Economía

De vivienda, hipotecas y fallos regulatorios

16 Jun, 2015 - - @egocrata

La semana pasada compré una casa.

Esto normalmente no sería motivo de un artículo en esta página, pero por una vez una de estas historias personales tiene cierta miga, dado que dar el paso de ir a un banco y pedir una hipoteca a 30 años es algo que he criticado más de una vez. Es más, en los años que llevo escribiendo por internet tengo un largo historial de artículos diciendo cosas como que la vivienda en propiedad es un lastre, una inversión estúpida, algo que convierte a la gente en vegetales, que nunca debe ser subvencionado y que obviamente no es un derecho a proteger. El hecho que haya puesto mi dinero en un trozo de terreno y una vivienda (unifamiliar, además) suena a un caso galopante de disonancia cognitiva, siendo generoso.

O quizás, sólo quizás, es un ejemplo claro sobre como una regulación urbanística y fiscal ineficiente acaba por producir incentivos perversos.

Empecemos por lo básico: New Haven y su mercado de vivienda de alquiler. La ciudad de New Haven es peculiar dentro de Connecticut por ser uno de los pocos municipios reconociblemente «urbanos» del estado. El centro de la ciudad es relativamente denso, pequeño, compacto y estupendo para pasear. Yale está rodeado de calles con bares, restaurantes, tiendas y edificios residenciales, y es francamente agradable. Eso hace que la demanda para vivir en el centro o cerca de este sea enorme, especialmente para una ciudad de este tamaño, haciendo que la oferta de alquileres sea patéticamente insuficiente. A pesar de ser una ciudad (relativamente) pobre con apenas 130.000 habitantes, la tasa de viviendas vacías es de las más bajas de todo Estados Unidos.

Esto sería comprensible si New Haven fuera como Manhattan, llena de rascacielos, o si no tuviera solares vacíos. El problema, es que ni tiene demasiados edificios altos, ni el ayuntamiento está por la labor de construir mucho más. La ciudad tiene montones de solares vacíos, muchos de ellos a primera línea de mar, fruto de su pasado manufacturero. Son parcelas desiertas o con fábricas abandonadas en terrenos aún clasificados como suelo industrial que las autoridades locales no parecen tener ninguna intención de poner en el mercado. Cualquier proyecto nuevo se topa con unas trabas burocráticas tremebundas, incluso en terrenos vacíos; una antigua factoría de motores de aviación que estaba literalmente cayéndose a pedazos a dos calles de mi apartamento requirió cinco años de tira y afloja antes de poder ser demolida y que alguien empezara a construir viviendas en el terreno. Si a eso le sumamos la enorme resistencia en muchos barrios a cualquier cosa que suene a gentrificación, el resultado es una mezcla de barrios extraordinariamente pobres, alquileres absurdamente altos y cantidad de fábricas abandonadas en solares sin utilizar.

Cuando hace unos meses empezamos a buscar un piso un poco más grande donde mudarnos nuestra lista de requisitos relativamente corta: New Haven, zona relativamente peatonal, tres habitaciones, un poco más de espacio del que tenemos ahora (unos 80 metros cuadrados, así a ojo), en un edificio que no se estuviera cayendo a pedazos en un barrio que fuera relativamente seguro (y por seguro quiero decir «sin tiroteos semanales / más de un par de homicidios el año pasado»). Dentro de la ciudad, esto cubría 5-6 barrios relativamente grandes (East Rock, Downtown, Wooster Square, Westville, Amity y quizás Dwight, relajando un poco el requisito de los tiroteos). Un repaso rápido a los alquileres en cualquiera de esos barrios nos daba alquileres entre $1.400 y $2.000 mensuales, y bastante por encima de ello en las zonas más apetecibles.

