Una nota muy rápida sobre las propuestas de reforma del sistema hipotecas que están circulando por el Congreso. Sí, el sistema actual es draconiano, y sí, hay gente que va a tener la vida controlada por un banco durante años, pero debemos recordar que cambiar la ley no es una cuestión de moralina – y una reforma tiene efectos secundarios serios.
Una hipoteca que puede ser cancelada por dación de la vivienda es un préstamo mucho más arriesgado para el banco. Esto no tiene por qué ser malo, pero va a hacer mucho más difícil conseguir que te den un préstamo. Un servidor, que cree que la compra de vivienda es en la mayoría de los casos una mala idea, estaría encantado que eso sucediera. No estoy seguro, sin embargo, que este sea el objetivo de los grupos parlamentarios que impulsan la medida.
Por añadido, más vale que ni se planteen hacer la ley retroactiva. Si todos esos créditos dudosillos que tienen las cajas y bancos en sus balances pasan a ser hipotecas que pueden ser canceladas dándole las llaves del piso al director de tu oficina, vamos a comernos otra crisis financiera la mar de divertida. Y eso quiere decir dinero público para salvar bancos (e indirectamente, gente que se hipotecó cuando no debía), por cierto.
Nada sale gratis, ciertamente.
[…] La reforma de las hipotecas no es un tema sencillo (análisis no populista de las consecuencias) politikon.es/inteligenciacolectiva/2011/03/23/reformando-… por bifacil hace 3 segundos […]
No hacerla retroactiva…interesante. Con eso estamos admitiendo que las cajas y bancos tienen miles de millones de euros en hipotecas en sus balances como activos con valores sobrestimados, es decir, falsos.
¿No estamos de acuerdo todos en que no saldremos de la crisis hasta que no salga toda la mierda bancaria que tiene que salir?.
Más dinero público….interesante también. Entonces estamos admitiendo que los beneficios son privados y las pérdidas públicas, y por lo tanto incentivando el riesgo moral del sistema bancario, es decir, el sigamos haciendo lo mismo que hemos hecho para provocar la crisis porque vendrá papá estado con el dinero de todos los controbuyentes a rescatarnos. Ah sí, pero después piden a papá estado que se apriete el cinturón él, y toda la familia.
Roger. Supongo que te das cuenta de que esto es lo que propones. Como supongo que no eres un sinvergüenza y un caradura, pensaré que no sabías lo que estabas diciendo.
A lo mejor hay que dejar caer de una puñetera vez a quien tenga que caer, comernos una crisis brutal «a la islandesa», meter en la cárcel a quien haya que meter «a la islandesa», y empezar de cero, o sobre lo que quede, pero que ciertamente será sobre nuevas bases, mucho más sólidas que las actuales.
rafamonreal, no son activos con valores sobreestimados: el activo es precisamente la posibilidad de seguir cobrándole al deudor más allá de la ejecución de la hipoteca.
Esperaba una entrada más trabajada. Te animo a que escribas un nuevo post detallando punto por punto por qué no es una buena medida la dación en el pago. Habla de EEUU, de los tipos de interés que se pagan allí, de lo complicado que es el crédito, etc.
Saludos
Yo te pido que no te quedes en EEUU como único ejemplo. Dinos cómo en otros países más cercanos en los que también existe la dación en pago, como por ejemplo Francia, y si todas las catástrofes que algunos dicen que se producirían de llevarse adelante esta reforma, ocurren allí.
Eso sí, tampoco creo que la reforma deba tener efectos retroactivos.
Hipótesis: con inversión acumulada, si la salida de crédito no es vivienda (la parte del león del consumo privado individual), veríamos un movimiento a medio plazo de crédito hacia privada productiva. El que además sea no especulativa depende de que podamos ponerle puertas al campo de la especulación financiera. ¿O me estoy pasando de listo con los cálculos macro?
Ojo, no digo que la dación de pago sea mala idea. Es más, es una buena idea, y creo que debería ser el sistema a utilizar.
Eso sí, la transición no será gratis, ni de broma.
