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Si la vivienda es cara, probablemente no hay suficientes viviendas

20 Sep, 2011 - - @egocrata

Esto sonará un poco absurdo si estamos pensando en la España de los próximos 3-4 años (pista: los precios seguirán bajando) pero es algo que no recibe la suficiente atención. Los precios de un bien, excluyendo periodos burbujiles, transmiten información sobre valor relativo, y los precios de la vivienda no son una excepción.

No sé si recordaréis el artículo de hace unas semanas sobre el «milagro» económico tejano. Uno de los motores del crecimiento económico del estado en las últimas décadas (desde mucho antes que Rick Perry, de hecho) ha sido el crecimiento sostenido de la población. Aunque este no es el único factor determinante (y el debate en los comentarios es realmente estupendo en este aspecto), vale la pena repasar dos detalles importantes que creo se me pasaron por alto. Primero, el volumen migratorio hacia una ciudad o territorio no es algo que viene dado; las políticas públicas tienen mucho que ver. Segundo, y aún más importante, estas políticas públicas tienen un efecto tremendo sobre el nivel de crecimiento económico, y lo hacen de forma realmente obvia, pedestre y poco glamourosa, pero igualmente importante.

Empezaremos por lo básico: ¿por qué la gente emigra a Texas? Habitualmente la gente habla de dos factores principales: gente del norte huyendo del atroz clima del Midwest y Nueva Inglaterra, y ricos escapando de los elevados impuestos en las dos costas para abrir negocios en el siempre más barato sur del país. Eso es lo que decía yo, al menos, en el artículo anterior, pero la cosa es un poco más complicada. Como señala Alon Levy, tras un repaso en detalle de datos del censo e IRS, parece que la mayoría de gente que abandona California y Nueva York (los dos estados «caros» de las costas) para irse a Texas, Arizona o Georgia no son tanto ricos o ancianetes buscando el sol, sino gente de clase media. Para ser más concretos, gente de clase media que no puede permitirse ni de broma los precios de vivienda en esos dos estados, y se larga a sitios donde hay sitio de sobras, cantidad de vivienda nueva y precios bajos.

Si hay algo que ha distinguido la política de vivienda en California y en los estados «antiguos» de la costa oeste en las últimas décadas ha sido, sin duda, una restricción de la oferta. En sitios como Connecticut o San Francisco, el patrón de desarrollo ha sido crecer con bajas densidades durante décadas, hasta llegar a un nivel donde no es que quede demasiado espacio libre. Si uno quiere comprarse una casa cerca de Nueva York, debe preparse para pagar cantidades absurdas de dinero. Los suburbios de Fairfield County están llenos de parcelas de un acre o medio acre con viviendas unifamiliares ocupando un montón de espacio, así que la oferta es limitada. Dado que Nueva York es un sitio increíblemente rico, mucha gente quiere vivir allí, así que el precio de la vivienda se dispara. Los altos precios de vivienda son señal de una oferta limitada, no sólo un signo de prosperidad.

Aunque todo aquel que tiene un terrenito cerca de la gran ciudad seguramente está entusiasmado con estos precios, desde el punto de vista económico esto puede ser un problema grave. El área metropolitana de San Francisco o Nueva York son muy ricas porque están llenos de industrias increíblemente eficientes que generan muchísimo dinero. Una de las ventajas principales de las grandes ciudades es precisamente su capacidad de aumentar la productividad de sus empresas, así que queremos aprovecharlas al máximo. O, dicho en otras palabras, queremos mantener este motor económico bien alimentado, asegurando que tenemos la mano de obra necesaria a mano sin que tengan que largarse por que no pueden acceder a una vivienda.

Esto es precisamente lo que ocurrió,  según Ryan Avent, en Silicon Valley a finales de siglo. Su explicación, mirando los datos, es que Silicon Valley fue un motor de crecimiento sostenido y estable, lleno de empresas nuevas, innovación y demás mientras fue capaz de atraer a mano de obra desde el resto del país. La región era (es) el mejor sitio del mundo para montar una empresa tecnológica (mano de obra, infraestructura, economías de red, gafapastismo, acceso a capital, etcéteraa), pero a finales de los noventa llegaron a un punto donde empezaron a quedarse sin espacio. La oferta de vivienda se estancó. Las restrictivas leyes de urbanismo de California impidieron compensar la falta de espacio con más densidad (en muchos lugares de Estados Unidos, construir zonas medianamente densas es básicamente imposible), así que los precios empezaron a dispararse, haciendo necesario subir salarios para compensar, hasta llegar a un punto en que el aumento de productividad no compesaba el sobre coste. La enfermedad de costes de Baumol, que teme Alex Rayón, era una realidad… y la economía de la región se metió en recesión.