Al empezar a ver esos precios no tardamos en sacar una calculadora y hacer números. $1.500 era, así a ojo, el coste mensual total de una hipoteca (con impuestos y seguro) para una vivienda de $200.000-$225.000, incluso en una ciudad con impuestos altos como New Haven. Contando la enorme subvención implícita que el gobierno federal da a todos los hipotecados en forma de deducción en el impuesto sobre la renta y desgravación por el pago de impuestos locales, comprar una casa de tres o cuatro habitaciones salía, de forma completamente irracional, bastante más barato que alquilar un piso más pequeño.

El colmo de toda esta cuestión, sin embargo, no es que comprar sea más barato que alquilar, sino que además comprar una casa sea más barato que comprar un piso. Dado que New Haven construye una cantidad insuficiente de apartamentos y los alquileres son altos, la mayoría de cosas que salen al mercado lo hacen como alquiler. Lo único que sale en el mercado para compra son casas unifamiliares, que es lo que acabamos buscando. Por azares del destino (tres casas que nos gustaban muchísimo se nos escaparon, y otra estaba en una zona inundable) no encontramos nada en el mismo New Haven, así que acabamos por comprar en East Haven, a tres millas escasas del centro, en un barrio muy peatonal, muy agradable y muy civilizado.

Lo ridículo de todo el asunto es que aunque hubiéramos preferido alquilar un piso de 100 m2 y tres habitaciones en una zona parecida, entre la falta de oferta y las subvenciones acabaremos con una casa de 150 m2 y cuatro dormitorios pagando bastante menos cada mes. Desde el punto de vista de políticas públicas el ayuntamiento de New Haven y el gobierno federal están gastándose casi $4.000 al año en darme incentivos para que compre más vivienda de la que quería, en un sitio donde gastaré más energía y ocuparé más espacio de lo que sería ecológicamente deseable. Una subvención, por supuesto, que es completamente innecesaria ya que igualmente íbamos a gastar dinero en vivienda, y con dinero que estaría mucho mejor invertido en otro sitio.

Por descontado, todas las pegas enlazadas al principio siguen siendo válidas. Estoy poniendo un porcentaje enorme de mis inversiones en un activo poco líquido y completamente anclado al terreno. Mi movilidad laboral se ha reducido considerablemente; si viera una oferta de trabajo que me gustara en Nueva York, Washington o Madrid, los costes de mudarme son mucho mayores que hace dos semanas. Estoy expuesto al riesgo de tener que afrontar reparaciones,  costes de mantenimiento y depreciación. Salvo burbujas extrañas, el precio de mi casa seguramente seguirá la inflación, haciendo de ella más una cuenta de ahorro con riesgo que una inversión real.

La cuestión es que incluso con todos estos factores, la absurda política de vivienda en New Haven y las copiosas subvenciones federales hacen que me salga considerablemente más barato hacer algo ineficiente como es comprar que alquilar. Por añadido, como Connecticut es además un lugar con dación de pago completa, una parte considerable del riesgo lo carga el banco, que es el que se comerá la casa si algo va mal.

Básicamente soy un actor económico haciendo cosas irracionales debido a horribles incentivos urbanísticos y fiscales. Quién lo iba a decir.

Una nota final sobre dación en pago: el banco carga con parte del riesgo de la hipoteca, cierto, pero a cambio el tipo de interés que me tocará pagará es bastante más alto de lo que sería en España. Pagaremos un 4,125% a 30 años (fijo),  comparado con los Euribor más 1,5% (o sea, menos de dos) de un préstamo equivalente. La dación de pago suena muy bien, pero los préstamos necesariamente deben tener intereses más elevados. Como de costumbre, nada sale gratis.


31 comentarios

  1. Alnair dice:

    El otro día, en una entrevista a la nueva alcaldesa de Madrid, declaró que Madrid no necesitaba mas viviendas y que no autorizaría una nueva promoción de 15.000 nuevas viviendas que se ha planificado y que hay inversores dispuestos a llevarla a cabo.

    ¿Como se puede estar tan ciego? No se da cuenta que cuanta mas oferta, mas bajos los precios.

    Luego queremos vivienda asequible para todos.

