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Urbanismo, regulación y precios

21 abr, 2011 - - @egocrata

El otro día hablaba sobre cómo el estado debe concentrarse en hacer lo que sabe hacer mejor, centrándose en la tarea de controlar y gestionar riesgos que el mercado no es capaz de manejar (incluyendo igualdad de oportunidades). En la larga lista de funciones que el estado no debía entrometerse demasiado, mencionaba de pasada algo que creo merece un poco más de explicación: urbanismo y gestión del suelo.

No, no creo que alguien que tiene un solar en algún lugar vagamente cercano a Madrid deba liárse a construir viviendas porque sí. O al menos no creo que esto deba ser posible ahora, tal como están organizadas las cosas. En un situación ideal, sin embargo, cada uno debería poder construir lo que le plazca con la densidad que quiera (sí, quiero rascacielos en la Gran Vía), siempre que el coste de las externalidades que genera las pague él.

Pongamos, por ejemplo, un chalet en la sierra lejos de una línea de cercanías. Es una vivienda en una zona con menos densidad de población, así que llevar electricidad, teléfono, agua y gas ahí fuera sale bastante más caro, y requiere un mayor gasto de energía. Es natural que paguen más por estas emisiones y costes adicionales. Ofrecer servicios como policía, recogida de basuras o sanidad es bastante más caro, así que deberían pagar una tasa adicional y un copago extra en el centro de salud local. Los costes de transporte son mucho más elevados, con un uso intensivo de carreteras secundarias y autopistas, y por supuesto, necesitan aparcar en el centro. El impuesto sobre hidrocarburos debe ser alto (sí, tenemos que encarecer la gasolina), tenemos que cobrar peajes para cubrir los costes de congestión y cargar un precio de mercado (esto es, alto) para aparcar en el centro.

Ahora mismo todos estos costes están escondidos, o incluso están parcialmente subvencionados. Esto hace que construir chalets en la sierra sea viable, del mismo modo que construir centros comerciales en ninguna parte o construir viviendas con una densidad insostenible sea tambien factible. Si los precios de estos modelos de desarrollo no reflejan el coste real de las externalidades generadas (servicios más caros, mayores emisiones, etcétera) los veremos demasiado a menudo.

Dado que no cargamos el coste de las externalidades, nuestra política urbanística es, ahora mismo, suboptima: utilizamos una herramienta torpe (regulación y planificación centralizada) para intentar forzar resultados que van en contra de los precios distorsionados que todas esas subvenciones implícitas generan. Un número considerable de los problemas urbanísticos en España (corrupción incluída) se derivan de esta tensión: tenemos precios artificialmente bajos, pero restringimos la oferta utilizando regulación fácilmente manipulable por los municipios. Los concejales de urbanismo, a la práctica, controlan la oferta de un producto con unos márgenes absurdamente altos, y lo raro sería que no intentaran venderlos al mejor postor.

Así que no, realmente no pido que todo Dios construya donde quiera, ni quiero eliminar regulación ahora mismo. Lo que quiero es que el coste de construir en medio de ninguna parte esté en la factura del comprador. Entonces sí que podremos dejar que cada uno haga lo que quiera, pero dado que les saldrá caro de narices, tendremos más densidad sin zonificaciones extrañas o concejales de urbanismo subastando recalificaciones.

Nota: he añadido algunas aclaraciones en el último párrafo. Espero se entienda un poco mejor ahora.

Nota al margen: lo de arriba es para áreas metropolitanas. Para zonas rurales es necesario desarrollar esto un poco más.




Sin comentarios

  1. Roger… no me queda muy claro el enfoque exacto de tu post.

    Es decir, por una parte el otro día hablas de que el Estado debe abstenerse de intervenir demasiado en materia urbanística, por ejemplo, limitando usos y densidades. 100% de acuerdo.

    Ahora empiezas el post diciendo que “cada uno debería poder construir lo que le plazca con la densidad que quiera, siempre que el coste de las externalidades que genera las pague él”. 100% de acuerdo, de nuevo.