Dicho en pocas palabras: el precio de la vivienda indica tanto demanda como escasez. Si una región rica y productiva (como Madrid, País Vasco o Barcelona) ve que sus precios están saliéndose de madre, lo que queremos es crear más oferta, no intentar «equilibrar el crecimiento». La gente quiere vivir en Madrid o San Sebastián por buenos motivos, al fin y al cabo; y si nos estamos quedando sin espacio, aumentar la densidad (no necesariamente en el centro, por cierto) es una buena idea. Nada de viviendas unifamiliares.

A todo esto, ¿qué tiene que ver esto con Texas? Avent tiene otro artículo estupendo en Atlantic Cities sobre el tema. Prácticamente todo el crecimiento de población en el estado se ha concentrado en sus cuatro áreas metropolitanas más importantes, Austin, Houston, San Antonio y Dallas.  Aunque el ritmo de creación de empleo de estas no es demasiado excepcional (Nueva York y Boston han crecido casi lo mismo), Texas ha sido muy agresiva atrayendo población, y trabajando duro para mantener los precios de vivienda bajos gracias a una buena regulación sobre hipotecas (herencia de una horrenda burbuja regional de principios de los noventa). Cuatro grandes ciudades, las cuatro con buena oferta de vivienda, las cuatro muy productivas es una receta de éxito, y un recordatorio que las grandes áreas metropolitanas siguen siendo los motores de la economía. De nuevo, muchas lecciones que aprender.


20 comentarios

  1. Zhurrer dice:

    El otro dia lei un articulo de un economista que afirmaba que el celeberrimo problema de competitividad, asi como la mayoria de los otros problemas de indole financiera que sufrimos tenian un unico origen y solucion:

    El precio de la vivienda.

    Me parece que el post, en cierta manera, apunta cosas en esa direccion.

    Yo particularmente estoy en cierta manera de acuerdo, y repito lo de siempre, con precios abusivos de vivienda y salarios decrecientes para mejorar el lado de la oferta como propone Cives, vamos a sufrir una fuga de capital humano altamente especializado similar al que describes en el post. Bueno, de hecho ya lo estamos sufriendo, no me quiero ni imaginar si acabamos con rumanismos en Spain.

    Por cierto, maldigo los teclados acerty.

  2. mitcoes dice:

    Hay que segmentar, no e slo mismo la vivienda en la playa que ne el centro de las metrópolis, que en el aŕea metropolitana.

    El coste de hacer la vivienda viene a estar sobre los 1000 € más solar, y el precio medio sobre 2000 €, teniendo en cuenta que se tarda unos 2 años en construir, y que el solar suel rondar una repercusión de 400-500 € el beneficio no es tan pelotazo y los precios no son tan altos.

    Otra cosa es que con el dinero de las cajas, se van a hacer viviendas a zonas rústicas – donde no hay demanda de vivienda – pegan el pelotazo considerando el precio del solar, como si estuviese casi en el centro de una gran ciudad, y luego no se vende. En el desierto del sahara tampoco.

    Y con esa escusa, más la crisis financiera, dejan de dar hipotecas para las viviendas que si tienen demanda, que se alquilan porque no hay hipotecas.

    Hipotecas con a 40 años, con 20 años de carencia salen más baraas que los alquileres, si no se pueden pagar temporalmente, se pueden alquilar para poder pagarlas. Pero la banca lo que quiere es vendernos «su mierda» a precio de oro con la escusa de que sobran.

    Pero al demanda de vivienda es la misma, sólo que se ha trasladado al alquiler ante la falta de oferta de hipotecas.

    El precio de la vivienda baja porque se calcula a precio de las últimas vendidas, y hoy en día sólo se vende con descuento, apra cuadrar la hipoteca con las bajas tasaciones el que está ahogado.

    Pero es que se tasa mal, cuando se empiece a recuperar el creito hipotecario la espiral inflacionista – dado que no se están construyendo viviendas – será abismal.