    • Mr. X dice:

      Con esa lógica, terminamos enladrillando el cielo.
      En Madrid hay 200 000 viviendas censadas vacías, como mínimo, y cientos de miles de metros de oficina vacíos igualmente.

      ¿Cuánto más hay que construir, según usted, para que los precios bajen lo suficiente? A lo mejor, más útil, es estimular que se esas viviendas vacías se pongan en alquiler y que esas oficinas se aprovechen. Lo que redundará en que los precios se ajusten a la realidad y desciendan. Ahora mismo el problema en Madrid no es que falten viviendas, sino que existe un enorme excedente como resultado de la burbuja especulativa que, finalmente, nos llevó a la crisis.

      • Mr. X dice:

        De hecho, suponer que por construir más van a bajar los precios es una falacia absoluta: en el punto más álgido de la burbuja, se llegó a la locura de que en España entre el 40% y el 50% de ¡todas las viviendas de la UE! Y los precios no bajaban. Todo lo contrario: subían como la espuma.

      • Alnair dice:

        La clave de bajar precios inmobiliarios es que haya una oferta abundante y que sea mas fácil deshauciar el que no paga. Si.

        ¿Cuantos pisos están vacíos por qué es mas caro deshauciar si no pagan que esperar dos o tres años hasta que salga un inquilino con cierta solvencia? Muchos.

        • Mr. X dice:

          Pues, perdone que se lo diga, su opinión es falsa, falsa de principio a fin. ¿Que por qué? Porque la realidad no la refleja. En España se ha construido más que en ninguna parte y los pisos subían y subían (de hecho, los precios siguen infladísimos) Los pisos no están en el mercado porque es un mercado especulativo y las constructoras y los bancos, que acumulan un stock gigantesco, prefieren mantenerlos vacíos para que los precios sigan artificialmente altos.

          En España no es que ahora mismo haya suficientes viviendas construidas. Es que probablemente hay viviendas suficientes para esta generación y la siguiente.

        • Gerion dice:

          Pues debo disentir. Yo tengo que mudarme a otra ciudad, y mi vivienda habitual la compre en mi ciudad actual. Y mientras no cambie la legislación o el sistema jurídico español, prefiero venderla a un especulador antes que alquilarla. Y que él se entienda con los ocupas, que yo necesito el dinero para vivir, no para almacenarlo.

          • Pescador dice:

            O sea, prefieres perder una cantidad X, porque lo que pagastes de impuestos y papeleos no se como lo vas a recuperar, aparte de que si la has comprado del 2009 para acá…olvidate de beneficios
            Y sin olvidarte de las plusvalías…si sacas para cerrarla hipoteca, gracias

            Cada caso es diferente, pero los que sean unos hipotecados del 2008 en adelante, no les va a salir muy bien el trato, mucho dinero no se van a llevar al bolsillo…

            • Pau dice:

              O puedes perder una cantidad X contratando un seguro de alquiler, que deja en manos de la aseguradora el validar o no a los inquilinos en función de sus nóminas.

              Es un trámite sencillo para todo aquel que piense que todos los inquilinos de un país con millones de habitantes «prefieren» vivir en el estrés de la pobreza y la ilegalidad en lugar de trabajar.

            • gerion dice:

              Bueno, esta mentalidad de «perder» con la venta es la que nos ha llevado a la burbuja. Me parece razonable pensar que esos impuestos e intereses es lo que habría pagado si viviera de alquiler, con la ventaja de que el precio que pagué antes de impuestos e intereses es lo que realmente va a constituir mi beneficio – con un pequeño ajuste para compensar el valor futuro de mi capital invertido -, al tratar la vivienda como una inversión, no como un inmovilizado.

  2. Alatriste dice:

    Hombre, Roger, yo diría que eres un actor económico tomando una decision racional, 100% racional. No lo sería si no fuera por los incentivos que mencionas, pero como existen la decisión es racional.

