Hemeroteca Politikon - Expectativas racionales

Evitar los desahucios, o al menos, suavizarlos

22 Feb, 2012 -

Según ha podido saberse, el gobierno en estos momentos se encuentra barajando un paquete de medidas destinadas a evitar la escalada de deshaucios o, al menos, tratar de suavizar su impacto, especialmente entre las familias con menos recursos. Entre todas, se ha señado que la medida  más importante se basaría en la fijación de un umbral mínimo de ingresos por debajo del cual la vivienda resultaría inembargable. Si bien es cierto que no habrá que esperar mucho tiempo para disponer de más información, querría realizar algunas valoraciones preliminares sobre esta medida en concreto y también sobre otras posibles que podrían presentarse.

¿Qué puede decirse sobre la medida estrella, a saber, la fijación de un umbral mínimo de ingresos contra el embargo? No quisiera entrar en cuestiones éticas (que si todos tienen derecho a la vivienda, que si no puede dejarse a una familia en la calle, que si los bancos son responsables de la crisis, que si la culpa es de las familias que se endeudaron hasta el cuello, etc.). Dicho ésto, primero, se entiende que esta propuesta, aunque impidiese la ejecución hipotecaria para familias por debajo de dicho umbral de ingresos, no implicaría una extinción de la deuda. En otras palabras, una cosa es que el banco no pueda embargar la vivienda a una familia en tales condiciones, y otra distinta es dicha familia se vea liberada de su deuda. De ser así, ¿cómo se procedería? Podría pensarse que el procedimiento de embargo seguiría su curso pero, simplemente, no podría afectar a la vivienda de uso habitual (como tampoco afecta a otros elementos, como el salario mínimo
interprofesional, los libros, las herramientas e instrumental imprescindibles para el desempeño de la profesión propia, etc., por tanto, lo lógico sería que las segundas viviendas no entrasen dentro de esta categoría).

Hay que tener presente que el banco, ejecute o no la hipoteca, tiene el deber de aprovisionarla, de forma que, durante el periodo en el que la familia supuestamente mantendría su residencia sin pagar su hipoteca, el banco se encontraría incurriendo en pérdidas. Se trataría, sin ir más lejos, de una «subvención directa» desde los bancos a este tipo de familias. Naturalmente, los bancos no tardarían demasiado tiempo en repercutir este «coste adicional» sobre sus clientes: el resultado sería un más que probable encarecimiento de las hipótecas y, en particular, un endurecimiento de las condiciones de concesión para las familias con «menos recursos». A fin de cuentas, en caso de pérdidas por impago, la vivienda embargada siempre resulta una compensación, por insuficiente que pueda resultar. Si se corta esta opción, ¿qué entidad querría conceder créditos a este tipo de familias, que ya de por sí podían verse en dificultades para pagar en un futuro? Si a esto añadimos las
posibles demoras que pueden darse en el proceso (desde que se notifica el impago hasta que, juez mediante, se declara efectiva la ejecución hipotecaria pasa un buen tiempo, y si con la nueva medida el juez tuviese que certificar si la familia se encuentra por debajo del umbral mínimo, no digamos). Es importante, por lo menos, tener esta posibilidad en mente.

El anuncio de las medidas también a vuelto a avivar el debate sobre la introducción de la dación en pago, o más bien, sobre su posible generalización. De hecho, De Guindos también ha manifestado su deseo de «facilitarla» a través de distintos mecanismos, aunque en ningún momento parece ponerse en duda su carácter opcional, posición que como era de esperar la banca comparte. A este respecto, Roger Senserrich publicó hace tiempo una entrada estupenda sobre el tema. Es más, quisiera destacar que, en la misma línea que la entrada enlaza, considero que la dación en pago, como tal, es una buena idea, especialmente en España. Es cierto que las hipotecas se encarecerían, pero probablemente eso sea
deseable. Unas hipotecas caras seguramente provocasen un aumento de la demanda de vivienda en alquiler (no estaría mal, teniendo en cuenta que la vivienda en propiedad supone el 83% del total, y mirad quienes tenemos delante), lo cual favorecería nuestra nula movilidad geográfica. No obstante, el problema no reside tanto en la «situación» como en la «transición». Pese a quien pese, uno de los principios rectores de la legislación civil española es el de la «responsabilidad universal», esto es, que el deudor responde ante la deuda con todos sus bienes presentes y futuros, de ahí que la dación en pago, aunque sea un método legítimo, quede
como una opción secundaria. Por esa razón, pretender implantar la dación en pago, con carácter general y retroactivo, resulta hoy por hoy poco menos que imposible (y añado, probablemente fuese contraproducente).

