Gráficas & Vivienda

Gráficas: ¿por qué cae más el precio de la vivienda usada?

22 Dic, 2008 - - @kikollan

El Ministerio de Vivienda ha actualizado sus estadísticas basadas en transacciones y he aprovechado para preparar algunas gráficas.

Los datos mantienen la tónica y confirman tres hechos importantes: no se venden pisos (las ventas caen al 50%), los precios siguen a la baja (10% de devaluación), la caída en vivienda usada es mayor que en vivienda nueva.

Este último hecho lo veníamos observando hace tiempo, pero ahora tengo una posible explicación.

¿Por qué cae más el precio de la vivienda usada?

La figura muestra el valor de transacción de la vivienda —nueva y usada— según cifras del Ministerio (cifras corregidas por inflación y expresadas en euros de 2008):

Caída del precio de la vivienda

Podéis ver que la caída está siendo más pronunciada en vivienda usada (que cae un 10%) que en vivienda nueva (6%). También se observa ver que la bajada en vivienda usada comenzó unos seis meses antes.

Este fenómeno contradice la lógica popular que sostiene que las promotoras reaccionan más rápido y están dispuestas a hacer rebajas cuando la demanda se contrae (mientras que los particulares son reacios a vender a la baja).

Pero quizás lo que ocurre es, simplemente, que los datos de vivienda nueva tienen un desfase de varios meses.

Me explico. normalmente la vivienda nueva se compraba sobre plano, pero no se escrituraba hasta la entrega de llaves… es decir, hasta uno o dos años después. Esto quiere decir que los pisos nuevos que se han escriturado en 2008 —y que por tanto aparecen en las estadísticas con esa fecha— son pisos que mayoritariamente se compraron en 2006 y 2007… obviamente a precios de 2006 y 2007.

Esto explicaría las discrepancias con otras fuentes — como Idealista — y también con la percepción de la calle y los comentarios que me hace gente del sector.

Las ventas de vivienda caen a la mitad

El otro dato interesante del estudio es el número de transacciones inmobiliarias llevadas a cabo este trimestre:

Caída del precio de la vivienda

La evolución (o involución) de las transacciones es impresionante: desde finales de 2006 el número de transacciones han caído un 50%, pasando de 250.000 a menos de 125.000. Imaginar lo que eso supone para un sector… o para un país cuyo PIB es tan ladrillo-dependiente.

Conclusiones

Mi conclusión principal es que las cifras sobre vivienda nueva nos están mostrando información anticuada: los precios que se escrituran hoy —y que se reflejan en las estadísticas— corresponden a viviendas que se compraron hace meses o años.

En cuanto a las perspectivas, creo que los precios solo pueden seguir a la baja en 2009; la demanda se ha contraído mucho, como demuestran las transacciones, mientras que aún existe sobreoferta . Además, parece claro que la coyuntura económica — crisis financiera , paro , riesgo de recesión— no ayudará a vender casas.

 

P.S. Tengo ganas de ver el próximo informe de Idealista —cuarto trimestre de 2008— porque podrían reflejar una bajada importante del precio de la vivienda.

Más datos sobre vivienda:

Fuentes: Ministerio de Vivienda | Instituto Nacional de Estadística


8 comentarios

  1. max dice:

    Además del posible desfase, que no lo pongo en duda, lo que carece de sentido es que, si el grafico representa el precio medio de venta, la vivienda usada se vendiera al mismo precio casi que la nueva en 2006.

    Lo normal es una situación como la que se ve en 2001, que una vivienda nueva tenga mucho más valor que una vivienda de segunda mano.

  2. Manuel dice:

    Una buena fórmula para ajustar el precio al potencial de la demanda es la agrupación de compradores de viviendas para negociar el precio con los promotores. Así se consegurían mejores precios y los empresarios del sector conseguirían vender: http://comunidad.enormo.es/blog/compra/comprar-en-grupo-viviendas-mas-baratas/

  3. Raúl dice:

    Kiko: Entiendo que no hay muchos más datos accesibles; pero no te tomes muy en serio los datos del ministerio de Vivienda porque ni la propia ministra Corredor lo hace (como detalle, hace unos meses dio datos por la radio que contradecían los del ministerio). Un saludo

  4. Kiko Llaneras dice:

    Max, en un hilo de burbuja se ha hablado bastante de eso, y hay argumentos que explican porque la vivienda usada era tan cara. Por ejemplo, la vivienda usada suele ocupar las mejores zonas, y por tanto, en promedio, puede ser más caras. También suelen ser más grandes que la vivienda de nueva constucción.

    Estas «sutilezas» no aparecen en la mayoría de estadísticas. Por lógica, es razonable pensar que en una comparativa justa —misma zona, mismo tamaño, etc—la vivienda usada es siempre más barata.

  5. Kiko Llaneras dice:

    Raúl, tienes razón, no hay demasiados datos: Sociedad de Tasación, Ministerio, Tinsa, Idealista y poco más.

    De todas maneras, este nuevo estudio del ministerio —basado en transacciones— me gusta bastante; mucho más que el único que publicaban antes, el informe de de «precios» que llaman, y que esta basado en tasaciones.

    Además, hay determinadas mediciones que pese a ser muy poco precisas son suficientes para capturar la evolución —los cambios— de la variable medida. Y creo que ese es el caso de las estadísticas sobre vivienda… más o menos.

    P.D. Recuerdo las declaraciones de la ministra… sin comentarios 🙂

  6. ralph dice:

    offtopic: hola soy el forero ralph de burbuja.info. el forero «ignorante» ha posteado hoy un dato bastante interesante sobre el coste de construcción de la vivienda nueva en españa. te dejo aquí el enlace por si le quieres echar un ojo:

    http://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbuja-inmobiliaria/92598-el-coste-real-de-un-piso-nuevo-en-espana.html

  7. Kiko Llaneras dice:

    Ralph, gracias por el enlace. Muy interesante el dato, y el hilo.

    De todas maneras, me cuesta creer que el coste promedio de un piso sea actualmente tan bajo. Quizás lo fue en 2002, pero a día de hoy… toda la cadena de valor que «cuelga» deb una vivienda se ha encarecido: suelo, planos, obra, materiales, etc.

    Inflacionando esa cifra de 67.000€ nos vamos a casi 80.000€ de 2008, cuando el precio actual medio podría estar entorno a los 190.000€ (según datos del Ministerio). Es imposible que los promotores tuviesen esos márgenes, de eso no tengo duda. Las grandes promotoras se han movido con márgenes del 30%, un 40% a lo sumo en obras construidas en suelo muy antiguo.

  8. oscar dice:

    Muy buen analisis Kiko. Un placer encontrar gente que profundiza tanto en los analisis..

    Hace poco he calculado el ratio entre el sueldo medio y el valor medio de una vivienda en USA y en Espana ; aunque no son demasiado comparables si que sirven para detectar cambios.

    Otro dato que me interesaria mucho encontrar es el valor medio historico del alquiler, para calcular los ratios de rentabilidad y su evolucion con las burbujas, picos y valles.

    Y otro analisis muy interesante seria el detectar el impacto del alargamiento de los prestamos, desde el punto de vista que el espanyolito medio se endeuda «hasta donde puede».. y por tanto calculando a cuanto le sale la hipoteca mensual comparado con su sueldo medio deberia darnos una buena aproximacion del porcertaje que ha impactado los precios la flexibilidad financiera de estos anyos..

    Gracias

Comments are closed.