    Más adelante, señalas que “la regulación y planificación centralizada es una herramienta torpe”… y pese a ello, terminas diciendo “no, realmente no pido que todo Dios construya donde quiera, ni quiero eliminar regulación”. Y para más inri, más adelante dices “lo que quiero es que el coste de construir en medio de ninguna parte esté en la factura del comprador”. Vale, y cuando consigamos que el comprador pague esas externalidades… ¿no estaría justificado ya eliminar la sobrerregulación que criticabas en el post anterior?

    Yo es que en materia urbanística, soy fan de la señora Jane Jacobs, una activista reconvertida en teórica del urbanismo, que fue la pesadilla del “city manager” de NY Robert Moses, oponiéndose a su política de obras faraónicas y planificación urbana centralizada basada en la zonificación de usos.

    Te recomiendo encarecidamente este artículo de Juan Freire en el que plantea muchos temas relacionados con el “Urbanismo 2.0″, entre ellos una explicación de las ideas de Jacobs… y los problemas derivados de la excesiva planificación urbanística:

    http://www.diba.es/promoeco/descarregues/biblioteca_estrategies/freire_urbanismo_politicas_locales20.pdf

  2. Bienvenido a Galicia, donde cualquiera puede hacer una casa en medio del monte a 1 Km de la casa mas cercana y demandar sin sonrojarse tener gratis la luz, el agua, el alcantarillado y el telefono.

    Pero siempre es mejor echar las culpas de nuestras desgracias a Madrid y a que no tendremos AVE pata negra antes que admitir que el modelo urbanístico no funciona.

  3. Roger Senserrich dice:

    Joder, no mentes a Jacobs que es mi guía espiritual :-).

    Lo que me refiero es que si hacemos pagar externalidades como Dios manda, construir casas en medio de la nada saldrá tan caro que sólo lo harán cuatro matados con pasta. Entonces sí, exacto, podremos eliminar la regulación. El mecanismo de precios hará el trabajo. 100% de acuerdo.

  4. Epicureo dice:

    Roger, si el único objetivo de la planificación urbana fuera evitar una dispersión excesiva de la edificación (que no lo es ni mucho menos), tu esquema podría funcionar algo, pero veo varios problemas.

    Si hacer un desarrollo fuera de los núcleos existentes supone correr con todos los costes de conexión a redes y demás, quizá nadie lo haga. Pero entonces se densificarán los núcleos hasta hacerlos invivibles (a no ser que haya regulación que lo impida). Entonces, los que tengan dinero estarán dispuestos a pagar las carísimas urbanizaciones en las afueras y se irán.

    Por otra parte, en tu esquema de incentivos partes de la idea errónea de que la gente calcula todos los costes que conlleva vivir en determinado sitio, y los tiene en cuenta. Salta a la vista que eso no es así, ya que cientos de miles de madrileños soportan el coste de dos horas de atasco diarias sin inmutarse, un coste que si sumas tiempo, gasolina y cabreos es similar a una hipoteca media. La única manera de que los contraincentivos de emisiones, gasto de energía y demás funcionen es incorporarlos al precio de venta como un impuesto “ad hoc”.

    Según las aclaraciones de tu último párrafo, parece que por lo que apuestas es más bien un modelo intermedio, en el que tendremos un plano similar a cualquier plan de urbanismo actual, solo que en vez de prohibiciones y obligaciones en cada zona vamos a tener unos determinados costes e impuestos, viaje para el que hacen falta pocas alforjas.

    Y lo malo es que, como todo esquema basado en incentivos económicos, conducirá a la segregación social, con barrios para “obreros”, “clase media” y “acomodada”, como en los planes urbanísticos de hace 50 años. Eso no es nada progre.

  5. Roger, el cambio en el párrafo ha sido pequeño pero decisivo. Muy de acuerdo. Por buscar las cosquillas, añadiría que algunos aspectos del sobreintervencionismo urbano son desmontables desde ya, sin esperar al IEQP (Impuesto por Edificar en el Quinto Pino) ;)

    Epicureo, te respondo a un par de cosillas (los malentendidos, sobre todo) y mañana si eso, más:

    - Roger no plantea futuros incentivos económicos para que la gente no se vaya lejos a construir, sino todo lo contrario, plantea acabar con los actuales incentivos económicos que fomentan que la gente se vaya lejos a construir. La diferencia no es baladí.