¿Existe alguna otra alternativa que resulte más compatible con nuestro ordenamiento? De hecho, sí; es más, se trata una idea que distintos partidos incorporaron en sus programas electorales en las últimas elecciones (en particular, UPyD lo hacía de forma explícita, mientras que en el PP se aludía algo más vagamente a ella). Se trataría de un procedimiento conocido como «discharge» o «fresh start», que podríamos traducir como «hacer borrón y cuenta nueva» (aquí tenéis un estudio más detallado). En esencia, el procedimiento en cuestión consistiría en una reforma de la ley concursal (no de la hipotecaria) al que podría recurrir una persona que se hubiese declarado insolvente y por el cual, si se demostrase que dicha persona no sólo fuese incapaz de pagar sus deudas hoy, que aun así sería incapaz de pagarlas en el futuro, y que además aun en el caso de que su situación financiera pudiese mejorar, dadas sus
expectativas futuras sus obligaciones de pago le impedirían mantener una vida que no fuese dedicada únicamente a «pagar sus deudas», entonces el juez podría sentenciar la liberación de todas las deudas del afectado, que se vería así libre de cargas y así podría «hacer borrón y cuenta nueva» (aunque, eso sí, como es obvio, el liberado podría desde ese momento de recibir ningún préstamo por parte de nadie en el futuro). Esta alternativa, a efectos hipotecarios, sería equivalente a la dación en pago propiamente dicha.

En este sentido, una medida alternativa a las anteriores podría consistir en que, si la familia que incurre en impago de su hipoteca se encuentra por debajo de un umbral mínimo de ingresos, el juez podría declarar que la ejecución hipotecaria se resuelve con la dación en pago de la vivienda. Bajo este procedimiento dicha familia perdería su residencia pero al mismo tiempo se vería liberada de sus cargas hipotecarias. En principio, se trataría de una propuesta «menos drástica» que la que supuestamente el gobierno tendría en mente (que, a falta de concreciones, podría interpretarse como una moratoria hipotecaria indefinida para familias de bajos ingresos). Por último, puede que el contenido de estas medidas tenga, después de todo, un carácter más parcial (que consistan, por ejemplo, en ayudas puntuales o moratorias en casos concretos), o incluso, fundamentalmente se centren en una especie de moratoria hipotecaria más generalizada pero negociada (en línea con esa moratoria de 3 años que solicitaron las asociaciones de consumidores). En cualquier caso, sean cuales sean las medidas que finalmente se presenten, no tardaremos demasiado en concerlas.

ACTUALIZADO: Entre las medidas anunciadas por De Guindos, se habla de la «posibilidad limitada a un grupo de familias de contratar hipotecas con dación en pago» (¿?); de «establecer un periodo de dos años desde que se constate el impago de una hipoteca hasta la ejecución para las familias sin ingresos y que vayan a quedarse sin la que es su primera vivienda» (que es esa moratoria hipotecaria de la que hablaba en último término), plazo duante el cual paguen una renta que se considere «justa» (no ha dado más detalles); y, en último lugar, la elaboración de «un código de buenas prácticas o buen gobierno no es de obligado cumplimiento». En definitiva, nada drástico, pero que en cualquier caso necesitará mayor concreción en los próximos días.


6 comentarios

  1. Y.G. dice:

    ¿El problema no era que las hipotecas con dación en pago ya existían, pero nadie las usaba?
    De todas formas, yo sigo esperando que los alquileres bajen por debajo de los 300€/mes en una ciudad mediana. Porque que un mileurista viva en alquiler por 500€/mes es y será siempre una burrada.

  2. asmodeus dice:

    Habría que ver dónde se situaría el umbral mínimo de ingresos, cómo casarían estas medidas con el descomunal stock de viviendas vacías que aún tiene la banca, qué medidas tomarían los bancos ante las inevitables pérdidas, no creo que sólo reaccionaran a través de encarecimiento de hipotecas…
    No sé, veo cualquier posible medida al respecto con escepticismo y desconfianza, la verdad.