Rafamonreal:
Establecer la dación de pago de forma retroactiva y de inmediato no es putear a los bancos, por cierto. Es darle un subsidio enorme a todas las familias que han comprado una casa sin parar a prestar atención al riesgo que incurrían.
Que oye, aquí algunos han alquilado toda su vida y nos tocará rescatar a todos los obsesos comeladrillo.
[…] comenta aquí que la propuesta que circula estos días sobre dación de vivienda para cubrir hipotecas haría […]
Pues a mi me parecería perfecto que se hiciera así. De ese modo, los bancos se asegurarían de a quién le dan un crédito y no sería esto un «café para todos» como se habían convertido las hipotecas, donde el único que podía perder era el hipotecado.
A fin de cuentas, como está ahora el asunto hipotecario, si a un banco le pagan lo que ha prestado, ganará dinero. Pero si no le pagan, no solo ganará dinero (el préstamo se tiene que devolver) sino que ganará un inmueble. De maravilla… si eres un banco. Y por eso se han hartado a dar hipotecas: si no tienen ningún riesgo, así también daría yo dinero
Información Bitacoras.com…
Valora en Bitacoras.com: Una nota muy rápida sobre las propuestas de reforma del sistema hipotecas que están circulando por el Congreso. Sí, el sistema actual es draconiano, y sí, hay gente que va a tener la vida controlada por un banco durante a……
¿Y se podrá devolver también el colchón Lo Monaco? Ah, que es un bien que pierde valor, y la vivienda no; es lo que siempre «nos han dicho».
Hasta que, claro está, la realidad se impuso y desde entonces (oh, sorpresa) la vivienda puede perder valor, motivo por el cual la clase política seguramente se encargará de «socializar» las ayudas a los bancos, en otra muestra más de desprecio al saqueado.
¿Suficiente? No, aún no: como la mayoría compra, los (pocos) que no compran serán apretados mucho más que habitualmente. Socialismo en estado puro.
Resultado: los bancos tranquilos, y los ignorantes que pusieron su firma en las escrituras, de rositas.
Pues nada, enhorabuena a los premiados.
Saludos.
YO NO LE VOTÉ: ^^ (pero lo haré en 2012 desde el consulado: quiero ayudar al progreso patrio, sobre todo porque no me va a costar un euro)
Adrián.
– Normalmente, los bancos dan hipotecas por el 70% del valor de tasación del inmueble. Además sabemos, porque era práctica generalizada, que para que el cliente además tuviera dinero para un coche, las vacaciones y la tele de plasma, la hipotecaa se daba por un valor mayor de lo que sería el valor de mercado, para que así la hipoteca, ese 70% del valor del inmueble, fuera en realidad cerca de 80% del valor del mercado del inmueble. Con números se ve mejor:
o Valor de mercado inmueble: 100
o Valor de tasación 110.
o El 70% de 110 es el 77% de 100.
o La hipoteca se hace por 77, y así figura en el activo de su balance
o El deudor, digamos, ha devuelto 20 de esos 77. (y estoy siendo generoso, creo, porque los primeros años de una hipoteca por el método francés (el habitual) solo se pagan intereses, no capital, por lo que mucha gente a la que se le ejecuta la hipoteca, digamos, dentro de los 10 primeros años de préstamo se da cuenta de que tiene todo o casi todo el capital, los 77, por devolver).
o La deuda viva, únicamente por el capital (olvidemos los intereses) es por tanto de 77-20= 57.
o El banco ejecuta la hipoteca, vende la casa, y obtiene por ella el 50% deeeee….el valor de mercado inicial, recordemos que el de tasación estaba inflado, y lo que no se puede manipular, a la hora de la verdad, es el valor de mercado (las cosas valen lo que te ofrecen por ellas). Es decir, el banco obtiene 50.
o Así que ahora tenemos 57-50= 7. Esta es la deuda que todavía debe devolver el deudor.