  3. Amalric dice:

    Estoy de acuerdo con Mitcoes, en españa el volumen de segunda residencia ha desvirtuado los datos.

    El precio de la vivienda esta fuertemente intervenido en españa, no se en EEUU, y desviado hacia la compra. El desarrollo de las ciudades ha copiado el modelo americano, con lo que eso representa. Luego tenemos cosas como que el coste de la dispersion se paga entre todos los habitantes de la ciudad, con los que viven en las zonas densas subvencionan a los que viven en las dispersas.

    Aunque el analisis del articulo es acertado, realmente estamos hablando de coste de vida en general, que no es solo coste de vivienda. Ahora mismo en españa el precio del m2 es demasiado parecido en todos sitios, excepto en los nucleos rurales.

    Hay ahora muchisima gente que trabaja en madrid y alrededores, sobre todo en construccion, que vive a mas de dos horas de su trabajo, en su pueblo. Como el coste de la vida ahi es mucho mas bajo, cobran menos y desplazan a trabajadores residentes en el area metropolitana. El cinturon rojo de madrid llega hasta alcazar de san juan y mas alla.

    Una transicion desde la compra hacia el alquiler, con la desaparicion total de la VPO en venta, mejoraria la movilidad laboral interior aunque no se si tendria mucho efecto sobre el paro.

  4. Manuel dice:

    La vivienda es cara porque las GRANDES SOCIEDADES-FORTUNAS (y muchas pequeñas tb) la tienen como un VALOR REFUGIO y no quieren venderlas porque piensan que no es el momento de VENDER (lo tienen como una inversión). Saben que al ser un BIEN BÁSICO no se depreciará DEMASIADO. ¿Quiere decir esto que haciendo más bajarán y estarán en el precio correcto? Pues no por la misma razón que no funciona la economía LIBERAL. Nadie piensa que sea rentable construir porque si construyeran al precio que los de a pie podemos PAGAR significaría que el precio está por los suelos y no cubrirían costes. Este el GRAN DECLIVE del sistema LIBERAL, las grandes fortunas TIENEN AMASADO tanto DINERO, que no les INTERESA INVERTIRLO, para ganar poco o nada…

  5. Alnair dice:

    Otra razón que explica unos precios altos es un mercado intervenido.

    El mercado de la vivienda en España no es libre, está sustentado artificialmente por el sector financiero para aparentar que no están quebradas.

  6. Zhurrer dice:

    Mitcoes, hay cosas que me chirrian bastante en tu analisis. Yo personalmente no estimaria el precio de la vivienda como alto o bajo en funcion del precio del suelo, el costo de la obra y el margen de beneficio. Lo estimaria en funcion de los annos de sueldo que un trabajador medio necesarita para adquirir una vivienda.

    Segun tengo entendido, todo lo que sea mas de 4 años de salario bruto ya es caro y desaconsejable, y en España actualmente estamos con precio de la vivienda media equivalente a unos 6.5 años brutos de salario, rozando los 8 en plena brubuja. Hace un tiempo salio en meneame que un Berlines necesitaba 3 años de salario para pagar una casa, un madrileño necesita 17.

    Explicado de otra manera, si consideramos como razonable una carga 30% del sueldo de un trabajador corriente (recordemos que segun hacienda el 60 por ciento de los trabajadores no llegan a mileurista) para pagar la vivienda, en epoca de burbuja se necesitaba un 112% de dicho salario. Si consideramos el sueldo medio oficial, estariamos hablando del 66% del sueldo. Mas del doble de lo razonable.

    Segun el economista que citaba anteriormente, una bajada mucho mas agresiva del precio de la vivienda haria posible una moderacion salarial tambien mas agresiva, disminuyendo los costes laborales unitarios y aumentando la competitividad de nuestros productos. Mientras tanto, el precio de la vivienda ejerce de ‘’suelo’ ’y politicamente es inviable cualquier medida de por el estilo.

    Por otro lado, en el hecho de que ya no se concedan hipotecas supongo que tendra bastante que ver no solo la congelacion del credito que mencionas, sino tambien los 5 millones de parados, el descenso de la inmigracion, el aumento exponencial de gente joven (tradicional comprador de 1a vivienda) emigrando y las perspectivas tan poco alaguennas que desaconsejan a cualquiera endeudarse por unas cantidades astronomicas y en una divisa de futuro incierto.

