entre los romanos, las leyes de bancarrota (introducidas por Julio Cesar) contribuyeron a suavizar los conflictos sociales dentro de un marco de respeto a la propiedad; a su vez la aparición de la sociedad anónima con responsabilidad limitada fue también un factor decisivamente dinamizador en los albores de la Revolución Industrial.

Evidentemente toda limitación de responsabilidad tiene un coste financiero ex ante que es valor presente de las pérdidas financieras que los acreedores no podrán recuperar si se produce un incumplimiento del contrato. En el s.XIX, cuando los países acreedores utilizaban la fuerza militar para recuperar las deudas de otros países, los intereses que pagaban los deudores eran más bajos. Actualmente, cuando la inmunidad soberana en asuntos financieros es universalmente aceptada, muchos países afrontan pagos de intereses exorbitantes, que son el valor anticipado de que el país decida no pagar impunemente.

La desaparición de la garantía personal en los créditos hipotecarios no es gratis: una vez establecida la dación en pago, el banco solo prestará con entradas muy elevadas: de hecho con los precios de la vivienda en declive podemos ver a las entidades exigir entradas de más del 40% del valor de las viviendas. Diré más, un mercado inmobiliario sin garantía personal es un mercado más inestable: dado que el banco no se puede agarrar a la renta personal de los deudores, solo le queda mirar el valor de las garantías, y eso implica que la tendencia a prestar más cuando se esperan precios crecientes, y menos cuando se esperan precios decrecientes (generando un bucle de realimentación entre los mercados crediticio e inmobiliario) se agudizaría aún más. La magnitud de la debacle del subprime no se puede entender sin la dación en pago: los prestamistas sabían que de poco les servía prestar a quienes estaban en mejores condiciones de
pagar, porque llegada una crisis significativa, la gente de clase media devolvería las llaves aunque pudiese pagar la hipoteca (default estratégico), una vez el precio de la vivienda quedase por debajo del de la deuda.

Por otra parte, la garantía personal absoluta que tenemos en España incentiva a las entidades a financiar cualquier compra, por económicamente absurda que sea cuando hay una renta capaz de soportarlo. Las tasaciones infladas han sido la norma durante una década. Al final, la dación en pago y la garantía personal ilimitada son dos extremos normativos de esos que gustan a los juristas, en su perpetua búsqueda de la ”justicia”, pero que los economistas, que modestamente solo queremos normas socialmente efectivas, solemos deplorar.

Mi propuesta es combinar los mejor de ambos mundos: debe haber una garantía personal limitada en los préstamos hipotecarios. En consecuencia, (y a sabiendas de que los números que propongo son tan arbitrarios como las normas absolutistas que prevalecen ahora), propongo el siguiente conjunto de normas:

-El devengo de intereses debe detenerse cuando excedan al 20% de la deuda restante en el momento del primer impago. Eso quiere decir que si un deudor debe 100k eur, su deuda no subirá como consecuencia del impago por encima de 120k eur.

-Un préstamo hipotecario nunca se dará por más del 80% del valor de tasación de la vivienda.

-La adjudicación de la vivienda se hará al menos por un 70% del valor de tasación de la vivienda en la escritura.

-El embargo máximo de los ingresos de un deudor hipotecario después de la adjudicación  será menor que el 50% de sus ingresos totales, la deuda restante no devengará intereses, y se pagará en cuotas iguales en un plazo de entre cinco y siete años.

Estas normas funcionarían así: Juan compra una casa tasada en 200k eur, y el banco le da un máximo 160k eur. Deja de pagar inmediatamente, y acumula intereses (ordinarios o de demora) como mucho hasta 200k eur. La casa se adjudica por (al menos) 140k eur, lo que deja una deuda máxima (contra sus bienes presentes y futuros) de 60k eur, que no devenga intereses. Si Juan gana más de 24k eur anuales, el banco recibiría 12k eur durante cinco años. Si gana 18k eur anuales, la entidad cobra 9k eur anuales durante siete años. Si gana 12k eur anuales, la entidad recibe 6k eur durante 7 años, y el resto lo pierde.