Independientemente de la cantidad devuelta por el deudor, las dos cuestiones clave son: el valor de tasación del inmueble y el valor actual de mercado del inmueble. Cuanto más abusara el banco inflando el valor de tasación del inmueble y más hayan bajado, ahora, el valor de mercado de esos inmuebles, más evidente resulta que el valor de los inmuebles estaba sobreestimado y sus hipotecas eran mayores de lo que debía ser.
¿Cuánto han abusado cajas, bancos medianos y bancos grandes?. Probablemente más de lo que nos dicen. Así que en sus balances tienen un porrón de millones en hipotecas, que como se ve en este ejemplo, están basadas en valores de inmuebles inflados.
Si se hiciera retroactiva la dación de pago, significaría que el valor de ejecución de las casas se igualaría al valor de la deuda viva en el balance de los bancos (el activo), cosa que no se podría hacer sino disminuyendo el valor de esa deuda vida. Es decir, el activo de sus balances.
Saludos.
¿Sería siquiera posible hacer esa medida e la dación retroactiva, o sería ilegal alterar contratos ya firmados de esa forma?
¿Hay algún abogado en la sala? 😀
hubo una sentencia muy interesante que resaltó que resulta curioso que para cancelar la deuda la vivienda solo valga el 50% de tasación mientras que en el balance del Banco aparezca con el valor con burbuja inmobiliaria incluída.
la cosa es sencilla, la deuda se debe cancelar con el valor en el que aparece en el balance del Banco.
saludos
¿En qué te basas para decir que si aprueban esa ley de manera retroactiva provocará otra crisis financiera?
¿Conoces algún antecedente?
En el momento en que los bancos conscientemente daban hipotecas por el 120% del valor de tasación, que ya estaba inflado, incurrían en un riesgo que entiendo deberían asumir. Si sólo hubiesen prestado hasta el 80% como hacían antes ni sería necesario cambiar la ley porque el valor de la casa cubriría la hipoteca.
Y si hablamos de no aplicar retroactividad, me gustaría saber cómo puede ser legal que te cambien unilateralmente condiciones (intereses de depósitos, comisiones, etc.) y la única defensa es que tienen que avisar con cierta antelación, y si no te gusta te cambias de banco. Joer, que no es como cambiar de panadería. ¿A que yo no le puedo decir al banco, me remuneras al 5% la cuenta o te cambias de negocio? Aparte de que cuando otras empresas hacen lo que los bancos inmediatamente les cae encima el tribunal de la competencia (líneas aéreas, telecos…). Los bancos siguen actuando como un oligopolio.
Mi breve opinión acerca del tema:
1.- la dación en pago debería ser el único sistema válido (el argumento del colchón Lo Monaco me encanta)
2.- estamos en una socialdemocracia en la que el Estado cambia los contratos que le apetece
3.- no sabemos qué efectos tendría la retroactividad porque no hay antecedentes
4.- las condiciones de los contratos hipotecarios ya han sido modificadas por el estado. Por «un poquito» más, tampoco se notará.
Perdón por el autobombo pero me he alargado más en mi blog.
http://j.mp/eOKvYK
Gracias.
Para mi es un tema de concepto. El banco concede una hipoteca o un crédito. Al hecerlo asume un riesgo que es el impago del mismo. Para protegerse del riesgo, tiene que estudiarlo: ingresos de la persona, avales, historial crediticio… Dado que el riesgo nunca es cero, el banco impone una prima al dinero que presta: el tipo de interés. A mayor riesgo, más interés.
Este es el negocio de un banco.
Si el crédito o hipoteca se retorna, gana dinero. Si no, pues pierde dinero. Y punto.
En consecuencia: dación, sí.
Quien quiera riesgo cero que se salga de los negocios y se meta a funcionario. Eso sí, de paso que se olvide de los salarios millonarios, los bonus y los dividendos.
Mis disculpas por la brusquedad. Pero la actual ley descarga en exceso a los bancos de las que deberían ser sus responsabilidades.
[…] segunda es una duda acerca de determinados vaticinios. Por ejemplo, sugiere Roger Senserrich que aplicar la dación en pago con efectos retroactivos significaría otra … como sugiere Roger Senserrich. Me gustaría que alguien me explicará por qué se hace ese tipo de […]