ingeniería institucional & urbanismo

Urbanismo, regulación y precios

21 Abr, 2011 - - @egocrata

El otro día hablaba sobre cómo el estado debe concentrarse en hacer lo que sabe hacer mejor, centrándose en la tarea de controlar y gestionar riesgos que el mercado no es capaz de manejar (incluyendo igualdad de oportunidades). En la larga lista de funciones que el estado no debía entrometerse demasiado, mencionaba de pasada algo que creo merece un poco más de explicación: urbanismo y gestión del suelo.

No, no creo que alguien que tiene un solar en algún lugar vagamente cercano a Madrid deba liárse a construir viviendas porque sí. O al menos no creo que esto deba ser posible ahora, tal como están organizadas las cosas. En un situación ideal, sin embargo, cada uno debería poder construir lo que le plazca con la densidad que quiera (sí, quiero rascacielos en la Gran Vía), siempre que el coste de las externalidades que genera las pague él.

Pongamos, por ejemplo, un chalet en la sierra lejos de una línea de cercanías. Es una vivienda en una zona con menos densidad de población, así que llevar electricidad, teléfono, agua y gas ahí fuera sale bastante más caro, y requiere un mayor gasto de energía. Es natural que paguen más por estas emisiones y costes adicionales. Ofrecer servicios como policía, recogida de basuras o sanidad es bastante más caro, así que deberían pagar una tasa adicional y un copago extra en el centro de salud local. Los costes de transporte son mucho más elevados, con un uso intensivo de carreteras secundarias y autopistas, y por supuesto, necesitan aparcar en el centro. El impuesto sobre hidrocarburos debe ser alto (sí, tenemos que encarecer la gasolina), tenemos que cobrar peajes para cubrir los costes de congestión y cargar un precio de mercado (esto es, alto) para aparcar en el centro.

Ahora mismo todos estos costes están escondidos, o incluso están parcialmente subvencionados. Esto hace que construir chalets en la sierra sea viable, del mismo modo que construir centros comerciales en ninguna parte o construir viviendas con una densidad insostenible sea tambien factible. Si los precios de estos modelos de desarrollo no reflejan el coste real de las externalidades generadas (servicios más caros, mayores emisiones, etcétera) los veremos demasiado a menudo.

Dado que no cargamos el coste de las externalidades, nuestra política urbanística es, ahora mismo, suboptima: utilizamos una herramienta torpe (regulación y planificación centralizada) para intentar forzar resultados que van en contra de los precios distorsionados que todas esas subvenciones implícitas generan. Un número considerable de los problemas urbanísticos en España (corrupción incluída) se derivan de esta tensión: tenemos precios artificialmente bajos, pero restringimos la oferta utilizando regulación fácilmente manipulable por los municipios. Los concejales de urbanismo, a la práctica, controlan la oferta de un producto con unos márgenes absurdamente altos, y lo raro sería que no intentaran venderlos al mejor postor.

Así que no, realmente no pido que todo Dios construya donde quiera, ni quiero eliminar regulación ahora mismo. Lo que quiero es que el coste de construir en medio de ninguna parte esté en la factura del comprador. Entonces sí que podremos dejar que cada uno haga lo que quiera, pero dado que les saldrá caro de narices, tendremos más densidad sin zonificaciones extrañas o concejales de urbanismo subastando recalificaciones.

Nota: he añadido algunas aclaraciones en el último párrafo. Espero se entienda un poco mejor ahora.

Nota al margen: lo de arriba es para áreas metropolitanas. Para zonas rurales es necesario desarrollar esto un poco más.