Una nota rápida sobre la propuesta de Esperanza Aguirre sobre la rebaja del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en Madrid.
Los impuestos sobre la vivienda tienen varias características curiosas, en parte derivadas del hecho que no siempre quien paga el impuesto es quien realmente está acarreando con su coste. La incidencia fiscal, que es como le llaman a esto los economistas, nos dice que aunque una tasa o tributo puede recaer en un acto o bien determinado, el efecto sobre los precios o el valor de bien tasado depende mucho sobre la capacidad de su propietario de pasar el sobrecoste a terceros.
Pues bien, resulta que cuando hablamos de vivienda y suelo los propietarios del bien, en general no tienen demasiado margen para hacer estas cosas. Esto quiere decir que cuando colocamos un impuesto como el IBI sobre el valor de la vivienda, los propietarios casi nunca pueden subir su precio para recuperar el dinero.
El motivo es bastante sencillo: alguien que quiera comprar una casa o piso en Madrid en realidad decide no tanto por el precio del inmueble como por el coste mensual/anual de los pagos de su hipoteca. Esto quiere decir que para un comprador un piso de 200.000 euros con un IBI de 1000 euros al año tiene esencialmente el mismo coste que un piso de 180.000 con 2.000 de IBI (un 820 euros al mes, más o menos). A efectos prácticos, una bajada del IBI, por tanto, aumentará el coste de la vivienda en Madrid, ya que los propietarios podrán pedir más dinero sin que se incremente el coste mensual de la hipoteca + IBI para el comprador.
Bajar el IBI ayuda a los propietarios actuales, pero perjudica a compradores futuros, que deberán saltar una barrera de precios más alta para comprar una vivienda. Si van a vivir en su nueva casa muchos años es posible que el sobrecoste se compense con el ahorro en impuestos, pero es un flaco favor para aquellos que no tienen una vivienda ahora. Es una medida que favorece a quien ya es propietario, perjudica quien no lo es, y disminuye los ingresos del ayuntamiento de forma significativa. No me extraña que a Aguirre le guste.
La incidencia del IBI en particular y los impuestos sobre la propiedad en general sobre los precios, por cierto, es otro motivo estupendo para coser a impuestos a los terratenientes. Esta es la clase de fiscalidad que un gobierno de izquierdas debería tomarse en serio.
Dicho de otra forma, el precio de la vivienda no lo determina su coste de producción, sino la capacidad de pago del comprador potencial. Por eso, cualquier ayuda que se conceda a la adquisición de vivienda constituye una transferencia de renta directa al vendedor, sea éste un promotor o un particular.
Cualquier otro factor que facilite la compra de vivienda actúa en el mismo sentido. La caída de los tipos de interés tras el ingreso en la UEM, junto con una oferta abundante de crédito, la ampliación de plazos de los préstamos hipotecarios (que reducían la cuota mensual a pagar), etc, fueron factores que inflaron la burbuja, como es bien conocido.
Y por cierto, creo que ya quedó claro que el precio del suelo no es una causa, sino la consecuencia del precio de la vivienda. El precio del suelo es función directa del precio esperado de venta de lo que se pueda edificar encima.
Teniendo en cuenta que estamos hablando, básicamente de primera vivienda, los propietarios actuales, en el momento que quieren vender son compradores futuros. Lo comido por lo servido. O dicho de otra forma, no sé por qué hay que beneficiar a los compradores frente a los propietarios, si son los mismos. Tal vez, beneficiando al comprador, benefecias al tan temido especulador.
Luego habría que ver el efecto en el alquiler según quién pague el IBI.
No sé, creo que lo tienes que trabajar un poquito más.
Un saludo.
Es decir, que TODOS somos, a la vez, potenciales compradores y propietarios. No existe gente que NO tiene vivienda o está de alquiler, ya que la vivienda está prefectamente distribuida entre toda la población que tiene exactamente una primera vivienda en propiedad, totalmente pagada.
Me temo, Sr. Vellana, que el que tiene que trabajar un poquito sus comentarios es Usted. Bueno, o trabajarlos o abstenerse de decir chorradas. Usted mismo.
Con todo el respeto para la argumentación, que es impecable (para un comprador un piso de 200.000 euros con un IBI de 1000 euros al año tiene esencialmente el mismo coste que un piso de 180.000 con 2.000 de IBI), «la cuenta está equivocada, pero cuadra».