    Lo interesante del problema en mi opinión está en que las autoridades federales y locales han tenido incentivos para adoptar esas políticas, y estoy por asumir (aunque no tenga datos al respecto) que sus decisiones de dificultar la construcción y de subvencionar la compra de casas también fueron racionales. Y sin embargo, una suma de decisiones que serían racionales por separado resulta perjudicial en agregado…

  3. Joffre dice:

    Bueno, este ha sido el gran drama durante la burbuja en España. Era evidente que la cosa no tenía ni pies ni cabeza. Que ese ritmo de incremento de precios era insostenible y que tarde o temprano estallaría arrasandolo todo a su paso.

    Pero al mismo tiempo, cualquiera que agarraba la calculadora y pegaba cuatro números lo tenía claro. Lo racional era comprar.

    Daba igual si eras joven y no tenías claro cuanto tiempo vivirías en un sitio. No había alquiler y la compra era la única perspectiva racional. Todos los incentivos te arrastraban hacia allí (y yo, que debo ser de los pocos que no compré, aún no tengo claro si hice bien o mal).

    Ahora vigila que no se te queme la casa, ya sabes que has invertido todo tu capital presente y futuro en un solo activo…

    • Héctor dice:

      Una de las cosas que contribuyó a la compra frente al alquiler fue/es la falta de oferta de alquileres. Y una de las causas es la falta de protección del arrendador.
      En la línea alquileres de locales comerciales y naves hay bastante protección. Pero alquilar a un particular, si te sale rana, puede muy complicado y lento echarlo. Se ha pasado del arrendador usurero y despiadado al arrendatario irresponsable y sinvergüenza.

      • Pescador dice:

        Y una explicación para la falta del arrendador empresarial? Puede que para un particular sea un autentico coñazo ( hala, jolines,ya no voy a poder ser concejal bolivariano en el futuro ) arriesgarse a un inquilino moroso, reparar posibles desperfectos, investigar a los candidatos, pleitear con los malos pagadores, pero para una empresa no. O arrendatarios municipales serios, no obras de caridad y viviendas aparcamiento de marginales…todo el timo de la VPO, dedicado a alquiler y hablariamos de otra cosa y no de burbujas…
        Parafraseando a Roger el problema es que los «empresarios de alquiler de viviendas» no son lo suficientemente grandes…y que los timos de guante blanco no están lo suficientemente penados, asi que agrupar viviendas bajo un gestor para alquilar, suele ser mayor riesgo, aún, que un inquilino moroso…
        Por cierto, para un arrendatario tipo, alquilar vivienda es una odisea y un castigo

      • jetkom dice:

        Vivo en Alemania. Hace unas semanas le dije a mi casero que le pagaría un 10% de alquiler hasta que me quitase unas manchas de humedad del baño. Se lo dije y lo he hecho. Si no reacciona iré aumentando el porcentaje que no le pagaré. Todo unilateral. Y estoy en mi derecho. El dinero no se lo tendré que devolver. Así es la ley (y la mayoría de inquilinos alemanes la conocen bien). Además no me puede echar del (salvo que la líe mucho).

        Toma protección al arrendador y si vieses la normativa que hay para hacer una cuenta de gastos de comunidad fliparías.

        Y aun así en la capital algo así como el 80-90% vive de alquiler.

        Lo único que creo que va algo mas rápido es que puedes denunciar el contrato por impago a las dos o tres mensualidades. Aunque luego el procedimiento judicial desde luego llevara mas tiempo, aunque no se cuanto. Y desde luego si hay desperfectos y es insolvente, te los comes… como en todos lados.

        Alquilar un piso es una actividad económica y como tal tiene riesgo. Y como un mercado de alquiler operativo es importantísimo socialmente, el estado deberia regular para favorecer mayor oferta y el propietario asumirlo. Si no, haber invertido en gnomos de jardín.

        • Mr. X dice:

          De hecho, la inseguridad jurídica de los alquileres está muy, muy exagerada. En Madrid y Asturias (y supongo que en otras comunidades, hablo de los que tengo experiencia) funcionan los programas Alquila que ofrecen, desde la Comunidad, toda clase de garantías al propietario en caso de impago o daños a la propiedad a cambio de poner en alquiler tu vivienda a un precio ligeramente por debajo del mercado, y me consta que funcionan muy bien.