Si por el contrario Juan deja de pagar con una deuda restante de 120 k eur, solo puede acumular intereses de demora hasta 144k eur, y la garantía hipotecaria cubre al menos el 70% de la tasación (=140k eur), con lo cual solo tendría que pagar 4k euros.

Estas reglas (u otras semejantes, quizá calibradas con alguna evidencia empírica), limitan la responsabilidad personal, sin eliminarla, y evitan prolongar indefinidamente el coste de errores financieros pasados. También hacen a los bancos responsables de las tasaciones que aceptaron, sin quitar su responsabilidad a los deudores de no cumplir con sus compromisos.

En mi opinión, se podrían aplicar retroactivamente (al contrario que la dación en pago, que tendría consecuencias dramáticas sobre el sector financiero). Son normas razonables para el futuro, que se podrían aplicar al pasado. Algunos protestarán en nombre de los derechos lesionados de la banca, pero estamos hablando de una institución con acceso privilegiado al crédito del Banco Central, y ahora con ayudas públicas muy significativas, así que (sin perder de vista la superior responsabilidad de los deudores), la banca también tiene que  pagar una parte de la factura.

4.-Reforma del alquiler y contabilidad bancaria de los activos inmobiliarios

Pero al final, con o sin responsabilidad personal, la creación de crédito hipotecario va a verse muy reducida como consecuencia de la escasez de demanda solvente, del declive de los precios inmobiliarios, y de la propia realimentación entre volumen de crédito hipotecario y precio de la vivienda. Solo los bancos van a ser capaces de vender en los próximos años, y claramente van a utilizar su músculo financiero para liquidar los stocks de promociones que se han adjudicado, y aún echando al resto de los oferentes del mercado (segunda mano y promociones no adjudicadas), simplemente tienen demasiado que liquidar.

La realidad es que la absorción por parte de la demanda de un enorme stock de viviendas construidas durante la burbuja llevará probablemente alrededor de una década. Y no puede ser que las viviendas se tiren una década vacías. Así que tienen que alquilarse. Y las tienen que alquilar sus propietarios: directa o indirectamente, los bancos. Porque no hay compradores (solventes).

Por tanto la reforma más importante del mercado inmobiliario a día de hoy (y desde hace años) es en primer lugar, el restablecimiento del Decreto Boyer, con sus deshaucios rápidos y un contrato tipo de alquiler de un año de duración. Y a continuación, a los bancos se les debe permitir mantener viviendas en sus balances valoradas (por ejemplo) como un 80% del valor presente descontado (¿al euribor+2%?) del alquiler que se cobre por ellas.

Con esa sencilla norma, los bancos se verían incentivados a poner las viviendas en el mercado del alquiler, ya que obtendrían flujos de caja y se ahorrarían provisionar parte de sus pérdidas, en vez de mantener montones de pisos pudriéndose no solo en sus balances, sino también en las calles de las ciudades españolas.

5.-Fiscalidad de la vivienda

Y por último, la fiscalidad de la vivienda. Si, desgrava. Y supongo que los bancos están encantados. Pero aún así, la fiscalidad de la vivienda en España es altísima. Y lo es porque el impuesto de transmisiones patrimoniales está catastróficamente mal diseñado.

En la práctica, el impuesto de transmisiones patrimoniales es el 6% del valor de la transación. Así, como suena. No el 8% de la plusvalía obtenida, sino del valor de la transacción. Total, que si me compro una casa por 100.000, y la vendo por 90.000 euros, a mi pérdida de 10.000 eur, el Estado le añade (generosamente) otros 5.400 eur.

La cosa, una vez vista así, habla por sí misma. El impuesto de transmisiones patrimoniales hace aún más ilíquida (de lo que ya lo es) a la vivienda, dificulta la movilidad laboral, impide la venta de viviendas al borde de la adjudicación y en general adscribe al siervo a la tierra.

La propuesta para arreglarlo no puede ser más sencilla: que el impuesto grave la plusvalía obtenida en la compraventa desde el último acto jurídico documentado. Si se descontase la inflación, mejor que mejor, pero vamos, yo me conformaría con no tener un diseño abiertamente imbécil.