    - Plantear que eso va a provocar la “densificación hasta lo invivible” de los actuales núcleos es delirante: a ver, se busca acabar con el promotor que coge un mapa y decide llenar de chalets una zona desolada a 8 kms de la ciudad, pero eso no impide que se siga construyendo a continuación del último edificio contruido en el núcleo urbano, no? Extender las infraestructuras de electricidad, teléfono, agua y gas al otro lado de la calle no cuenta como “externalidad negativa”, vamos. Hacerlo a 8 kms por un capricho, sí.

    - Y por cierto, la “ciudad densa” es más “vivible”, segura, sostenible, eficiente y socioeconómicamente dinámica que la “ciudad extensa”.

    - En lo de la “segregación social” ya no entiendo ni cómo llegas a esa conclusión.

  6. [...] Urbanismo, regulación y precios [...]

  7. Demócrito dice:

    Creo que no contáis, tanto Roger como Marcos, con los límites infraestructurales a la densidad creciente. Roger dice: “sí, quiero rascacielos en la Gran Vía”. Dejemos pasar el hecho de que al comienzo de la Gran Vía, en Plaza de España, ya hay dos rascacielos, y también que numerosos edificios están protegidos. Pero no podemos dejar pasar el hecho de que la Gran Vía tiene de grande sólo el nombre. No es un eje como la Castellana o las rondas, es una calle ancha metida de sopetón en un barrio con la estructura urbanística del barri gótic. Esta precisión no es cosa de madrileño tiquismiquis, sino que incide en un aspecto que no tomáis en cuenta: existen límites claros a la densidad, sobre todo si queremos ofrecer una cierta calidad de vida al residente. Desde el agua corriente (el aumento de densidad y crecimiento en altura, generado por la burbuja inmobiliaria, en Buenos Aires ha comenzado a poner en aprietos la red de suministro en barrios como Caballito o Palermo) al
    transporte (la Gran Vía es un ejemplo de calle prácticamente intransitable por el tráfico rodado) la falta de espacios verdes, guarderías, etc…

    La normativa urbanística ya toma en cuenta estos factores, con lo que quizá sea cosa de afinar y sobre todo dar mayor importancia a algunos (guarderías, por ejemplo) y exigirlos no sólo en los ámbitos urbanos denso, sino también en zonas más dispersas. ¿Ejemplos? Usted no construye chaletitos si no tiene a menos de x kilómetros estos recursos (colegios, hospitales, infraestructuras viarias y de suministro, etc) porque luego la presión es para la administración de turno. Y, desde luego, los costes se los paga usted.

  8. Tito el Elfo dice:

    A ver. La densidad de Manhattan entera (incluyendo el Village, Soho, etc, que son poco densas) es de 27.000 Hab/km2. Madrid es 5700, si mal no recuerdo.

    Anda que no hay margen.

  9. Demócrito dice:

    Tito, la densidad que se puede alcanzar varía en función de la infraestructura, que viene dada o puede ser muy difícil de modificar. Tú puedes meter 30 rascacielos en el barrio de Malasaña, pero ni los servicios, ni los accesos, ni en general la urbanización de la zona están preparados para algo así. Otra cosa es que arrambles con lo que hubiera previamente, à la Haussman, y construyas todo desde cero, pero eso también tiene sus costes.