          • Sgt. Kabukiman dice:

            Si son como el Avalloguer catalán no es para tirar cohetes. Te dan una cierta garantia una vez firmado el contrato y te pueden decir que no si el inquilino tiene un historial previo de chanchullos. Suelen cubrir vandalismo (poco) pero no desperfectos comunes. Y si hay un problema habra que confiar en la solvencia de la administración en cuestión…

            Mucho mejor un seguro privado, y fundamental comprobar muy mucho la solvencia y el historial del posible inquilino. Si hay dudas que vaya a joder a otro. Y siempre avalista.

            Asi y todo creo que se ha mejorado la seguridad para el arrendador, clave para dinamizar el mercado. Un desahucio se pone en seis meses y el cobro en un año, segun mi experiencia. Y se acaba cobrando, sea mediante embargo de nominas presentes o futuras, IRPFs, avalistas, etc, etc. Con la satisfacción añadida de que acabaran pagando hasta el último centimo, intereses, costas, etc, etc en comodas mensualidades.

            • jetkom dice:

              Vamos, que el problema no es la desprotección legal del arrendador, porque en Alemania tienes un mercado muy dinámico y no tardas menos en desahuciar y cobrar, ademas de que hay muchísimas mas disposiciones legales de protección del inquilino (y sobre todo conocimiento de los inquilinos).

              • jetkom dice:

                Mande el comentario sin acabar.

                El problema me parece que es la ridícula manía de querer ganar dinero sin arriesgar ni invertir nada… aun a costa de comerse un piso vacío (con los respectivos costes).

                • Sgt. Kabukiman dice:

                  Tampoco es eso. Es preferible esperar un mirlo blanco y alquilar con garantias (dormir tranquilo también vale dinero).

                  • jetkom dice:

                    La cuestión es que definimos por alquilar con garantías. Algunos parece que tiene que todo lo que no sea Amancio Ortega no les parece solvente.

                    Me hago pesado con la comparación con Alemania, pero ahí también tienen interés en no quedarse tirados y alquilan a estudiantes. Con aval claro. No son tontos.

                    Al final creo que el tema se reduce a los hábitos de la gente y seguramente tambien a que muchas viviendas en Alemania están en manos de empresas con muchísimas viviendas (ya sea en propiedad o gestión) y no de ahorradores con un pisito extra.

                    • heathcliff dice:

                      Y también algo importante: si dejas una deuda en Alemania, te la cobran como si es siete años después de tu salario del Mcdonalds en España.

                      Conozco un caso.

                      A esos perros se les escapan pocos conejos.

                      Todo cuenta.

  4. casty dice:

    ¿Cómo están por allí los impuestos de la propiedad? Por que en NY son como otro alquiler.

  5. Carlos_68 dice:

    Otra diferencia entre uno y otro país es el grado de cultura financiera.
    Cuando eres una persona ahorradora, es muy fácil materializar ese ahorro en una moneda fuerte como el dólar, o el marco. Así fue posible generar una sociedad que se siente cómoda en los mercados financieros, a pesar de crashes periódicos.
    En España, con una peseta que en fin, devaluaciones cada rato, los escándalos financieros del franquismo y la transición, donde el que la hace no la paga, y que vamos al banco y le decimos que sí a todo lo que nos propone el comercial, pues…
    Lógicamente, muchos optaron como inversión por el ladrillo, que al menos lo «entendían» y tenía menos riesgo de cosas extrañas (luego se vio que no era así, pero el mal ya estaba hecho ).
    Si el euro, moneda fuerte, hubiese estado en España hace cuarenta años, y no cuatro o cinco, seguramente la burbuja inmobiliaria no hubiese sido tan brutal, ya que mucha gente hubiese buscado alternativas de inversión más sensatas.
    Quizás soy muy exigente con mi país: ahí está el caso de Noruega, o Canadá,…tontos los hay en todas partes.