Contraargumento 1: Con la posible excepción de economistas, financieros, especuladores, etc, que saben lo que se hace con el dinero, ¿alguien se cree de verdad que un comprador particular, de los que compran su vivienda habitual, siquiera mira el valor catastral, ya no digamos el IBI derivado, a la hora de comprar la vivienda? Por otra parte, la demanda de pisos, como necesidad que es, es inelástica. La gente paga lo que se puede permitir en costes de hipoteca, y no contempla impuestos, seguros ni gastos asociados. Prueba: Si no fuese así, cabría esperar que los costes de los pisos situados en urbanizaciones con servicios (piscina, portero, jardines, pistas de deporte, etc) fuesen menores, al tener que pagar una carga más onerosa por su mantenimiento. Ya que este obvio indicador no se cumple, y es un gasto que se ve mensualmente, ¿por qué iba a afectar el IBI?
Contraargumento 2: El IBI depende de decisión gubernativa que cambia a cada año. ¿debe un comprador racional basarse para su compra en un valor que está lejos de estar garantizado? Aunque en base al repunte de compras a finales de 2013 para aprovechar la deducción por compra de vivienda, cabe suponer que sí.
Contraargumento 3: En caso de modificarse los precios al alza por una bajada del IBI, los hacedores de mercado (compradores y vendedores de múltiples inmuebles, con reservas de efectivo disponibles para hacerlo) podrán aprovechar oportunidades de arbitraje comprando al contado en momentos de IBI alto/precio bajo y vendiendo en la situación inversa. ¿Tenemos evidencias a favor o en contra de esta hipótesis?
Si reducen el IBI que ajusten los valores catastrales que son en muchos casos del catastro de Madoz.
Da igual quién pague el IBI. Al final el precio lo impone el equilibrio entre la oferta y la demanda. Un impuesto reduce los beneficios, igual que una subvención los aumenta. Pero esa reducción o aumento se repartirá entre vendedor y comprador según el equilibrio entre la oferta y la demanda
Es como la división de la cuota patronal y la cuota obrera de las contribuciones a la seguridad social: Aumentar una a costa de la otra, y viceversa, no tiene ningún efecto a largo plazo. Daría igua que sólo hubiera cuota obrera, o cuota patronal. Porque se ajustan repercutiéndolo en el sueldo.
Por supuesto, los precios son «pegajosos» y tienden a cambiar con cierta inercia. Pero en la situación a largo plazo, es así.
En los tiempos de desigualdad que corren, plantear reducciones en los impuestos sobre la propiedad es una propuesta clara en la dirección del «sálvese quién pueda». No dudo que la medida tendrá una buena acogida en la comunidad de propietarios de varios inmuebles, que es a quien va dirigida.
Sin embargo, los propietarios de la parte no hipotecada de UN inmueble, deberían hacerse la siguiente pregunta: ¿adónde NO irán los dineros que NO se recaudarán por este impuesto? Si de verdad conocieran la respuesta, a lo mejor les entra la risa floja…
El argumento de que cualquier ayuda a la compra de la vivienda acaba beneficiando al vendedor (y hemos ensayado muchas, como comenta Javier) creo que está testado hasta la saciedad en nuestra historia económica reciente. Seguir erre que erre con lo mismo es, a estas alturas, de ignorantes o de cínicos.
Ahora es una mala noticia que se baje el IBI, claro que sí. Haga una encuesta a ver qué decide la gente. Parece que en España hubiera dos o tres docenas de propietarios de vivienda, cuando el 83% de los españoles es dueño de su vivienda.
Y el colmo es pensar que subiendo los impuestos sobre un producto su precio va a bajar, algo que está tan demostrado como la existencia de unicornios.
El artículo es impresentable.
Bueno, yo lo que tengo claro es que está mujer ha dado por perdida la posibilidad de la mayoría absoluta en el Ayuntamiento de Madrid y puede prometer y promete lo que le de a gana.
Total, no se va a ver en la tesitura de aplicar nada. Cuenta con el cortoplacismo de la gran mayoría de su respetable – o no- potencial votante, que es incapaz de comprender que un presupuesto se compone de ingresos y gastos, y que si se reduce por la parte de los ingresos, hay que indicar donde se va a recortar en los gastos.
Y sí, subiendo los impuestos, el precio de un producto puede bajar, ya que el precio de un producto depende de los compradores. Si un producto vale 1000 y tiene un 20% de impuestos, el comprador paga 1200 euros. Si subimos sus impuestos al 30%, el comprador tendría que pagar 1300, con lo que el mercado potencial se reduce y , si el vendedor quiere seguir ahí , tiene que bajar su precio para que siga costando esos 1200 euros. Esto que parece una tontería, tambien tiene su reflejo en otras tasas, en el precio de los seguros,en el catastro y en la venta de segunda mano, con lo que el resultado neto para el comprador, a corto plazo es neutro y a medio puede ser beneficioso.
Si supieras los margenes medios de beneficio con los que se vendía una vivienda durante los años dorados de la burbuja no te indignarías tanto y tan gratuitamente.