  10. Alexander dice:

    Estimado Marcos:

    Gracias por postear el documento, creo que es claro y muy interesante. No obstante permiteme decirte que discrepo de la opinión del autor, concretamente en la parte donde dice ” Muchos de nuestros científicos sociales (incluso una buena parte de los
    economistas) son ideológicamente lo que Enrique Krauze definió recientemente como
    izquierdistas con “anteojeras ideológicas” o directamente marxistas (ya sea una decisión
    explícita o se encuentre implícito en su pensamiento).”
    A mi parecer, las evidencias contradicen esta opinión: desde los manifiestos de los 100 economistas, o los informes de los distintos organos consultores de las administraciones, vease FEDEA o los CES hasta los contenidos de los libros de texto de la UNED, (por ponerte un ejemplo que conozco de primera mano). Todos sin excepción, mantienen una línea muy alejada del marxismo, claramente neoliberal. Si te interesa saber mi opinión, me parece contraproducente cualquier clase de adoctrinamiento academico, ya que en la divergencia de opiniones y su natural confrontación, suelen aparecer nuevas y mejores ideas.
    Pd-Por cierto, me gustó mucho el artículo de Roger y las posteriores reflexiones del foro.Un saludo a tod@s.

  11. perico dice:

    Y ¿Porqué no te contruyes un calatrava desde el prepucio hasta el frenillio?

  12. perico dice:

    Imbecilidad, alicatados y precios:

    ¿Alguien en su sano juicio compra casa para vivir en función de la zonificación de usos, o cualesquiera otra verborrea se inventen estos farsantes de la economía?

    Llámenle economía ¿2.0 o 3.0?

  13. Ignorante dice:

    Una pregunta tonta:

    ¿y la gente que vive en el campo porque trabaja ahí?

    ¿también habría que penalizarlos?

  14. Angel dice:

    Ignorante, hay que leer hasta el final:

    “Nota al margen: lo de arriba es para áreas metropolitanas. Para zonas rurales es necesario desarrollar esto un poco más.”

  15. Lamidaeff dice:

    Una vez más y sin sorpresa, el socialfascista que regenta este blog nos propone la construcción del hombre nuevo urbanita unidimensional, asfixiado entre hierros y hormigón, bajo la apariencia de un glamouroso razonamiento económico.

  16. Pescador dice:

    No es una mala idea, pero es poco espacio para desarrollarla.
    La propuesta es sustituir una planificación urbana por una planificación fiscal, suponiendo que asi se acaba con los incentivos perversos – ¿Estan realmente cargados los costes de la dispersión, vía IBI, basuras y contribuciones especiales a los residentes extraurbanos, entendiendo por tales los que no se dedican al trabajo en el campo? ¿Pagan los residentes de las urbanizaciones, especialmente los de segundas residencias, los costes de saneamiento, infraestructuras, vigilancia..que esas residencias generan?- aunque lo más probable es que se encontraran nuevas formas de sortear esas medidas y que los poderes públicos encargados de ese control se ablandaran mediante las adecuadas presiones electorales. Solo sería factible en un mundo donde el poder de vigilar y sancionar no estuviera directamente vinculado a las decisiones de los ciudadanos. El primer escalón siempre sería el más debil.

    Urbanita unidimensional axfisiado entre hierros y hormigón…no se como serán tus urbanitas, pero lo que yo conozco adoran pasar de un mundo de hierros y hormigón a otro mundo de ladrillos, aceras, asfalto y farolas pijas, enlosando costas, arenando calas, ahogando aquello que dicen amar y necesitar…eso si, “tomarse una birrita mirando al mar, no tiene precio”.

  17. Heathcliff dice:

    No mew ko tomes a mal, Roger, pero me suena a sueño de Mussolini, o de Beria, o de alguien así.

    En el fondo se trata de limitar las posibilidades d ela gente, cercenando opciones.

    Y si vivir en el quinto pino es más caro, comer hamburguesas también nos cuesta más en Sanidad. Y no tener hijos es antisocial. ¿Ponemos un impuesto de la releche a las parejas sin hijos?

    No sé…

  18. [...] Urbanismo, regulación y precios, de Roger Senserrich. [...]

  19. cives dice:

    “Y no tener hijos es antisocial. ¿Ponemos un impuesto de la releche a las parejas sin hijos?”

    No solo debemos tener un impuesto a las parejas sin hijos; es que ya existe. Las deducciones por hijo /ayudas familiares que recibe la gente con varias personas a su cargo son EXACTAMENTE eso: un impuesto que paga la gente que no se beneficia

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