    • Mr. X dice:

      Hombre, antes de insultar gratuitamente al conjunto de los españoles, convendría indicar que las burbujas inmobiliarias no son algo propiamente español, sino que se han dado en distintas partes del mundo -en Japón en los ochenta, en Florida, más recientemente, etc- cuando se han dado las condiciones para ello. Y precisamente, por otro lado, fue la entrada en el euro lo que permitió financiar la burbuja (y que las entidades financieras se endeudaran monstruosamente financiando ruinosos proyectos urbanísticos).

      • zalo dice:

        La burbuja inmobiliaria comienza en 1996 con la ley del suelo de Aznar, ya antes del euro se movían hipotecas a 40 años y movidas así.

        • Una opinión dice:

          No. Lo siento pero te equivocas. Hasta 1994-1995 no se incorporan las hipotecas a tipo variable. Hasta entonces era realmente complicado tener una hipoteca a más de 10 años, con tipos que sobrepasaron el 18%.
          La incorporación de las hipotecas a tipo variable, en un momento en el que llegan al mercado de la vivienda las generaciones más numerosas -nacidas entre los 60/70- junto con un periodo de maduración largo del producto (24 meses) son los factores que avivaron esta burbuja. Pero el principal cambio es que el riesgo se traslada al hipotecado. En USA, en Francia o Alemania prevalece la hipoteca fija, con lo que hay que tener una parte ahorrada (límite del 70-80%) y el periodo no supera los 15 años.
          A esto hay que sumarle que el mercado de alquiler es muy ágil. Y la gente compra cuando avanza en la vida, no para irse de casa.
          Muchas cosas a tener en cuenta como para hacer comparaciones y simplificaciones.

  6. Miriam dice:

    Pues a lo mejor aquí se nos quiere meter a capón la idea de la dación en pago precisamente para desincentivar que la gente se compre casas. Si es que siempre hay intereses ocultos que no comprendemos :)!!

  7. Rodrigo dice:

    En USA otro factor a tomar en cuenta es el porcentaje del salario q una familia destina a pagar hipoteca, q es mucho menor q en España. Otro sería la capacidad de ahorro, pues los salarios son más altos, y permiten ahorrar para tener el 20% q los bancos requieren para darte un préstamo hipotecario sin recargos. Yo vivo en Washington, DC, y los alquileres son muy altos: en cualquier barrio aceptable, no menos de 3000 dólares por un piso de 120 metros con dos dormitorios. Aquí en los barrios chungos no te metes, punto. Eso si, cuanto más caro el barrio, mejor la educación pública, porque se financia de impuestos locales, con lo q las zonas buenas tienen mucha demanda. La compra de vivienda esta prohibitiva, lo.q alquilas por 3000 al.mes te cuesta a partir de 550 o 600 mil, más gastos de comunidad q suelen superar los 600 dólares al mes. Eso si, un lobbist gana una pasta gansa, pero es muy competitivo!!!.

  8. […] La semana pasada compré una casa (testimonio real) […]

  9. Aloe dice:

    Una interesante entrada cuyas conclusiones deberían tenerse en cuenta antes de tirar piedras a los españoles por comprar vivienda en una proporción mayor que otros países más afortunados. Porque los incentivos perversos que se mencionan se dan en España a gran escala. Y no solo durante la burbuja (que leyendo los comentarios parece que el predominio de la cultura de comprar piso empezó en 1998), sino desde mucho tiempo antes.
    Igual repasando algunas características institucionales y económicas españolas venimos a concluir que la mayoría en España también toma decisiones individuales racionales pero condicionadas por incentivos institucionales peculiares (excepto probablemente en lo más alto de la burbuja, y aun ahí, condicionadas por una larga historia anterior). Veamos:
    -España ha tenido una escasez crónica de vivienda en muchas ciudades durante mucho tiempo por razones perfectamente comprensibles: una, porque la emigración interior del campo a la ciudad, y de la ciudad pequeña a la ciudad grande, fue intensa y brutal y se concentró en pocas décadas. Durante los años cincuenta a setenta hubo una verdadera estampida de los entornos rurales a los urbanos, y millones de personas necesitaron vivienda en la ciudad a la que emigraban.
    Otra, porque las cohortes que llegaban a la edad de emanciparse eran las más grandes que nuestro país ha visto en toda su historia.
    Otra, finalmente, por la expansión turística durante los mismos años.
    Por supuesto, esto se podría haber gestionado bien, mal o regular por parte de los poderes públicos competentes, y como era de esperar, se gestionó bastante mal. La alianza especulativa concejales-promotores para extraer enormes ganancias de las recalificaciones astutas no es reciente precisamente. Eso atizó más la demanda insatisfecha y la subida de precios.