  7. […] Si la vivienda es cara, probablemente no hay suficientes viviendas politikon.es/materiasgrises/2011/09/20/si-la-vivienda-es-…  por trinitro hace nada […]

  8. alexander dice:

    Roger, amigo, ¿que te has fumado?
    «España tenía un parque de 26.230.579 viviendas a finales del año 2008, según datos del Banco de España, sobre un total de 16,90 millones de familias españolas. Estas cifras indican un promedio de 1,55 viviendas por familia española, una de las tasas más altas del mundo. Según las mismas fuentes, el 86% de las viviendas en España son de propiedad, y sólo un 14% se disfrutan en régimen de alquiler o cesión.»

  9. Amalric dice:

    Zhurrer

    Tu analisis es complementario al de mitcoes, el calcula el coste «marginal» de la produccion de vivienda, por debajo del cual no se pueden construir viviendas con beneficio para el constructor, tu hablas del maximo precio aceptable por el comprador, con lo que entre ambos ha de haber un punto medio donde se halle el precio optimo de la vivienda, desde un punto de vista muy macro.

    Estoy de acuerdo cuando dices que una rebaja generalizada del precio de la vivienda le daria alegria al mercado de trabajo. Aunque solo sea la posibilidad de alquilar una vivienda y pagarla con un solo sueldo y poder comer.

  10. Roger Senserrich dice:

    Alexander: lee el primer párrafo. No hablo de situaciones burbujiles. Hablo a largo plazo.

    Parte del problema de España es que el precio de la vivienda no ha bajado lo suficiente.

  11. […] » noticia original Esta entrada fue publicada en Noticias por Harto de la crisis. Guarda el enlace permanente. […]

  12. Heathcliff dice:

    Perdonadme que lo diga de modo tan pedestre, pero yo creo que el problema es doble:

    -Donde la gente desea una vivienda, la demanda siguie siendo alta y por eso el precio no baja.

    Donde no la quiere nadie sobran a mansalva, pero no importa, porque la vivienda no es un bien homogéneo ni intercambiable. Se hace media de los precios de Bilbao y Astorga cuando, en realidad, en Bilbao hay exceso de demanda y en Astorga exceso de oferta.

    Cono semejantes mezclas de churras y merinas, ¿cómo van a servir de algo los datos que manejamos?

  13. Rafa dice:

    Interesante. Hace tiempo que tengo la impresión de que la vivienda es uno de nuestros mayores problemas, y aqui encuentro argumentos sólidos que apoyan el argumento.
    De todas formas Roger, no creo que construir más sea una solución, al menos no siempre. Bilbao es ya suficientemente denso, creo que crecer hacia arriba haría la ciudad menos habitable y sería un problema quizas no menor que el del precio.
    ¿Qué opinais sobre un intervencionismo brutal sobre la vivienda? Evitar a toda costa burbujas (o incluso precios muy altos) con un bien tan básico y tan escaso no me parece una mala idea. El que quiera invertir o pagarse un palacio en el campo, que lo haga, pero que el estado garantice viviendas a precios asequibles en los centros urbanos creo que sería beneficioso para todos, y un empuje a la economía.
    ¿Estoy diciendo tonterías?

  14. Rafa dice:

    (ay ay ay, «argumentos que apoyan el argumento». Se nota que no he tomado el café)

  15. Francisco dice:

    Rafa

    Creo que pides vivir en Cuba.

    Si el estado fabrica a bajo precio y vende lo que creas (perdón, lo que había) es un montón de listos con amigos que suben gente en las listas para darles pisos VPO que revenden con un 40% de margen en negro.

    Yo viví en uno así que le vendió una señora a mis padres. Al doble del precio tasado.

    Los problemas de exceso de demanda se solucionan ofertando lo que pide el mercado. El problema es la retención de suelo a pachas entre terratenientes y municipios.

  16. Rafa dice:

    Ya Francisco, pero es que en ese caso el estado no estaría garantizando nada.
    Desde luego que lo que comentas seria un problema, y puede que sea una invitación a la corrupción. Igual habría que controlar que la gente que compra un piso así realmente vive en el y no lo revende.
    La cosa se complica, puede que necesitásemos demasiados funcionarios…

    En cualquier caso el problema de los precios desorbitados es responsabilidad tanto del que vende, como del que compra 😉

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