  3. Elijah Snow dice:

    La solución no es la dación en pago, o no lo es en todos los casos. Desde el punto de vista estrictamente jurídico, tanto el hipotecario como el hipotecante tienen una responsabilidad. A día de hoy se está negando la responsabilidad de los bancos por la sobretasación, amparándose en que las hipotecas, al ser derechos reales, son intocables e inmodificables a posteriori (como si fuesen la palabra de Dios, vamos).

    Probablemente se viese debilitada la seguridad jurídica y todo el rollo, pero la situación es extremadamente delicada. No hace falta cambiar la ley, pero es necesaria una jurisprudencia más consciente de la realidad.

  4. Ramón M. dice:

    Efectivamente, la dación en pago como tal existe y se encuentra plenamente regulada en nuestro ordenamiento, es más, su uso es bastante habitual. De hecho, ante un más que previsible impago, por lo general el banco preferirá llegar a un acuerdo en el que se contemple esa opción. A fin de cuentas, el impago se produciría en cualquier caso pero, a través de una dación en pago pactada, el banco se evita iniciar todo el proceso de ejecución hipotecaria (que como todo, hasta llegar al desahucio en sí, tiene sus costes). No obstante, la dación en pago, como figura contractual en la práctica hipotecaria habitual, sigue siendo secundaria aunque, de hecho, lo ha sido siempre, precisamente porque no deja de chirríar un poco con ese principio de responsabilidad universal al que aludía antes, que si cabe en los bienes inmuebles toma mayor importancia.

    El problema realmiente viene por aquellas familias que, ya no es que no puedan pagar la hipoteca, sino que no tienen ningún lugar al que poder ir. En ese caso, lo mejor que pueden hacer es retrasar lo máximo posible la ejecución de la hipoteca con tal de mantener la residencia. Acordar la dación en pago o no de poco les ayuda en sus circunstancias. En principio, las medidas que se supone anunciaría el gobierno intentarían paliar esa situación.

    Personalmente, y a la espera de que el ministro De Guindos termine de anunciar todas sus medidas, una propuesta en esta línea que además no resultaría nada drástica podría ser la posibilidad de una moratoria hipotecaria (3 años, por ejemplo) para familias por debajo de un umbral mínimo de ingresos, siempre que se trate de la primera vivienda o de uso habitual, y que no posean otra distinta. No habría que cambiar nada, tampoco se modificaría nuestra normativa en lo sustancial ni con carácter permanente, pero al menos permite abordar de alguna forma una posible solución temporal a este problema (cuya principal causa, no lo olvidemos, no deja de ser el desempleo).

  5. Un guiri dice:

    Aquí en UK, donde vivo, te declaras insolvente, y al año estás libre de deudas, con tu sueldo completo y con tu registro financiero en blanco, a no ser que seas insolvente por haber cometido un delito (jaja, igualito que en España). Hay hasta empresas que le arreglan los papeles a extranjeros, que en sus países tardarían años o vidas enteras para poder ‘liberarse’ de sus deudas aquí.

    Más info, para el que quiera:

    http://www.direct.gov.uk/en/MoneyTaxAndBenefits/ManagingDebt/Bankruptcy/DG_187323

  6. Hejo dice:

    Siento contradeciros, pero la dación en pago NO es legal. Aunque hay varias sentencias de jueces que la avalan, son sentencias individuales. La ley indica claramente que la deuda contraída por la hipoteca debe responderse con la vivienda, y los bienes y rentas presentes y futuras del tomador y de sus avaladores -si los hay.
    De aquí el drama de muchas familias: vivienda comprada en pleno boom, con hipoteca de 300.000€. Deuda pendiente 250.000€ y sin recursos para pagar. Desahucio y venta en subasta por 200.000€. Le debes al banco 50.0000 más los retrasos más los costes del proceso: 70.000€. Y si no los pagas al contado, los tendrás que ir devolviendo en 5 años, o en 10, o en 20, los que acuerdes con el banco, con la bendición del juez que ordena el embargo de una parte de tus ingresos para ello -si tienes ingresos, claro. Y devolverás el capital pendiente junto con sus correspondientes intereses y los correspondientes recargos si te retrasas en los pagos.
    Lo que se está discutiendo es cambiar la ley y legalizar la dación en pago en algunos casos.
    Mi opinión particular: legalizar plenamente la dación en pago. Que cada parte en el negocio (tomador y prestador) asuma sus riesgos.
    Saludos.

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