    – La inflación, ahora desaparecida de nuestras preocupaciones, ha sido antes una constante en nuestra vida y en la de nuestros padres. La inflación alta implica que el ahorro financiero se deprecia y en cambio el ahorro inmobiliario mantiene su valor (o lo incrementa si sigue habiendo alta demanda). Implica además que la posición deudora mejora con el tiempo (si no está indiciada a la inflación) y la posición acreedora se deteriora correlativamente. Por esta razón, y por la constante alta demanda de viviendas, el mantra tradicional «invertir los ahorros en ladrillo, que es lo único que no pierde valor» resulta que ha sido verdad desde los años cincuenta hasta el último batacazo (algunas temporadas solo ha sido cierto en términos nominales, no reales, pero sus activos sustitutivos estaban igual o peor). La conducta típica era «ahorra para una entrada y los gastos de la compra, te endeudas al límite y, aguantando el tirón un par de años, después estarás pagando unos plazos muy razonables y metiendo tus ahorros en lo único que no se deprecia un diez por ciento cada año».
    Y esa conducta típica era racional con una inflación del 8, 12 o 16%, con deudas no indiciadas, y los activos financieros asequibles ofreciendo rendimientos por debajo de la inflación.

    – Todo esto podría haber sido menos importante si el mercado de alquiler hubiera funcionado. Pero no funcionaba. Las leyes vigentes protegían supuestamente mucho al inquilino (los contratos de arrendamiento de vivienda no se podían rescindir si el inquilino no quería, hasta el cambio legal en 1984 y este solo para nuevos alquileres) pero lo que implicaban en la práctica era que nadie quería inquilinos, y por tanto los pocos que aceptaban hacer de caseros trataban a estacazos a los suyos. La posición ideal era ser un inquilino de «renta antigua» (pagar una miseria a precios de veinte años atrás), pero ser un inquilino nuevo era un infierno.

    – Para remate, la inseguridad jurídica y el renqueante funcionamiento de los tribunales era la misma desgracia que es ahora. Eso perjudica a todo el mundo: al inquilino acosado como al casero expoliado, al comprador «sobre plano» como al vendedor a crédito… Destroza cualquier mercado porque nadie puede estar seguro de que sus derechos se hagan respetar.
    Y la manera más segura de ponerse a cubierto de la inseguridad jurídica y de la lentitud e incompetencia de las instituciones, es la posesión. «La posesión es la mitad del derecho», se dice, y donde la ley es imprevisible como el pedrisco y lenta como los glaciares, acaba siendo el noventa por ciento.

    Por todo esto, y teniendo en cuenta que la conducta de mucha gente va renqueando por detrás de la realidad (comprendieron las consecuencias de la inflación en los ochenta, están empezando a comprender ahora que estas ya no existen… y así con todo) no solo la gente se ha comportado racionalmente, con sus limitaciones en saber financiero desde luego, sino que se ha seguido comportando una década más como si el euro no existiera y la inflación fuera a venir a rescatarles, como si alquilar tu propiedad siguiera siendo el peligro que era antes y como si fuera a seguir habiendo demanda ilimitada para más pisos… porque todo eso ha sido cierto durante medio siglo.

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