En julio vimos que el precio de la vivienda caía con fuerza y que la situación replicaba —y superaba— lo vivido durante la crisis de los noventa.
Pues bien, los datos que muestro hoy confirman que las bajadas continúan: el precio de la vivienda usada ha caído un 10% en Madrid y un 15% en Barcelona en solo 18 meses.
Además, ni lo visto en las figuras, ni mucho menos la coyuntura económica, hace pensar que la cosa vaya a frenarse.
Caídas del 10% y el 15% en Madrid y Barcelona
La gráfica muestra la evolución del precio de la vivienda usada en Madrid y Barcelona desde 2001, según datos del portal inmobiliario Idealista.
Vemos que Madrid continúa con su caída paulatina —en parte frenada por el retroceso de la inflación en verano— mientras que Barcelona tiende a la vertical. Barcelona da vértigo realmente.
- La vivienda se ha devaluado un 10% en Madrid y un 15% en Barcelona.
- Los precios están en niveles de 2004 y 2003 en Barcelona y Madrid, respectivamente.
La gráfica de la derecha muestra la variación trimestral de precio de la vivienda usada (hacer click para ampliar).
Se observa que los precios llevan cayendo algo más de un año y la impresión que se desprende de la figura es que las caídas van a continuar; y eso sin tener en cuenta la coyuntura: crisis financiera, aumento de paro , etc.
El valor de tasación (Julio 2008)
La última figura recoge las estimaciones del Ministerio de Vivienda. Repito los datos de julio porque los del tercer trimestre aún no han sido publicados.
Os recuerdo que los datos del ministerio se basan en tasaciones y por tanto tienden a ser conservadores. Pese a todo, se corroboraba lo visto en los datos de idealista: devaluación de la vivienda y expectativas de mayores caídas.
[+] Conclusiones
Datos conservadores: Como expliqué, la lógica me dice que los datos de Idealista también son conservadores porque se basan en precios de oferta ((Siempre existirá una diferencia entre el precio de la oferta y el del acuerdo final, pero en un mercado en retroceso —como el de la vivienda— estas diferencias tenderán a ser mayores.)). Por esa razón creo que la caída de precios ha sido incluso superior al 10-15% que indica la primera gráfica ((Esto también concuerda con lo que me dice la gente en sus correos y comentarios)).
Predicción: A la vista de las gráficas, y teniendo en cuenta la coyuntura económica, parece indudable que los precios seguirán a la baja lo que resta de año y probablemente también en 2009.
Recomendación: En febrero desaconsejé la compra previendo que los precios caerían más de un 2% en 2008… y la caída ha sido del 6-9% en lo que llevamos de año.
Muy buena entrada, como siempre.
¿Has mirado los datos que ha empezado a publicar el INE, que creo que están basados en el valor escriturado de la vivienda?
Es curioso recordar la situación cuando empezaste a publicar estos apuntes de vivienda, momento en el que nadie o casi nadie se creía que la vivienda bajaría realmente.
Max, acabo de mirarlo, y las primeras gráficas sobre vivienda las publiqué en noviembre de 2006, ¡hace casi dos años! Por entonces los precios seguían subiendo —el interanual del MVIV era un engañoso 9.1%— pero había comenzado la desaceleración. Luego vino el debate de si habría aterrizaje suave o no. La comparativa con 1993 venía a decir que el desplome era posible.
Por cierto, gracias, había pasado por alto los nuevos datos del MVIV, los de transacciones y precios de transacción. Prepararé figuras para la semana que viene 🙂
Hace ya tanto tiempo de aquella entrada?! Descubrí este blog precisamente buscando precios de la vivienda deflactados. En lugar de conseguir información oficial del ministerio de la vivienda encontré aquella entrada. Tus comentarios, datos y proyecciones sobre precios de la vivienda eran un oasis de racionalidad en medio de las tonterías propias de cualquier burbuja y me enganché.
Yo creo que hasta 2003 era racional comprar una primera vivienda (los tipos reales eran negativos en españa y costaba lo mismo que alquilar). Después fue racional cambiar una por otra siempre que tuvieras la venta asegurada. Ahora es mas racional vender y esperar pero eso ya debe ser muy difícil. La política de tipos del BCE nos vino muy mal en españa, los bajó en el momento mas inoportuno para nosotros. La situación ahora empieza a dar miedo. El diferencial del euribor con los tipos oficiales es ya de 1,3 puntos y eso significa que el BCE ya no puede hacer mucho para bajar los tipos de interés reales aunque quiera. Veremos que pasa cuando empiece a bajarlos, pero podríamos encontrarnos con la sorpresa de que el euribor no baja ni por esas. Si después empiezan a bajar los precios (la deflación también existe aunque nosotros no la conozcamos) los tipos reales podrían dispararse y me temo que nadie sabría que hacer en esa situación. Si las cosas no se ponen tan mal y todo se queda en un susto volverá a ser racional comprar en 2 o 3 años como bien explicabas en entradas anteriores. Con un poco de suerte o habilidad se podrá incluso encontrar algún regalo cuando todo el mundo esté muy pesimista y piense que la vivienda nunca volverá a subir de precio.
Y gracias por el trabajo.
Andrés.
Aquí teneis graficos de evolución de precio del mercado inmobiliario, dinámicos para cualquier provincia, población, distrito o codigo postal de España.
http://www.ivive.com/evolucion-precio/index.php
Tienen tambien una herramienta de tasación gratuita, muy buena,
son los del portal Ivive.com: http://www.ivive.com
Ok, gracias, Reyes, por el enlace. Le daré un vistazo.